Glauco Diniz Duarte – Como construir imóveis para alugar
Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, comprar ou alugar um imóvel é um dilema clássico. Isso porque essa não é uma questão tão somente financeira e envolve muitas emoções e decisões também. Afinal, é o sonho da vida de muitas pessoas ter uma casa própria.
Entretanto, é preciso considerar razões versus emoções, aliadas ao bom uso da calculadora e definir quanto renderia a quantia que será usada na compra e compara o valor de locação de um imóvel correspondente.
O fato é que os imóveis ganharam muito destaque no último ano. Seja porque as pessoas começaram a passar mais tempo dentro de casa devido a pandemia do Covid 19, ou porque a inflação no setor surpreendeu tanto quem constrói quanto quem aluga.
É preciso antecipar que, por muito tempo, o aluguel era a decisão que imperava. No entanto, os juros baixos despertaram o interesse de quem busca um imóvel para morar e a valorização das propriedades chamou a atenção de quem pensa em investir em 2021.
Tendo tantas questões importantes na balança, muitas pessoas estão buscando as melhores ofertas no setor. Porém, algumas delas ainda sentem insegurança e têm dúvidas na hora de escolher a melhor opção.
No artigo a seguir, apresentamos algumas estimativas do setor imobiliário em 2021, formas de comprar e alugar e como tomar essa decisão.
Formas de se comprar um imóvel
Como falado anteriormente, a compra de um imóvel está entre as conquistas mais marcantes da vida, por significar muito mais do que uma simples negociação. Trata-se de um sonho.
Diante desse contexto, é fundamental conhecer as formas de se comprar um imóvel e, assim, descobrir qual delas mais se enquadra no perfil de cada indivíduo.
1- Financiamento
O financiamento nada é um tipo de empréstimo, onde o comprador pega o dinheiro para a compra do imóvel e o devolve em prestações, já com os juros embutidos.
Suas principais vantagens são a rapidez com a qual o cliente obtém o dinheiro e a possibilidade de estar logo com a chave do imóvel em mãos.
Por outro lado, os juros embutidos são bastante elevados, o que pode fazer com que essa modalidade seja pouco vantajosa.
O perfil das pessoas que usam o financiamento é variado, e, muitas vezes, elas têm dificuldades em arcar com uma dívida tão grande, por isso, essa deve ser uma opção somente para quem precisa de uma moradia em um curto espaço de tempo.
2- Consórcio
Diferente do financiamento, no caso do consórcio, o cliente não pagará juros e a facilidade de compra é muito maior, mas a sua utilização não é indicada para pessoas que tenham grande urgência em adquirir o imóvel.
No consórcio, o investidor paga uma quantia fixa, e ocorrem leilões e sorteios todos os meses. Quando for sua vez, ele receberá o dinheiro e poderá adquirir o imóvel. Não há como saber quando este será contemplado, mas há um prazo máximo de duração dos grupos.
Essa opção é ideal para pessoas que ainda têm onde morar e não queiram arcar com juros que encarecem o preço final do imóvel.
3- À vista
Esta, segundo grande parte dos especialistas, é a modalidade mais vantajosa, já que ela permite descontos e evita o pagamento de juros.
Além disso, ela permite a rápida entrega do imóvel. Porém, nos casos em que a compra é feita como uma forma de investimento vale a pena avaliar se não seria mais viável investir o dinheiro de alguma forma que trouxesse um retorno maior ou mais rápido.
Outra questão é que comprar um imóvel à vista é ter alto poder de negociação, o que dá margem à obtenção das mais variadas vantagens. Aliás, esse — na maioria das vezes — é um privilégio reservado a quem tem o montante inteiro para quitar o bem e deve ser bem aproveitado.
É importante salientar que a pessoa interessada em adquirir o imóvel deve fazer uma análise criteriosa das condições e benefícios trazidos por cada uma das opções.
O número de imóveis disponíveis para aluguel que estão vazios aumentou consideravelmente em todo o Brasil. E junto com ele diversas dúvidas foram surgindo, entre elas, quais são as formas de se alugar um imóvel. Veja algumas delas a seguir:
1- Fiador
Indicado pelo locatário, o fiador será corresponsável pelo pagamento do aluguel, assim como por quaisquer outros encargos e responsabilidades que estejam no contrato. Geralmente, deve ser proprietário de imóvel já quitado e localizado na mesma cidade.
