Glauco Diniz Duarte – Como investir na construção de imóveis
Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, depois de alguns anos pisando na lama, construtoras e shoppings finalmente esperam ter terreno firme para se reerguer. Com as perspectivas de juros baixos para tomar crédito, melhora da renda e retomada da confiança dos brasileiros, as empresas do setor imobiliário estão animadas para viver um novo ciclo e recuperar as vendas reprimidas.
Pequenos investidores podem se dar bem com o bom desempenho esperado para o setor investindo em fundos imobiliários, ações de incorporadoras e shoppings e até nos bons e velhos imóveis. A busca por esses ativos diversos faz ainda mais sentido em tempos de taxa básica de juros, a Selic, na mínima histórica, referência para o rendimento dos investimentos mais conservadores.
Com tantas alternativas de investimentos imobiliários disponíveis, como saber qual a melhor? A resposta não é nada óbvia. Dá para ter um pouco de tudo na carteira, mas depende do seu perfil de investidor e do seu objetivo com a aplicação financeira.
Tanto fundos imobiliários quanto ações de incorporadoras e de shoppings têm perspectiva de valorização, segundo os analistas.
Em 2019, o Ifix, índice de referência dos fundos imobiliários, acumulou alta de quase 36%. O retorno dessas aplicações ficou acima do Ibovespa, índice de referência das ações da bolsa, que subiu 31,58% no período. Também ganhou de lavada da Selic, que fechou 2019 em 4,5% ao ano e agora está ainda menor, em 4,25% ao ano.
“Podemos esperar retornos bons, consistentes, para os fundos imobiliários em 2020, mas mais modestos do que em 2019. Seria temerário se esse retorno tão alto fosse recorrente”, diz Augusto Martins, responsável pela área de mercado imobiliário do Credit Suisse no Brasil.
Já o Imob, índice que concentra as ações de construtoras e shoppings, teve uma alta ainda maior que os fundos imobiliários, de 70,60% em 2019.
Alguns analistas acham que o melhor momento para comprar papéis de incorporadoras já passou, mas outros acreditam que o ciclo de alta está apenas começando e que vale a pena investir nessas ações para o longo prazo. Prova disso, eles dizem, podem ser as estreias recentes de construtoras na bolsa, como a Mitre e a Moura Dubeux.
“Muitas das grandes incorporadoras que entraram em estresse financeiro lá atrás estão de fora desse novo ciclo. Quem sobreviveu está com estoques controlados e tem condições de crescer. O mercado está saudável”, diz Renan Kato, chefe de análise de fundos imobiliários da XP Investimentos.
Já a valorização das ações de shoppings é praticamente consenso entre especialistas. Para eles, esses papéis podem apresentar uma alta mais rápida do que os papéis de incorporadoras, porque shoppings sentem mais rapidamente a melhora da renda e a queda do desemprego. Com dinheiro na mão, é mais fácil que as pessoas tomem a decisão de comprar no shopping do que de adquirir um imóvel.
Se retorno não é o fator determinante para escolher entre fundo imobiliário ou ações do setor — já que todos têm perspectivas de alta e é impossível ter bola de cristal para saber quem vai render mais na renda variável — outras questões além da rentabilidade devem pautar as decisões de investimento.
Para escolher seu investimento no setor imobiliário, o investidor precisa ter claro se quer investir para receber uma renda mensal, um “aluguel”, ou se quer apenas acumular dinheiro para o futuro. Quem deseja ter a renda todo mês deve escolher um fundo imobiliário.
Esses fundos têm um gestor especializado que faz o acompanhamento do patrimônio e do mercado diariamente e faz as alocações necessárias. Para realizar o objetivo de ter a máxima rentabilidade, a maioria dos fundos imobiliários compra empreendimentos, como prédios, lajes corporativas ou shoppings, com bom potencial para conseguir renda por meio da locação.
Essa renda é distribuída entre os cotistas. Por isso, esses fundos são indicados para quem quer viver de renda ou alcançar sua independência financeira. A renda não é fixa, ou seja, não dá para ter certeza absoluta de quanto virá no mês seguinte, mas é possível ter certa previsibilidade.
Diferente dos aluguéis recebidos da propriedade de um imóvel, a renda recebida dos fundos Imobiliários é isenta de imposto de renda para pessoas físicas.
Outra forma de obter lucros nos fundos imobiliários é com a valorização dos empreendimentos em si.
“Normalmente os investidores de fundos imobiliários querem ter os dois tipos de ganho, a renda e o ganho de capital”, diz Thiago Silva, analista de investimentos da Toro Investimentos. Ele recomenda montar uma carteira com fundos imobiliários diferentes, que investem em segmentos imobiliários diversos.
