--- title: "Glauco Diniz Duarte – Construção e venda de imóveis próprios simples nacional" url: https://glaucodinizduarte.com.br/2022/04/28/glauco-diniz-duarte-construcao-e-venda-de-imoveis-proprios-simples-nacional/ author: turbogdd date: 2022-04-28T17:37:02-03:00 categories: [GLAUCO DINIZ DUARTE] tags: [Construção de imóveis, Glauco Diniz Duarte] --- # Glauco Diniz Duarte – Construção e venda de imóveis próprios simples nacional [![Glauco Diniz Duarte - Construção e venda de imóveis próprios simples nacional](https://glaucodinizduarte.com.br/wp-content/uploads/2022/04/imoveis-6-300x188.jpg)](http://www.animaeng.com.br)[Glauco Diniz Duarte – Construção e venda de imóveis próprios simples nacional](http://www.animaeng.com.br) # Glauco Diniz Duarte – Construção e venda de imóveis próprios simples nacional ## Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, incorporação imobiliária é a atividade de planejar um empreendimento imobiliário, adquirir o terreno, obter recursos financeiros, reunir investidores, contratar empreiteiro, e muitas outras cujo objetivo, em suma, visa erigir uma edificação. O incorporador, em regra, não se confunde com o construtor, mas o contrata para que esse realize tal trabalho. Trata-se de atividade com algumas peculiaridades e passível de tributação sob mais de um regime. Daí que a escolha do melhor regime pode importar em uma significativa redução de custo no orçamento da obra, e natural aumento da rentabilidade. ## ***SPE, SCP e o planejamento societário*** ## O primeiro planejamento é o societário, e a forma jurídica a ser assumida pelo incorporador. Uma determinada obra pode ser realizada diretamente por uma incorporadora. Outra opção é a incorporadora constituir uma Sociedade de Propósito Específico (SPE) juntamente com os seus investidores – ou outros incorporadores parceiros – para gerir o empreendimento. Em qualquer dos casos, havendo investidores, eles podem integralizar o capital da incorporadora; podem integralizar o capital da SPE; podem realizar contratos de empréstimo ou de permuta; podem constituir uma Sociedade em Conta de Participação (SCP) onde a SPE, ou a incorporadora, seja o sócio ostensivo; dentre outras possibilidades. ## Cada um dos casos citados acima traz uma tributação diversa, e mais apropriada para a situação particular vivenciada pelo incorporador e seus investidores. ## A Sociedade em Conta de Participação é um tipo societário sem personalidade jurídica e sem registro na Junta Comercial. Por não ter personalidade, não pode realizar qualquer ato; depende que um dos seus sócios realize todos os atos jurídicos em seu lugar, o qual recebe a denominação de sócio ostensivo. Com isso, para o mercado em geral, aparece apenas a figura do sócio ostensivo; os demais sócios permanecem ocultos (sobretudo por ser um contrato sem registro em qualquer órgão). A sua utilização simplifica procedimentos dos mais variados, inclusive junto a instituições financeiras e órgãos de registro de imóveis. Contudo, a sua tributação segue as mesmas regras das demais pessoas jurídicas, incluindo isenção de tributos na distribuição de lucros. Dependendo da estrutura societária, a sua utilização pode ser uma importante ferramenta. ## A SPE é muito utilizada porquê de certa forma isola o empreendimento dos demais ativos e passivos dos sócios. Como se trata de uma pessoa jurídica independente, seu patrimônio não se confunde com o patrimônio dos seus sócios. Assim, eventual dívida de sócio não atrapalha o andamento do empreendimento, e a recíproca é verdadeira: insucesso no empreendimento não compromete a saúde financeira do sócio – ao menos, não diretamente. ## Nada impede ainda que se formalize uma SPE com determinados investidores, e essa SPE formalize uma SCP com outros. Ou que um sócio da SPE formalize por sua conta uma SCP com seus investidores visando obter capital para investimento e integralização do capital da própria SPE. ## Como se vê, a primeira etapa de um planejamento tributário é sempre o planejamento societário. ## ## Saiba mais em [http://www.animaeng.com.br](http://www.animaeng.com.br) ## ## ***Patrimônio de Afetação*** ## O Patrimônio de Afetação está previsto nos artigos 31-A a 31-F da Lei nº 4.591/64, os quais foram nela inseridos