2- Seguro-fiança
Neste caso, a seguradora contratada se responsabiliza pelo pagamento dos aluguéis em caso de inadimplência, funcionando basicamente como as outras modalidades de seguro.
A cobertura também pode incluir o pagamento das outras taxas do imóvel, como IPTU, condomínio, eventuais multas etc.
Cabe ao inquilino arcar com os custos dessa contratação — que varia entre um e um aluguel e meio por ano — e, diferentemente da caução, ele não recebe os valores de volta. Além disso, o processo de contratação pode ser um pouco burocrático.
3- Depósito caução
Outra alternativa para não precisar de um fiador é a caução. Nesse caso, o inquilino precisa fazer um depósito de garantia, geralmente correspondente a três vezes o custo total da locação (aluguel e demais taxas de responsabilidade do inquilino). O valor não poderá ser usado pelas partes até o término do contrato.
Dessa forma, caso o inquilino deixe de pagar o aluguel ou, na entrega do imóvel, sejam constatadas irregularidades ou problemas que exijam reparos, a caução é usada para custear a reforma e o inquilino receberá somente o valor remanescente após a reforma, se houver.
Além disso, caso falte dinheiro para cobrir os prejuízos do locador, o inquilino deverá complementar o valor.
4- Título de capitalização
O título de capitalização funciona de forma semelhante ao depósito caução, mas o processo envolve uma seguradora ou uma instituição financeira. Aqui, o inquilino deve adquirir um título que vai funcionar como uma poupança atrelada à locação e os valores pagos serão atualizados até o término do contrato.
O valor contratado deve ser negociado entre as partes e não poderá ser mexido até o término do contrato. Se não houver atrasos no aluguel ou outros problemas relacionados ao imóvel, o inquilino receberá o dinheiro de volta. Caso contrário, ele deve ser usado para cobrir os prejuízos do proprietário, igual na caução.
O que vale mais a pena, comprar ou alugar imóvel?
Comprar ou alugar imóvel é um dilema clássico da vida financeira e não há uma única resposta para todo mundo. Se for levado em conta somente o dinheiro, há momentos em que é mais vantajoso alugar e outros em que comprar vale mais a pena, dependendo dos movimentos da economia e da taxa de juros do país.
Contudo, não é apenas a questão financeira que importa na hora de tomar essa decisão. A escolha entre comprar e alugar imóvel também depende do grau de estabilidade do comprador, nível socioeconômico, objetivos de vida, capital disponível, momento da carreira e também questões emocionais.
Sendo assim, vale a pena comprar um imóvel quando as taxas de juros estão baixas e o momento econômico é favorável, quando o comprador tem um dinheiro guardado para a entrada e consegue aliviar os juros do financiamento ou quando tem acesso a programas de habitação com condições mais vantajosas, por exemplo.
Já quando o assunto é alugar, a pessoa pode optar pela locação quando os juros estão altos e a parcela do financiamento fica muito mais cara do que o aluguel, quando precisa de flexibilidade para se mudar a qualquer momento ou quando percebe que vale mais a pena pagar um aluguel mais barato e investir um dinheiro mensal para comprar um imóvel à vista no futuro.
Vale a pena comprar imóvel à vista?
Comprar um imóvel à vista é algo que vale a pena e é totalmente possível de realizar se a pessoa possui uma boa quantia guardada e a ajuda de um especialista para avaliar as propostas.
Afinal, essa modalidade de compra apresenta diversas vantagens como, por exemplo, ter abatimento no valor por causa da eliminação de juros, ampliar o poder de negociação e dispor de mais folga na renda para custos pós-compra.
Para decidir se vale a pena comprar imóvel à vista, a pessoa precisa de cautela e informação. Afinal, trata-se de um investimento alto, cujo valor poderia ser usado para outros fins.
E para ter certeza de que isso pode acontecer, sem grandes problemas, é importante que o investidor conte com a ajuda de um profissional especializado, escolher o investimento certo e calcular todas as variações, impostos e perdas que este investimento pode gerar a longo prazo.
Não há dúvidas que a opção de pagar à vista é sempre a melhor e uma das principais vantagens para quem paga um imóvel à vista é que ele acaba tendo um preço final mais barato.
