Glauco Diniz Duarte – Como construir imóveis para alugar
Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, a construção de edifícios para vender ou alugar é atividade existente no Brasil desde seus primeiros tempos. É uma verdadeira tradição construir conjuntos de casas para venda, o sucesso desta atividade costuma levar o empreendedor a voos mais altos como prédios de apartamentos ou condomínios horizontais. Mas será que esta atividade é realmente compensadora, ou seja, será que compensa construir para vender?
A construção para vender ou alugar é um empreendimento como qualquer outro. É preciso juntar capital, mão-de-obra, capacidade de gerenciamento, espírito empreendedor e contar com um pouco de sorte para ter o capital de volta com o justíssimo lucro do negócio. Mas assim como em qualquer outro ramo é preciso fazer as coisas “na ponta do lápis”, com muita consciência de que qualquer erro no gerenciamento pode ser fatal e causar prejuízo ao invés de lucro.
Planejamento é essencial
A primeira providência é planejar a obra, desde a compra do terreno até a entrega das chaves. Para tanto, é fundamental contar com o auxílio de profissionais competentes e especializados, como arquitetos, corretores de imóveis, engenheiros e empreiteiros. Cada um deles pode contribuir com seus conhecimentos e experiência dentro da sua área de atuação.
Por exemplo, a aquisição de um terreno barato, mas que seja mal localizado, que precise de grande terraplanagem, muros de arrimo ou de uma drenagem profunda pode ser um mau negócio pois aumenta muito o custo da obra, custo este que precisará ser repassado para o preço final do imóvel dificultando sua comercialização.
Além destes problemas técnicos e mercadológicos, nunca se pode esquecer que o investimento em construção deve ser pensado ao longo do tempo. Isto porque a base de comparação, ou seja, a meta a atingir, é ter um rendimento maior do que aquele obtido no mercado financeiro. Se um empreendedor arrisca seu tempo e seu capital para conseguir menos do que, por exemplo, a taxa paga à uma caderneta de poupança, estará fazendo um mau negócio.
Em construção, o tempo gasto na obra é consequência direta do tamanho da obra e do planejamento. Um projeto cuidadoso, feito em cima de um bom levantamento planialtimétrico e uma sondagem precisa, são fundamentais para a confecção de um projeto executivo adequado, que por sua vez vai guiar todas as etapas da obra, da compra dos materiais à contratação e acompanhamento da mão-de-obra. Assim, na análise que faremos a seguir, o principal parâmetro será o TEMPO em relação aos investimentos.
Um pouco de matemática financeira
Como dissemos, para avaliar se um empreendimento foi bem sucedido é preciso analisar o lucro obtido e ver se ele foi maior em relação ao que seria obtido no mercado financeiro no mesmo período. Mas como fazer este cálculo? A matemática financeira pode nos ajudar. Ela nos ensina que:
S = P * (1 + i)n
Onde:
S = Somatória do capital depois do tempo em questão;
P = Valor inicial do capital;
i = Taxa de juros no período (geralmente, um mês);
n = Quantidade de períodos, geralmente, em meses.
Pode parecer difícil de entender, mas na verdade é bem simples. Vejamos um exemplo. Uma pessoa colocou R$ 100.000 em uma aplicação que paga 1% ao mês. O tempo de aplicação é de 6 meses. Assim, ao final do 6º mês a pessoa teria:
S = 100.000 * (1 + 1,01)6 = R$ 6.150
Portanto, o rendimento no período seria de 6,15% ou o equivalente a R$ 6.150. Estes cálculos podem parecer chatos, mas são fundamentais para quem está preocupado com seu rendimento financeiro, conforme demostraremos mais adiante.
Quanto custa construir?
Muitos pensam que a fórmula básica para saber o custo de uma obra é bem simples, ou seja, terreno mais material e mão-de-obra. Mas será que é tão simples assim? Claro que não. Há outros fatores envolvidos, em especial o financeiro, a administração da obra e os encargos profissionais. Além disto, a despesa em uma obra não é linear. Se fizermos um gráfico das despesas em uma construção ao longo do tempo, sem contar aquisição do terreno e projetos, teríamos algo parecido com o gráfico ao lado.
Analisando, vemos que as despesas começam forte no início, quando é preciso instalar a obra, construir alojamento, fazer terraplanagem, comprar madeiramento, tijolos, estocar cimento e outras despesas pesadas e feitas rapidamente. Depois disto, a obra inicia uma etapa pouco mais calma, onde serão consumidos os materiais adquiridos no começo. Terminada a estrutura e alvenaria, começa a parte de acabamento, onde se gasta muito tanto com material quanto com mão-de-obra, mais especializada e cara. À medida em que a obra vai chegando ao final, as despesas mensais vão diminuindo, até chegar a zero novamente, quando o edifício estiver concluído.
No nosso cálculo, para simplificar, vamos supor que as despesas são lineares ao longo do tempo. Suponhamos que vamos fazer uma obra de R$ 120.000 ao longo de 6 meses, portanto, com gasto médio mensal de R$ 20.000. Assim, nosso gráfico de despesas fica linear, conforme demonstrado no gráfico ao lado.
Quer dizer então que a obra do nosso exemplo vai R$ 120.000? Não. Ela custará este valor mais a despesa financeira. Suponha que no momento zero da obra (quando ela começou) o capital estava aplicado numa caderneta de poupança que estava rendendo 1% ao mês.
