Glauco Diniz Duarte – O que é imóvel adjudicado

Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, a adjudicação é uma expressão jurídica que trata da transferência de uma posse ou um bem para outra pessoa. Ou seja, significa desapropriar um bem da pessoa A e transferi-lo para a pessoa B.

As questões relacionadas a imóveis ou bens são sempre assuntos que necessitam muito estudo dada a sua complexidade, uma vez que a transferência da posse de um bem, ou a adjudicação, pode gerar muitas dúvidas.

Então, para ajudar você a compreender um pouco sobre esse tema, separamos algumas questões ligadas a ele, para te ajudar a entendê-lo melhor. Portanto, neste texto você irá aprender como funciona a adjudicação e se você tem direito a essa ação.

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O que é a adjudicação?

Adjudicar é o ato de declarar que algo (bem móvel ou imóvel) pertence a alguém. Assim, a adjudicação é uma expressão jurídica que trata da transferência de uma posse ou um bem para outra pessoa. Ou seja, significa desapropriar um bem da pessoa A e transferi-lo para a pessoa B.

No entanto, geralmente, ela é usada em casos de execução de dívidas, uma vez que o Código de Processo Civil (CPC) busca dar preferência a esse tipo de ação nessas situações. Logo, nesses casos, esse é o primeiro método que você tem para reaver o crédito do devedor, por exemplo.

Além da adjudicação, em casos de execução de dívidas, existem as possibilidades de alienação e apropriação de frutos e rendimentos.

Essa possibilidade é considerada uma forma indireta de o devedor cumprir com suas obrigações, uma vez que a decisão judicial costuma ser o pagamento de uma quantia líquida em dinheiro, porém, você também pode aceitar um bem em substituição a essa quantia, ou parte dela.

Ademais, todas essas possibilidades também são possíveis na transferência da posse de bens móveis ou imóveis.

Além disso, a adjudicação também é utilizada em casos de sucessão.

Isso ocorre quando, existindo apenas um sucessor com direito aos bens deixados pelo falecido, o juiz autoriza a transferência do patrimônio para este herdeiro, no caso de inventário judicial, ou, no caso de inventário extrajudicial, a transferência é feita na escritura pública.

Dessa forma, quando há um único herdeiro dos bens, sendo ele maior e capaz, a transferência pode ser feita por meio de adjudicação ao invés de partilha.

Adjudicação é o mesmo que alienação?

Não. A adjudicação se refere à transferência de um bem para a pessoa, seja em casos de sucessão ou execução de dívidas.

Já na alienação, há uma decisão pela venda ou leilão do bem cujo objetivo é destinar o dinheiro para você, o credor da dívida. Além disso, essa decisão pode partir do devedor ou acontecer por medidas judiciais.

Havendo tentativas de alienação sem sucesso para a quitação da dívida, é possível que você requeira a adjudicação de um imóvel, por exemplo.

Também é possível que, neste momento, se faça uma nova avaliação quanto ao valor do bem em questão, uma vez que, a depender do valor da avaliação, você poderá ser obrigado a pagar a diferença que excede o crédito.

Existe mais de um tipo dessa ação?

Sim. Pode-se considerar dois tipos principais de adjudicação, sendo eles:

Satisfativa

Se o bem do devedor tiver valor igual ao montante da dívida, você deverá recebê-lo de forma integral. No entanto, se o valor for superior ao da dívida, o devedor recebe, em juízo, a diferença.

Por outro lado, se o bem penhorado tiver valor inferior a dívida, o devedor obterá um abatimento parcial dela. Assim, a execução continuará seguindo até ser sanada toda a dívida.

Indireta ou direta

A depender do momento da adjudicação, ela poderá ser direta ou indireta. Se for a primeira medida a ser tomada a fim de transferir os bens ou executar uma dívida, essa adjudicação é considerada direta.

Entretanto, se outras medidas forem tomadas antes da adjudicação, de modo que ela venha a ser a última possibilidade de execução, ela se torna uma adjudicação indireta.

O que é adjudicação compulsória?

A adjudicação compulsória fornece a solução para um problema que costuma ser bem comum: obter o registro de um imóvel quando não há documentação necessária exigida por lei.

Por exemplo, você comprou um imóvel, porém, você tem apenas um contrato particular da venda, ou, ainda, uma promessa de compra e venda.

Então, você busca registrar o imóvel, contudo, ainda faltam alguns documentos exigidos em lei. Assim, para que você consiga fazer o registro do imóvel, você poderá usar a ação de adjudicação compulsória.

Desse modo, por meio dessa ação, o proprietário do imóvel consegue a Carta de Adjudicação, pela qual um juiz determina que se proceda ao registro junto ao Registro de Imóveis.

No entanto, para que você dê entrada em uma ação de adjudicação compulsória, é necessário cumprir os seguintes requisitos:

• A existência de uma promessa de compra e venda;

• Inexistência de previsão do direito de arrependimento.

Essa ação pode ser usada durante a compra de um imóvel?

A promessa de compra e venda de imóvel, por escritura pública ou particular, gera para o comprador o direito sobre a compra (Direito Real). Contudo, este documento é preparatório para a escritura definitiva que será lacrada no futuro, ou seja, não será suficiente para transferir o bem.

Assim, registrada a promessa de compra e venda no cartório de Registro de Imóveis, você poderá exigir do futuro vendedor, ou de terceiros, a outorga (assinatura) da escritura pública definitiva.

Havendo recusa do vendedor em assinar a escritura definitiva, você pode requerer ao juiz a transferência do imóvel para sua titularidade através da adjudicação.

Logo, em casos de promessa de compra e venda de imóvel, quando o vendedor se recusa a passar a escritura definitiva do imóvel ao comprador, pode-se usar a adjudicação para requerer o bem.

Portanto, havendo direito real do comprador sobre o imóvel, o juiz poderá determinar a transferência da posse para ele por meio da adjudicação.

Qual a melhor opção: Adjudicação Compulsória ou Usucapião?

A ação de usucapião decorre dos requisitos “tempo” e “posse mansa e pacífica”. Assim, embora seja mais conhecida, é também mais complexa, uma vez que não há certeza da propriedade. Por conta disso, o juiz precisa determinar uma profunda investigação.

A adjudicação compulsória, por sua vez, decorre de um título que revela o negócio, mas o vendedor se nega a transferi-lo. Logo, conforme já mostramos, você irá apresentar ao juiz um documento que comprova toda a situação pela qual está passando. Desse modo, se torna um processo mais célere que a usucapião.

Assim, a adjudicação se faz presente em diversos meios da justiça civil a fim de garantir os direitos, para o comprador, herdeiro ou credor.

Porém, para obter o melhor entendimento possível, bem como a melhor solução para seu problema, recomenda-se que você passe por todas essas fases auxiliado de um advogado. Ele poderá te direcionar durante o passo a passo do processo e sanar todas as suas dúvidas.

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