Glauco Diniz Duarte – Como montar uma construtora e incorporadora

Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, a incorporação imobiliária é uma atividade que tem crescido bastante nos últimos 20 anos, se espalhando das capitais para o interior de todo o Brasil graças, em parte, à avanços na regulamentação do setor.

Mas apesar disso, ainda existe muita confusão em torno dos detalhes que envolvem a incorporação imobiliária.

O que é incorporação imobiliária?

Para entender o que é incorporação imobiliária, é preciso falar antes sobre a Lei 4.591/64 – também conhecida como Lei do Condomínio ou Lei de Incorporação Imobiliária –, que primeiro regulamentou a atividade no Brasil. De acordo com o artigo 28 dessa legislação, define-se uma incorporação imobiliária da seguinte forma:

“Considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas” (Lei 4.591/64)

Em outras palavras, a incorporação imobiliária é a atividade em que uma pessoa – que pode ser física, mas costuma ser jurídica –, realiza a construção de um agregado de imóveis em uma propriedade que pertence a um terceiro, ou seja, em um terreno que não lhe é seu.

A partir daí fica mais fácil entender de onde surgiu o nome da atividade: do ponto de vista jurídico-legal, ocorre então a incorporação da obra (um prédio, por exemplo) ao terreno físico em que foi construída.

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Com essa definição, é possível entender com maior clareza o que significa aquela parte sobre “alienação total ou parcial” na legislação. Na definição do Michaelis, alienar significa transferir para outro o domínio de uma propriedade. No caso da incorporação imobiliária, isso ocorre de duas formas.

A primeira se dá logo no início da negociação, com o dono do terreno em que será feita a construção. Isso porque é costumeiro nesse tipo de obra o pagamento do terreno ser feito no modelo de permuta, em que aquele espaço no terreno é cedido em troca de unidades na edificação. O dono do terreno teria direito a dois apartamentos do prédio, por exemplo.

A segunda forma de alienação na incorporação imobiliária ocorre após a obra ser iniciada, quando começam a ser comercializadas as unidades de imóveis com os investidores ou futuros inquilinos interessados.

Esse dinheiro, então, será utilizado para financiar o término da construção. Aliás, essa é, ao mesmo tempo, a principal virtude, bem como o maior fator de risco, da incorporação imobiliária: afinal, se o empreendimento não conseguir atrair o interesse necessário, faltará recursos para concluir a obra. O resultado disso é um longo e árduo processo judicial envolvendo grandes endividamentos e inadimplências em série.

Como funciona a incorporação imobiliária?

A primeira coisa que você precisa saber sobre como funciona a incorporação imobiliária é que ela conta com quatro agentes:

1. A construtora, que será a responsável por tocar a obra e erguer as edificações;

2. O proprietário do terreno, que deve ceder a sua propriedade para a construção da obra;

3. A incorporadora, que fica encarregada de analisar se há viabilidade econômica para o empreendimento, além de ser responsável por firmar a parceria entre construtora e proprietário e vender os imóveis.

4. Os investidores ou futuros inquilinos, que serão os compradores das unidades de imóveis e os principais responsáveis por financiar o empreendimento enquanto ele ocorre.

Por envolver pessoas que possuem diferentes interesses, para uma incorporação imobiliária ocorrer da melhor forma possível é essencial a boa atuação da empresa incorporadora, uma vez que ela é a maior protagonista nesse processo e a principal responsável por seu sucesso.

A segunda coisa que você precisa entender sobre a incorporação imobiliária é que é uma atividade que exige muita confiança, de todas as partes envolvidas. Isso porque a base de sustentação do empreendimento é a entrada de novos compradores ao longo do processo.

Explicando de maneira mais detalhada, a incorporação imobiliária lida com empreendimentos em construção ou prestes à serem construídos, portanto ela exige que os investidores comprem os imóveis ainda na planta. É por isso que os compradores, o proprietário, a construtora e a incorporadora precisam confiar uns nos outros e, em especial, no projeto.

Antigamente, não era incomum que um empreendimento não chegasse a ver à luz do dia, seja por turbulências econômicas inesperadas ou devido à falta de interesse dos possíveis comprados no projeto. E as histórias de inadimplência só causavam mais apreensão ainda nos investidores, afetando a capacidade de financiamento de outros projetos.

Tendo em vista essa situação, o governo federal e o Congresso colocaram em vigor a Lei Nº 10.931/2004, que estabeleceu o Regime Especial Tributário do Patrimônio de Afetação para as incorporações imobiliárias. Mas do que trata essa legislação?

A Lei do Patrimônio de Afetação, como é conhecida, pode ser resumida da seguinte forma: ela garante para os compradores, o proprietário e a construtora de que as unidades de imóveis serão construídas e entregues, independente da condição financeira do incorporador.