No primeiro mês, retirou-se R$ 20.000 e o capital aplicado passou a ser de R$ 100.000, ou seja, no próximo mês o rendimento financeiro será menor. No segundo mês, o capital aplicado passa para R$ 80.000 e até por diante até zerar no final do sexto mês.
Enquanto o prédio não for vendido e o capital retornar ao banco, o proprietário estará abrindo mão do rendimento financeiro, inflacionando o custo da obra. Supondo que vão se passar 6 meses entre a obra ser vendida e o proprietário receber o valor total, na média o proprietário ficará 9 meses sem o rendimento. Aquele capital de R$ 120.000 aplicado durante este tempo representaria:
S = 120.000 * (1 + 0,01)9 = R$ 127.382
Portanto o custo da obra será aumentado em R$ 127.382 – R$ 120.000 = R$ 7.382 e o valor da obra, até aqui, já está nos citados R$ 127.382.
Mas, como dissemos, para fazer uma obra –- qualquer uma -– é preciso planejamento. Assim, ao custo acima deveria ser acrescentado o valor do projeto arquitetônico e executivo, sem falar das despesas com a administração da obra e da aprovação nos órgãos públicos. Em uma obra pequena como a do nosso exemplo estes custos ficam em torno de 10% do valor da mesma, em torno de R$ 12.000. Só que este valor foi gasto antes do início da obra, digamos, uns 2 meses antes.
Assim, somando-se o tempo médio de 9 meses do desembolso financeiro da obra, com estes 2 meses, teríamos 11 meses onde estes R$ 12.000 ficaram imobilizados, sem render dividendos ao capitalista. Assim, as despesas iniciais com planejamento da obra ficaram em:
S = 12.000 * (1 + 0,01)11 = R$ 13.388
Chegamos então a mais um custo parcial da nossa obra, ou seja:
S = 13.388 + 127.382 = R$ 140.770
Faltou apenas incluir o terreno. Este, provavelmente, já teria sido comprado bem antes de se iniciar o projeto, digamos, uns 2 meses antes. Assim, o investidor teria retirado o capital da aplicação 13 meses antes de receber pela obra pronta. Digamos que o terreno em questão tivesse sido comprado pelo preço de R$ 40.000, então o investidor abriu mão do rendimento do terreno durante estes 13 meses. Se o dinheiro do terreno tivesse ficado na aplicação valeria na época da venda do imóvel:
S = 40.000 * (1 + 0,01)13 = R$ 45.523
Assim, chegamos ao valor final da construção que seria o gasto na obra mais o valor do terreno, corrigido até a data do recebimento do valor do imóvel:
S = 140.770 + 45.523 = R$ 186.293
Supondo-se que o investidor tenha a intenção de ter um lucro de 20% em cima deste custo, a obra teria que ser vendida por:
S = 186.293 X 1,2 = R$ 223.561
A grande questão, neste ponto, é se aquela construção alcança este valor no mercado local. Por isto, é importante fazer o planejamento ANTES de começar o investimento, consultando as imobiliárias da região e, de preferência, um engenheiro de avaliação ou uma empresa especializada, que poderá fazer uma previsão mais precisa do quanto a futura obra valeria no mercado à época de sua conclusão.
Com o capital que fizemos os cálculos (R$ 120.000) e supondo-se um CUB (Custo Unitário Básico) de R$ 700/m² daria para fazer três pequenas residências de 50m² cuja área coberta ficaria em 150 X 700 = R$ 105.000 restando uma verba de R$ 15.000 para as obras externas (muros, portões, jardins).
No mercado imobiliário, em um bairro de classe média baixa numa grande cidade brasileira, uma casa destas, com 50m² de área útil, pode ser vendida em torno de R$ 1.600 /m² tendo seu preço fixado em R$ 80.000, dando um total de R$ 240.000 para as três unidades, ou seja, mais do que os R$ 223.561 pleiteados pelo investidor.
Descontando-se do valor de R$ 240.000 a comissão de 6% paga à imobiliária, sobraria na mão do investidor R$ 225.000, aproximadamente o valor que determinamos ser interessante para o investidor.
Neste caso, portanto, o investimento teria sido interessante. Ficou acima do rendimento financeiro do capital, deixando um lucro real de 20%, nada mal para 11 meses de trabalho, pagando todos os profissionais envolvidos e produzindo uma edificação de qualidade.
Os cálculos que fizemos aqui foram bastante simplificados e os valores são médios, não servindo de base para casos reais. Nossa ideia foi mostrar um caminho para quem gostaria de fazer os cálculos para si ou para mostrar a algum cliente ou investidor em potencial.
Na realidade, os cálculos financeiros são bem mais complexos, levando em conta outros fatores como o desembolso real da obra ao longo do tempo e a variação mensal do rendimento financeiro.
Entretanto, entendemos que de nada adianta sermos muito precisos nos cálculos quando a grande incógnita que existe é o valor do imóvel no mercado na época de sua conclusão. Este valor pode variar muito, principalmente em regiões que estão sofrendo grandes mudanças, pelo crescimento da cidade ou, como acontece nas grandes cidades, pela degradação urbana que transforma bairros antes nobres em região de cortiços e sub-moradias.
Mas pelo menos os cálculos simplificados acima devem ter servido para mostrar que o cálculo da rentabilidade financeira de um investimento em construção depende do equilíbrio de diversos fatores, entre os quais estão o bom planejamento da obra, o capital disponível, a análise do mercado e a competência dos profissionais envolvidos, claro, sem esquecer da matemática financeira que pode transformar um empreendimento aparentemente viável em uma aplicação medíocre para o capital aplicado.
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