pela Lei nº 10.931/2004. Trata-se de instituto que visa separar o empreendimento imobiliário afetado do patrimônio do incorporador, de modo que eventuais dívidas do mesmo, e até a sua falência, não ameace a conclusão da obra. ## Os efeitos são muito parecidos com a constituição da SPE, motivo pelo qual as instituições financeiras costumam exigir – como requisito para financiamento da produção –, ou a afetação do empreendimento, ou a sua execução por esse tipo societário. ## ***Tributação do incorporador*** ## Um grande atrativo do Patrimônio de Afetação é o Regime Especial de Tributação (RET) que lhe é associado. ## Enquanto uma incorporação imobiliária tributada no lucro presumido paga entre 5,93% e 6,73% de tributos federais sobre o faturamento (VGV – valor geral de vendas), no RET a tributação cai para 4%, de acordo com o art. 4º da Lei 10.931/2004. Para empreendimentos do programa Minha Casa Minha Vida, a tributação fica em 1%. ## No lucro real a tributação fica, grosso modo, entre 33,25% e 43,25% do lucro do empreendimento. Considerando que no lucro presumido a presunção de lucro para as atividades de incorporação é de 8%, isso quer dizer que, sendo o lucro do empreendimento superior a 8%, o lucro real é mais caro. ## Não há dúvida de que o RET é a forma de tributação menos gravosa. Depois dela, em geral, o lucro presumido. ## O RET tem ainda a vantagem de não possuir limite de faturamento para a sua opção, enquanto no lucro presumido ficam impedidos de optar os incorporadores que faturem mais de R$72milhões/ano. ## Como o RET só está acessível para os empreendimentos que possuam patrimônio afetado, muitos incorporadores o descartam ao optar pela formalização através da SPE. No entanto, nada impede que o Patrimônio de Afetação seja realizado dentro da SPE. ## A opção pelo Patrimônio de Afetação ocorre na elaboração e registro do Memorial de Incorporação, e pelo RET através de procedimento administrativo junto à Receita Federal do Brasil. ## ***Contribuição Previdenciária sobre a Receita Bruta*** ## A lei 12.546/2011 instituiu a Contribuição Previdenciária sobre a Receita Bruta (CPRB) em substituição à contribuição previdenciária sobre a folha de pagamento. ## Tal lei em seu art. 7º, inciso IV, determina que recolherão a contribuição substitutiva as empresas do setor de construção civil enquadradas nos CNAEs de grupos 412, 432, 433 e 439, na base de 2% sobre a receita bruta. ## Tais grupos tratam de atividades de execução de obras de construção; não há ali a incorporação imobiliária. O problema, contudo, está nos empreendimentos em que incorporador e construtor se confundem. ## Como dito acima, a atividade de incorporação está relacionada ao planejamento e ao investimento, enquanto a de construção está relacionada a execução da obra. Enquanto a primeira necessita de poucos funcionários, a segunda se mostra fortemente dependente de mão de obra. ## Assim, naqueles empreendimentos em que o incorporador também executa a obra, é de se perguntar: do valor da venda das unidades imobiliárias, quanto representa a atividade de incorporação, e quanto representa a atividade de construção? Não há como dividir se ambas são executadas pela mesma empresa, porém não há dúvida de que a maior parte do custo de uma unidade vem da quota de terreno, custos financeiros, custos de materiais, e uma pequena parte nisso tudo da mão de obra. Entretanto, mesmo sendo a atividade de construção a que contribui menos na composição do preço da unidade, se impossível definir com clareza cada uma delas, o fisco determinará a tributação da CPRB sobre o total do VGV. ## Daí ser geralmente mais vantajosa a separação das atividades em empresas diferentes, mesmo eventualmente acarretando um maior custo administrativo. ## ***CND da obra*** ## Outra preocupação quando se fala em custo de obra é o valor pago na emissão da certidão negativa de débitos de contribuições previdenciárias da obra (CND). ## A CND pode ser emitida de duas formas: i) o fisco analisando a contabilidade da empresa; ou ii) na falta de escrituração contábil, calculando o valor estimado do custo de mão de obra do empreendimento, e sobre ele a contribuição previdenciária correspondente. No caso ii é possível abater todos os recolhimentos efetuados através de GFIP, tanto as do próprio incorporador, quanto a dos prestadores de serviço cujo CEI da obra foi informado nas suas GFIPs. ## A questão, contudo, reside no fato de os incorporadores em geral esquecerem-se do caso i. O cálculo estimado e o pagamento na CND somente se aplica a análise da contabilidade não se mostrar viável. Do contrário, nenhum pagamento é feito para obtenção da CND. ## [**Desconto na conta de luz da Cemig!