Parcela do financiamento versus aluguel mensal
Em diversas ocasiões, a parcela do financiamento e o aluguel mensal confundem a cabeça de quem deseja adquirir um imóvel. Por isso, é importante saber exatamente como cada uma delas pode ser utilizada, e, assim, tomar uma melhor decisão antes de se mudar.
No financiamento, o valor pago mensalmente é um investimento que traz ganhos futuros e imediatos. Entre eles, os ganhos futuros, já que o comprador poderá vender o imóvel convertendo-o em capital.
Também é possível sinalizar um ganho imediato, pois no caso de um imóvel pronto, o comprador por usufruir da casa enquanto paga o financiamento – o valor da parcela pode substituir o aluguel pago mensalmente.
Já o aluguel pode parecer uma perda financeira para algumas pessoas, pois o dinheiro aplicado não gera nenhum tipo de retorno. Porém, essa afirmação depende dos juros praticados pelo mercado, há momentos em que pode ser menos oneroso alugar uma casa do que financiá-la, utilizando uma parte do dinheiro que seria aplicado na compra para fazer outros investimentos.
Provavelmente o valor que o comprador gasta em aluguel corresponde a uma parcela de um financiamento imobiliário. Mas ao pagar aluguel, este não tem retorno desse valor, ou seja, não está investindo dinheiro, e sim pagando por um serviço.
Geralmente, só não valerá a pena trocar o aluguel pelo financiamento se o investidor não tiver certeza se deseja viver naquele local por algum tempo.
Formação de patrimônio imóvel versus possibilidade de investimentos diversos
Sejam empreendimentos residenciais, comerciais, sejam terrenos ou loteamentos, os imóveis são uma das formas mais tradicionais de investimento. Para muitas pessoas, fazer investimento em imóveis é uma forma de construir um patrimônio seguro e lucrativo, combinando estabilidade com excelentes retornos.
Resumidamente falando, seja para construir e vender, alugar, revender ou especular, o setor imobiliário é sempre visto como uma das formas mais tradicionais de investimento no Brasil.
Definitivamente, o setor imobiliário é um dos preferidos entre o público que deseja investir seu dinheiro e construir um patrimônio.
Mas isso não é por acaso. Existem diversos fatores que contribuem nessa escolha, tais como:
Segurança no investimento
Grande potencial de valorização
Demanda e oferta sempre ativas
Possibilidade de diversificação
De modo geral, a forma mais tradicional de investir nesse mercado é por meio da construção ou compra direta de um imóvel.
Todavia, o mercado imobiliário é repleto de oportunidades de investimentos. Veja algumas formas de investir em imóveis.
Investimento Coletivo Imobiliário: alternativa de financiamento coletivo de investimento para empreendimentos em que os participantes contribuem com algo, em busca de um retorno. Nesse caso, um grupo de pessoas investe no negócio em questão, tornando-se parte dele e, então, recebe retorno pelo investimento feito.
Investimento Direto em Imóveis: o investidor interessado pesquisa por oportunidades nesse mercado e, quando ele acha um imóvel que ele julga ser barato, ele o compra com o intuito de revendê-lo num dado momento no futuro e auferir um lucro com essa operação.
Investimento em Imóveis via Ações de Empresas do Setor Imobiliário: esse é um formato bastante diferente de investimento em imóveis, mas que proporciona ao investidor uma grande diversidade de opções e a oportunidade de se tornar sócio de empresas do setor imobiliário.
Investimento em Imóveis via Fundos Imobiliários: fundos imobiliários são fundos de investimentos que possuem, na sua carteira, imóveis. Essa é outra excelente maneira de realizar seus investimentos no mercado imobiliário. Estes fundos são listados em bolsa de valores, como se fossem ações.
Valor pago a título de aluguel não tem retorno financeiro. Vale a pena?
Para algumas pessoas, alugar um imóvel é uma forma de perder dinheiro, uma vez que é uma conta que se paga todo mês sem ganhar nada em troca ao fim. Mas isso nem sempre é verdade.
Dependendo dos juros, há momentos em que pode ser mais lucrativo ficar no aluguel, pegar o dinheiro da compra da casa própria e investir por um tempo.
