Glauco Diniz Duarte – Como construir imóveis para alugar
Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, o investimento em imóveis continua sendo um dos preferidos de boa parte dos brasileiros, principalmente pela segurança que esse tipo de aplicação oferece.
Contudo, não basta a um investimento apenas ser seguro, certo? Por isso, é preciso analisar também as demais características desse tipo de negócio para conferir se vale mesmo a pena, de acordo com os seus objetivos financeiros.
É preciso levar em consideração, por exemplo, que o investimento em imóveis tem baixa liquidez – ou seja, é mais difícil resgatar rapidamente o valor investido. Isso, para alguns, pode ser uma vantagem, como uma espécie de poupança forçada. Para outros, porém, pode parecer mais vantajoso ter maior liquidez caso haja uma mudança de planos. Tudo vai depender dos seus objetivos financeiros.
De qualquer forma, é bom ficar atento aos custos que o proprietário costuma ter com o aluguel do seu imóvel e conferir também quais são as responsabilidades do inquilino. Veja só:
1 – Você já tem o imóvel para aluguel ou vai financiar?
Se você está pensando em investir em um imóvel para alugá-lo, deve contabilizar as despesas que terá com a compra do bem, para saber em quanto tempo poderá retomar o que investiu e em quanto tempo começará a ter lucro.
Se você imagina financiar o imóvel, deve ficar ainda mais atento a todos os custos envolvidos, já que, normalmente operações de financiamento têm prazos longos com taxas que podem acabar fazendo a diferença.
No caso da construção de um imóvel para futura locação, também será preciso preocupar-se com despesas de regulamentação, em cartórios, com habite-se, etc.
Agora, caso você já tenha um imóvel disponível para aluguel, provavelmente, não terá custos iniciais como esses.
Com o imóvel pronto para aluguel, você poderá optar por contar com o serviço especializado de uma imobiliária ou fazer por conta própria toda a divulgação, as visitas, as negociações e os processos burocráticos.
O serviço da imobiliária tem um custo, em geral, uma comissão de 6%. Mas realizar o negócio por conta própria também envolve diversos gastos, com divulgação, combustível, etc., além de preocupações extras com a burocracia. Opte pelo que for mais vantajoso para você.
3 – Afinal, quem é responsável pelo IPTU: locador ou inquilino?
A priori, o responsável pelo pagamento do Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU) é o proprietário do imóvel.
Contudo, segundo a Lei do Inquilinato (12.112/2010), o pagamento desse imposto pode ser negociado livremente entre o locador e o locatário. Ou seja, o proprietário pode estabelecer no contrato de locação que o inquilino é quem pagará o imposto, desde que isso esteja acordado entre ambas as partes.
O mais comum é que o valor do imposto já seja incluso no valor das parcelas do aluguel. Mas a negociação é livre.
4 – Despesas de condomínio e manutenções
Quando o imóvel está locado, o inquilino é o responsável pelas despesas de consumo (água, energia, etc.), pelas despesas de limpeza e conservação, assim como pelas despesas de manutenção de forma geral.
Caso o imóvel esteja localizado em um condomínio, o locatário também deve arcar com as taxas ordinárias e com as despesas para conservação e manutenção das áreas comuns.
O proprietário do imóvel só é responsável por custos de manutenção, caso os problemas já existissem antes da locação. Por exemplo, se um vazamento foi resultado de um dano causado pelo inquilino, é ele quem deve pagar. Mas se o vazamento já existisse quando o imóvel foi alugado, é o locador o responsável pelo conserto.
5 – Gastos extraordinários e reformas
Imagine que o condomínio decida fazer uma manutenção na fachada do prédio onde se localiza o imóvel. Nesse caso, a taxa extra é de responsabilidade do inquilino (já que se trata de uma manutenção de área comum).
Porém, se o condomínio, em vez disso, decide por renovar a fachada do prédio – uma obra de reforma que interessa à estrutura integral do imóvel – aí, quem paga é o proprietário.
Ou seja, quando se tratam de despesas extraordinárias ou reformas estruturais, o proprietário é quem tem que arcar com os custos. Assim como nos casos de reformas relativas a instalação de equipamentos, decoração ou para recuperação da habitabilidade do imóvel entre a saída de um inquilino e a entrada de outro.
Contabilize todos esses custos e leve em conta considerações como essas na hora de avaliar se vale a pena investir em imóveis para alugar.