**](https://descontocontadeluz.com.br/) [![Glauco Diniz Duarte - Construção e venda de imóveis próprios simples nacional](https://glaucodinizduarte.com.br/wp-content/uploads/2019/09/IMG_5269-300x200.jpg)](http://www.animaeng.com.br)[Glauco Diniz Duarte – Construção e venda de imóveis próprios simples nacional](http://www.animaeng.com.br) [![Ânima Engenharia - Sustentabilidade, conforto e eficiência](https://glaucodiniz.com.br/wp-content/uploads/2021/05/anima.jpg)](http://www.animaeng.com.br)[Ânima Engenharia – Sustentabilidade, conforto e eficiência](http://www.animaeng.com.br) [![Turbo Brasil – Uma Solução pra você](https://glaucodiniz.com.br/wp-content/uploads/2021/05/Turbo-300x132.png)](https://turbobrasil.com.br)[Turbo Brasil – Uma Solução pra você](https://turbobrasil.com.br/) [![Retífica Tonucci – Qualidade e seriedade em Retífica de 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[Advocacia BH](https://www.ggsadv.com/blog/) - [GGSA Geraldo Gonçalves Sociedade de Advogados](https://www.ggsadv.com/blog/) - [Advocacia BH Advogados](https://www.ggsadv.com/blog/) - [Advocacia BH Advogados BH](https://www.ggsadv.com/blog/) - [Advocacia Advogados](https://www.ggsadv.com/blog/) - [Advocacia de BH](https://www.ggsadv.com/blog/) - [Advogados BH](https://www.ggsadv.com/blog/) - [Advocacia Advogados](https://www.ggsadv.com/blog/) - [Advocacia](https://www.ggsadv.com/blog/) - [Advogado](https://www.ggsadv.com/blog/) - [Advogado em BH](https://www.ggsadv.com/blog/) [![Advogados GGS ADV em BH](https://glaucodiniz.com.br/wp-content/uploads/2021/10/Advogados-GGS-ADV-em-BH.png)](https://www.ggsadv.com/)[Advogados GGS ADV em BH](https://www.ggsadv.com/) - [Como advogado contribui para inss](https://www.ggsadv.com/) - [Como advogado emite nota fiscal](https://www.ggsadv.com/) - [Como advogado ganha dinheiro](https://www.ggsadv.com/) - [Como advogado comprovar renda](https://www.ggsadv.com/) - [Como advogado deve contribuir para o inss](https://www.ggsadv.com/) - [Como advogado se aposenta](https://www.ggsadv.com/) - [Como advogado brasileiro pode advogar nos eua](https://www.ggsadv.com/) - [Como advogado paga inss](https://www.ggsadv.com/) - [Devemos chamar advogado de doutor](https://www.ggsadv.com/) - [Devemos amar os advogados papa](https://www.ggsadv.com/) - [Advogado esta me enrolando fazer](https://www.ggsadv.com/) - [Advogado está saturado](https://www.ggsadv.com/) - [Advogado está mentindo](https://www.ggsadv.com/) - [Advogado esta sujeito ao cdc](https://www.ggsadv.com/) - [Advogado está cobrando](http://v/) - [Advogado está certo](https://www.ggsadv.com/) - [Advogado esta em alta](https://www.ggsadv.com/) - [Advogado está correto](http://v/) - [Eu posso ser advogado](https://www.ggsadv.com/) - [Eu posso mudar de advogado](https://www.ggsadv.com/) - [Eu posso ser meu próprio advogado](https://www.ggsadv.com/) - [O que advogado faz](https://www.ggsadv.com/) - [O que advogado civil faz](https://www.ggsadv.com/) - [O que advogado trabalhista faz](http://v/) - [O que advogado dativo](http://v/) - [O que advogado estuda](https://www.ggsadv.com/) - [O que advogado nao pode fazer](https://www.ggsadv.com/) - [O que advogado tributarista faz](https://www.ggsadv.com/) - [O que advogado faz no dia da eleição](https://www.ggsadv.com/) - [Onde advogado trabalha](https://www.ggsadv.com/) - [Onde advogado fica preso](https://www.ggsadv.com/) - [Onde advogado tem desconto](https://www.ggsadv.com/) - [Onde advogado atua](https://www.ggsadv.com/) - [Advogado onde pode atuar](https://www.ggsadv.com/) - [Advogados onde posso encontrar](https://www.ggsadv.com/) - [Advogado onde estudar](http://v/) - [Advogado onde está](https://www.ggsadv.com/) - [De onde é advogado](https://www.ggsadv.com/) - [Onde advogado fica preso](http://v/) - [Porque advogado é