Com os rendimentos, pode ser possível pagar o aluguel e ainda guardar um pouco, quem sabe para comprar um imóvel melhor mais à frente ou pagar a entrada à vista.
Influência do momento do mercado imobiliário
Nesse momento, a influência do mercado imobiliário é considerada muito boa. Aliás, esse setor já vem ganhando destaque em 2020 e, de acordo com especialistas, será ainda melhor em 2021.
O que apontam os especialistas é que o mercado imobiliário deve iniciar uma crescente e se manter forte ao menos até 2023. Atingindo quem sabe o mesmo patamar que conseguiu ser batido no ano de 2010.
Aliás, isso se deve às taxas de juros baixas que incentivam os consumidores a adquirirem imóveis pagando parcelado.
O mercado imobiliário brasileiro deve fechar 2021 com muitas vendas, isso se deve pela queda da Taxa Selic. Essa taxa atingiu o seu menor patamar da história, assim como os juros cobrados nos financiamentos também atingiram essa marca histórica.
E isso faz com que as compras sejam extremamente estimuladas devido aos bons valores disponíveis para se realizar financiamentos.
Outro ponto que deve estimular as vendas de imóveis possivelmente, foi que durante a pandemia muitas pessoas passaram o tempo todo dentro de suas casas, praticando home office.
Isso fez com que elas passassem a valorizar mais o conforto que suas casas são capazes de oferecer. Por isso, aquelas que possuem casas que não consideram confortáveis devem se mudar.
Importância de se avaliar os indicadores econômicos, como o índice IPCA e a taxa SELIC
Quem está em busca de melhores investimentos deve dominar o entendimento de alguns indicadores financeiros. São aquelas siglas que não são totalmente compreendidas pelo grande público.
A sigla Selic, por exemplo, significa Sistema Especial de Liquidação e Custódia, onde são liquidadas todas as operações com títulos públicos federais do Brasil.
O principal objetivo da taxa Selic, que é a taxa de referência utilizada nas negociações diárias nesse sistema, é funcionar como um ponto de equilíbrio para as movimentações da economia.
A taxa Selic é importante por vários motivos: financeiros, monetários e econômicos. Dentre eles, podemos citar como principais:
Utilização como controle de inflação ou estímulo ao consumo;
Serve para o cálculo de todas as demais taxas de juros da economia brasileira;
Direciona os rendimentos dos principais investimentos, como diversos ativos de renda fixa.
Por isso, vale ficar de olho nos anúncios da Selic Meta para entender o que esperar do mercado nos próximos períodos.
Já o IPCA é um indicador desenvolvido pelo IBGE para medir a variação de preços sobre despesas consideradas essenciais para as famílias brasileiras que têm renda entre 1 e 40 salários mínimos.
Ele é considerado um termômetro da inflação brasileira. É com base neste índice que os economistas avaliam a situação econômica do país, o poder de compra das famílias e até mesmo a taxa básica de juros, a Selic.
O índice é um importante indicador para determinar o poder de compra da população. Uma vez que a cada alta dos preços, os salários tornam-se proporcionalmente menores. E se proteger de grandes altas da inflação pode ser interessante.
Conhecer e entender a relação entre Selic e IPCA é um passo decisivo para investimentos mais inteligentes. Esses indicadores econômicos são balizadores da economia brasileira e clareiam as escolhas financeiras.
Afinal, o que vale mais a pena em 2021? Comprar ou alugar imóvel?
O ano de 2021 promete um mercado imobiliário bastante aquecido, além de uma valorização de imóveis surpreendente.
Uma das maiores prospecções do setor para 2021 é com relação à queda da taxa básica de juros, a Selic. Isso porque ela influencia diretamente nos empréstimos feitos por bancos e nas aplicações em títulos públicos federais. Quando reduzida, o propósito é de que haja estímulo no consumo e maior aquecimento da economia.
Por isso, com o cenário atual de queda dessa taxa, estima-se um aumento da procura por imóveis, considerando uma possível valorização dos preços. Isso significa, que o momento econômico é extremamente favorável tanto para compra à vista ou para financiamentos.
Então, quem estiver pensando em comprar ou alugar imóvel em 2021, saiba que é o melhor momento para investir no setor, visto que as construtoras e incorporadoras devem lançar novas oportunidades. E, dessa forma, haverá maior procura por imóveis.