Ou seja, mesmo que a incorporadora imobiliária venha a falir, a Lei Nº 10.931/2004 garante que os donos dos imóveis receberão as suas propriedades. Com isso, foi reduzida bastante a insegurança jurídica dos investidores interessados, o que acabou por estimular o mercado de incorporação imobiliária.

Qual a diferença entre incorporadora e construtora?

Algumas pessoas têm dúvidas sobre a atuação das incorporadoras e das construtoras, acreditando que elas compartilham algumas de suas atribuições. Na verdade, uma construtora pode até mesmo vir a ser uma incorporadora, mas, ainda assim, é necessário separar as responsabilidades de cada braço do negócio.

A construtora é responsável apenas pela execução da obra, sendo contratada pela incorporadora do projeto. Então, o trabalho de elaborar planos arquitetônicos e de engenharia, de arranjar insumos e mão-de-obra e fazer a entrega na data prevista, tudo isso fica a cargo da construtora dos imóveis.

Já o incorporador é o responsável legal pela entrega dos imóveis. Ele também cuida de tudo que se relaciona com a administração do negócio, o que envolve desde a venda das unidades até as relações com o dono do terreno, os compradores e a construtora.

Quem pode ser um incorporador?

O incorporador imobiliário pode ser uma pessoa física ou jurídica, contanto que se enquadre também em uma das seguintes categorias:

• seja o proprietário da terra;

• seja um comprador promitente;

• seja a construtora;

• seja uma corretora de imóveis;

Apesar de assumir a maior parte do ônus, o incorporador também pode ficar com a maior parte do bônus: existem vantagens significativas em realizar um empreendimento sendo um incorporador imobiliário ao invés de, por exemplo, buscar uma linha de financiamento com alguma instituição financeira.

Isso porque mesmo com a SELIC, que é a taxa básica de juros da economia, no menor valor da sua série histórica, a taxa de juros de longo prazo, que é a mais importante para a construção imobiliária, continua restritiva e inviável para muitos empresários.

Em comparação, a incorporação imobiliária surge como uma maneira muito menos custosa para conseguir o financiamento dos imóveis. Além disso, se for feita com êxito, o lucro da incorporação imobiliária pode superar significativamente os custos de produção da obra, com o adendo de que, nesse caso de sucesso, o lucro não será minado pelos juros de um financiamento bancário.

Quais documentos preciso para fazer uma incorporação imobiliária?

Fazer uma incorporação imobiliária não é um procedimento fácil – na verdade, é um processo extremamente burocrático, exigindo inúmeras idas ao cartório e ao tabelionato de notas, além de uma quantidade infindável de documentos.

Você confere abaixo uma lista resumida com alguns dos documentos necessários para fazer uma incorporação imobiliária.

• Registro da Instituição de Condomínio;

• Requerimento de Registro da Incorporação;

• Escritura do Terreno;

• Certidões Negativas;

• Tabelionato de Protesto de Títulos;

• Projeto arquitetônica da construção;

• Alvará de construção;

• Discriminação das frações ideais de terreno;

• Contrato Padrão

Investir em imóveis pode ser mais simples do que isso

A incorporação imobiliária pode ser um bom negócio para muitos, em especial se você já for o proprietário de um terreno adequado para uma obra do tipo. Mas se tudo o que você busca é investir no mercado imobiliário, tenha certeza de que existem maneiras muito mais fáceis, seguras e rentáveis de investir.

Com os fundos imobiliários de investimento (FIIs), por exemplo, você pode contar com um gestor especialista para adquirir cotas em diferentes empreendimentos, como hospitais, prédios, condomínios, shopping centers e muito mais.

Além de ser um processo mais rápido e menos burocrático para começar a investir, os FIIs contam com a vantagem da diversificação do risco: você não estará apostando em apenas um imóvel, mas sim em um punhado. Se um item do portfólio não for tão rentável, os outros podem mais que compensar as perdas.

Outra boa notícia relacionada aos FIIs é que o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX) está em um bom momento, crescendo de maneira sustentável nos últimos meses mesmo no meio de uma pandemia.

Entretanto, caso você não queira pagar a um gestor de fundo, ou se quiser ter ainda mais autonomia na hora de escolher em que imóvel investir o seu dinheiro, existe uma opção ainda melhor: o crowdfunding imobiliário!

Com o crowdfunding imobiliário você consegue investir em imóveis sem taxa alguma e com rendimentos pré-fixados, que oferecem muito mais segurança e previsibilidade. Após o término da construção, você recebe seu dinheiro acrescido de juros independente do sucesso futuro do imóvel, podendo contar com garantias contratuais de seu pagamento.

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