Já quem não faz questão de renda e só quer acumular capital para o longo prazo pode escolher investir em ações.
Perfil: moderado ou arrojado?
Além de saber seu objetivo, o investidor também precisa conhecer o seu perfil e entender o quanto suporta de volatilidade. Em tese, fundos imobiliários são investimentos menos voláteis que ações do setor.
“O fundo imobiliário tem o risco do empreendimento ficar sem inquilino, mas nem por isso o imóvel não vale aquele dinheiro. Se o empreendimento estiver em um lugar bom, a vacância é temporária”, Daniel Chinzarian, analista de fundos imobiliários da Guide.
Já uma ação pode perder valor se a empresa vender menos imóveis do que o esperado. É mais difícil prever seu resultado, porque eventos externos podem atrapalhar as vendas de uma hora para a outra, como uma greve dos caminhoneiros, por exemplo.
“Ao investir em uma ação, o investidor compra o resultado da empresa, e não os imóveis que ela tem ou está construindo. Por isso o risco é maior”, diz Chinzarian.
Entre os fundos imobiliários menos arriscados, estão os que têm contratos de longo prazo com locatários com bom risco de crédito. Já entre os mais arriscados, estão os que investem em projetos ainda em construção ou que estão em regiões ainda em desenvolvimento.
“Qual o seu perfil de investidor? Você precisa saber. Já conversei com investidores que não gostavam de fundo que tinha maior previsibilidade de renda, porque não tinha perspectiva de ganho de capital alto no longo prazo”, diz Mario Okazuka, responsável pelos investimentos alternativos da gestora do banco BV, nova marca do Banco Votorantim.
Por isso, ele recomenda pedir aconselhamento na instituição financeira para escolher o fundo imobiliário mais adequado para o objetivo e o perfil do investidor. Mais do que olhar para o potencial de rendimento de um fundo, é preciso saber no que o fundo investe.
Na prática, fundo imobiliário é um investimento de menos risco do que uma ação do setor? Depende do tipo de fundo e do tipo de ação. É preciso comparar banana com banana e maçã com maçã.
“Um fundo imobiliário de shopping e uma ação de um shopping têm riscos comparáveis. Mas um fundo imobiliário de shopping e uma ação de uma incorporadora que acabou de abrir capital têm riscos completamente diferentes. Nesse caso, o risco da ação da incorporadora é muito maior”, diz Okazuka.
Na avaliação dos analistas, as ações de incorporadoras têm mais risco do que os papéis de shopping, ou seja, são indicadas para investidores mais arrojados. Isso porque essas empresas tendem a demorar mais para recuperar as vendas do que os shoppings e há mais chances de algo dar errado. Por isso, no longo prazo, o retorno das incorporadoras pode ser maior, até para compensar esse risco também mais alto.
E o bom e velho imóvel?
No Brasil, um país que passou por muitos ciclos econômicos e que viu sua inflação subir e cair do precipício de uma hora para outra, os imóveis são vistos como uma reserva de valor segura. Ter um imóvel sempre foi sinônimo de sucesso financeiro, ainda mais para fins de investimento. Quem não quer viver da renda de um aluguel?
Até hoje, o investimento em imóveis pode ser uma alternativa interessante em um portfólio variado de ativos, mas ele deixou de ser o preferido.
O retorno médio obtido com aluguel de imóveis era de 4,73% ao ano em dezembro de 2019, segundo o Índice FipeZap. É mais do que a rentabilidade das aplicações de renda fixa mais conservadoras, mas menos do que a de um fundo imobiliário ou de uma ação. Mesmo assim, vale a pena?
“Vale, mas depende muito de quem é o investidor e de quais as suas perspectivas”, diz Okazuka, da gestora do banco BV. “Você tem dinheiro para comprar o imóvel? Vai precisar desse dinheiro ou corre o risco de ter que vender esse imóvel logo? Qual a perspectiva de conseguir alugá-lo e do bem se valorizar no longo prazo?”, questiona.
Ele lembra que é possível investir em fundos imobiliários com R$ 100 e ter acesso a imóveis que o investidor dificilmente teria como pessoa física compradora, como prédios, lajes corporativas e shoppings.
Para Arthur Vieira de Moraes, especialista em fundos imobiliários e professor de finanças do Ibmec-SP, investir em imóvel pensando em renda mensal só é melhor do que em fundo imobiliário se o investidor encontrar uma pechincha muito boa. “Arrisco dizer que fundo imobiliário é melhor que imóvel em 99% das vezes”, diz.
