Glauco Diniz Duarte – Construção e venda de imóveis
Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, investir em imóveis sempre foi uma garantia de tranquilidade e boa rentabilidade futura do dinheiro aplicado. Alguns podem pensar que a crise econômica do País mudou esse cenário, mas pelo visto se enganaram.
O importante é saber em que terreno está pisando e conhecer todas as taxas e impostos aplicados ao concretizar uma negociação.
“O imóvel continua sendo o investimento mais seguro que se pode fazer, seja o comercial ou o residencial, especialmente quando não se busca liquidez imediata”, afirma José Augusto Viana Neto, presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (Creci-SP).
O conhecimento sobre taxas e impostos ajuda a projetar valores e evitar prejuízos ou desilusões durante as negociações. “Quando alguém está interessado na aquisição de imóveis, deve procurar um tabelião de notas, ele dará todas as informações necessárias para segurança da aquisição, bem como os custos”, diz José Henrique do Nascimento, responsável pelo 2º Tabelião de Notas de Santos (SP).
Com uma valorização menor dos imóveis, o impacto das taxas e impostos pode ser mais sentido. Abaixo, veja as cobranças existentes em meio a uma negociação de compra e venda. É importante dizer que cada um tem sua particularidade. Empreendimentos novos, por exemplo, têm tarifas diferentes de usados.
No momento em que um negócio é fechado, a incorporadora paga de 6% a 8% do valor do imóvel à corretora, responsável pela venda. Geralmente as construtoras já agregam no valor do produto, a quantia da corretagem para pagar os corretores.
Taxa de Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária (SATI) – imóvel novo
A cobrança de, em média, 1% do valor do imóvel é paga à incorporadora pela prestação de serviços de assistência técnica e jurídica durante a negociação do contrato.
Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)
A taxa cobrada pela Prefeitura varia de acordo com cada município. No caso de São Paulo a cobrança é de 3% do valor do imóvel. Trata-se de um imposto e deve ser pago dentro de prazo estabelecido pela própria administração local, assim que finalizada a negociação.
Escritura pública
O valor é cobrado de quem não financiou o imóvel. Ele é pago cartório e o custo é diferente de estado para estado, variando de acordo com o preço do bem. A lista com os preços pode ser acessada no site do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB).
Registro do imóvel
Outra taxa cobrada pelo cartório e que vai ser calculada com base no valor de venda do imóvel. Deve ser paga após o ITBI e a escritura. O valor também pode ser consultado no site do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB).
Taxa de interveniência – imóvel novo
Só é cobrada a taxa, de até 2% do imóvel, quando o comprador recebe as chaves e decide concluir o financiamento da casa ou apartamento em outro banco, que não o indicado pela incorporadora.
Taxa de cessão de contrato – imóvel novo
É cobrado pela incorporadora quando o imóvel é vendido pelo primeiro dono com parcelas, referentes ao financiamento, em aberto. Como o negócio ainda não foi completamente quitado, é como se a casa ou aparamento ainda pertencesse à construtora que pede de 2% a 5% sobre o preço da unidade para repassá-la ao novo comprador, que passa a ser responsável pela conclusão do financiamento.
Taxa de evolução de obra – imóvel novo
Custa em média 2% do valor do imóvel. Ela é paga à construtora e somente em caso de financiamento, onde o valor é diluído nas parcelas. É como se o comprador pagasse os juros dos produtos e equipamentos usados na obra durante o tempo de construção.
Custo do financiamento
O comprador também deve se atentar ao Custo Efetivo Total (CET), que é uma taxa que corresponde a todos os encargos e despesas incidentes nas operações de crédito, como seguros e serviços, que por vezes podem ser negociadas e até cortadas.
Para quem vende:
Corretagem
O corretor em São Paulo deve receber de 6% a 8% sobre o valor do imóvel a cada conclusão de venda consumada. O índice pode variar dependendo do Estado.
Imposto de renda sobre o ganho de capital
Após vender o imóvel, é preciso pagar 15% à Receita Federal sobre os valores ganhos. No entanto, como geralmente as taxas de ITBI, juros do financiamento e das corretagens estão atreladas ao preço do bem não há como há como fazer dedução. O abatimento exato pode ser feito se as demais custas tenham sido pagas à parte.
Estar isento do imposto aquele que estiver vendendo o único imóvel e se o valor for inferior a R$ 440; quem destinar todo o dinheiro recebido na compra de outros imóveis residenciais no Brasil. Porém, deve pagar o imposto proporcional ao montante que não for usado em um prazo de 180 dias após a venda. Também terá direito às isenções quem não vendeu o imóvel residencial nos últimos cinco anos.
Despesas com documentação
O proprietário do imóvel precisa ter em mão diversas certidões antes de vender o bem. Despachantes e cartorários podem ajudar na obtenção desses documentos, mas para isso é cobrado um valor que, em média, varia de R$ 400 a R$ 600.