doutor](https://www.ggsadv.com/) - [Porque advogados são chamados de doutores](https://www.ggsadv.com/) - [Porque advogados defendem criminosos](https://www.ggsadv.com/) - [Porque advogado tem que usar terno](https://www.ggsadv.com/) - [Porque advogado não pode fazer propaganda](https://www.ggsadv.com/) - [Porque advogados se acham](https://www.ggsadv.com/) - [Porque advogado não pode ser mei](https://www.ggsadv.com/) - [Porque advogado usa toga](https://www.ggsadv.com/) - [Qual advogado ganha mais](https://www.ggsadv.com/) - [Qual advogado cuida de herança](https://www.ggsadv.com/) - [Qual advogado faz divorcio](https://www.ggsadv.com/) - [Qual advogado faz inventario](https://www.ggsadv.com/) - [Qual advogado cuida de aposentadoria](https://www.ggsadv.com/) - [Qual advogado procurar para danos morais](https://www.ggsadv.com/) - [Qual advogado cuida de estelionato](http://v/) - [Qual advogado cuida de divórcio](https://www.ggsadv.com/) - [Quando advogado perde o prazo](https://www.ggsadv.com/) - [Quando advogado morre](http://v/) - [Quando advogado 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céu](https://www.ggsadv.com/) - [Advogado vai poder andar armado](https://www.ggsadv.com/) - [Advogado vai a audiência](https://www.ggsadv.com/) - [Advogado compliance](https://www.ggsadv.com/) - [Advogado com tatuagem](https://www.ggsadv.com/) - [Advogado comercial](https://www.ggsadv.com/) - [Advogado com covid](https://www.ggsadv.com/) - [Advogado compra de imóvel](https://www.ggsadv.com/) - [Advogado com covid prazo](https://www.ggsadv.com/) - [Advogado com mais de 5 processos em outro estado](https://www.ggsadv.com/) - [Advogado compliance salário](https://www.ggsadv.com/) - [Advogado latam](http://v/) - [Vaga advogado latam](http://v/) - [Salário advogado latam](http://v/) - [Advogado ademir lataliza](https://www.ggsadv.com/) - [Promoção advogado latam](http://v/) - [Desconto para advogado latam](http://v/) - [Advogado para divorcio](https://www.ggsadv.com/) - [Advogado para pensão](http://v/) - [Advogado para aposentadoria](https://www.ggsadv.com/) - [Advogado para pensão 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medico](https://www.ggsadv.com/) - [Advogado vs juiz](https://www.ggsadv.com/) - [Advogado ou adevogado](https://www.ggsadv.com/) - [Advogado ourinhos](http://v/) - [Advogado ouro preto](https://www.ggsadv.com/) - [Advogado ou promotor](https://www.ggsadv.com/) - [Advogado ou advogada](https://www.ggsadv.com/) - [Advogado ou engenheiro](http://v/) - [Advogado trabalhista](https://www.ggsadv.com/) - [Advogados](https://www.ggsadv.com/) - [Advogado online](https://www.ggsadv.com/) - [Advogado criminalista](https://www.ggsadv.com/) - [Advogado previdenciário](https://www.ggsadv.com/) - [Advogado familiar](https://www.ggsadv.com/) - [Advocacia BH – GGSA Geraldo Gonçalves Sociedade de Advogados](https://www.ggsadv.com/) - [Advocacia BH](https://www.ggsadv.com/) - [GGSA Geraldo Gonçalves Sociedade de Advogados](https://www.ggsadv.com/) - [Advocacia BH Advogados](https://www.ggsadv.com/) - [Advocacia BH Advogados BH](https://www.ggsadv.com/) - [Advocacia Advogados](https://www.ggsadv.com/) - 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[Posso alugar meu imóvel para minha empresa](https://www.weekendsalugueldetemporada.com.br/) - [Posso alugar meu imóvel financiado pela caixa](https://www.weekendsalugueldetemporada.com.br/) - [Posso alugar meu imóvel financiado](https://www.weekendsalugueldetemporada.com.br/) - [Oração para alugar meu imóvel rápido](https://www.weekendsalugueldetemporada.com.br/) [SEO MUNIZ](https://www.weekendsalugueldetemporada.com.br/) [![CDL BH - Câmara de Dirigentes Lojistas de Belo Horizonte](https://glaucodiniz.com.br/wp-content/uploads/2021/08/CDL-BH-Camara-de-Dirigentes-Lojistas-de-Belo-Horizonte-300x169.png)](https://www.cdlbh.com.br)[CDL BH – Câmara de Dirigentes Lojistas de Belo Horizonte](https://www.cdlbh.com.br/) [CDL BH – Câmara de Dirigentes Lojistas de Belo Horizonte](https://www.cdlbh.com.br/) [CDL BH](https://www.cdlbh.com.br/) [Câmara de Dirigentes Lojistas de Belo Horizonte](https://www.cdlbh.com.br/) [Serasa](https://www.cdlbh.com.br/) [SPC](https://www.cdlbh.com.br/) [Spc 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