Glauco Diniz Duarte – Como vender imóvel financiado

Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, para realizar a venda de um imóvel financiado, existem alguns procedimentos que precisam ser seguidos para evitar problemas durante a sua negociação e futuramente.

Primeiramente, os procedimentos de compra e venda vão depender de como o comprador decidir realizar o pagamento. Por exemplo, para o pagamento à vista ou parcelado sem financiamento é preciso que o vendedor quite todo o valor devido com a instituição financeira.

Vendas à vista: como receber o pagamento?

Como citamos acima, quando o comprador opta pelo pagamento à vista ou até mesmo parcelado sem financiamento é preciso que o proprietário realize o pagamento integral do saldo devedor diretamente com a instituição bancária a qual ele financiou seu imóvel.

Para isso acontecer, é preciso que o vendedor entre em contato com o banco solicitando os papéis com os valores atualizados do seu saldo devedor. Também é necessário que o banco emita um boleto com o valor que falta para a quitação.

Com isso, o vendedor poderá quitar o valor devedor do imóvel, com o pagamento recebido pelo novo comprador. A instituição financeira emite uma declaração após o pagamento, confirmando que o imóvel está quitado e livre de quaisquer débitos.

Após esse processo ser feito, é preciso averbar essa declaração no Cartório de Imóveis para a liberação do gravame da alienação fiduciária na matrícula do imóvel. Com os gravames da matrícula liberados, o vendedor conseguirá o direito pleno da propriedade sobre o imóvel, podendo registrar isso na Escritura Pública de Compra e Venda, transferindo o imóvel quitado para o novo comprador, tornando-o proprietário.

Ah, é importante lembrar que o vendedor receberá apenas a diferença do valor da venda e o valor da dívida, já que uma parte do valor total foi utilizado para a quitação do débito.

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Vendas com o pagamento por meio de financiamento bancário

O outro caso é se o comprador optar pelo financiamento bancário no mesmo banco que o vendedor financiou. Nesse caso, a negociação o envolverá.

O primeiro passo: a instituição financeira precisará apurar o débito do contrato vigente com todas as correções, descontos e juros previstos. A partir disso, será elaborado um novo contrato de compra e venda entre o antigo proprietário, agora vendedor, e o novo proprietário, agora o comprador, e a instituição financeira, que cuidará de tudo da nova transação.

No novo contrato é acertado que uma parte do valor do novo financiamento será utilizado para quitar a dívida do vendedor (antigo proprietário) com o banco. O banco, por sua vez, vai adicionar uma cláusula ao contrato afirmando que a quitação foi realizada pelo vendedor, ou seja, aquele antigo financiamento fora quitado.

Após a assinatura do novo contrato de financiamento bancário, ele deve ser registrado no Cartório de Imóveis, o gravame é baixado e o novo contrato de financiamento bancário é registrado, com averbação também da nova alienação fiduciária.

É importante lembrar que é apenas no momento que o novo registro de financiamento é feito que o vendedor receberá o valor da venda. Este valor será a diferença entre a sua dívida com o banco e o valor total da nova compra e venda.

Se as instituições bancárias forem diferentes, será necessário fazer o processo de interveniente quitante (QI) ou interveniência financeira. Nesse processo, o banco do antigo proprietário precisa apurar todos os créditos que ainda precisam ser pagos e comunica ao banco do novo comprador.

Depois acontece a interveniência creditícia. O banco do antigo proprietário recebe dele o pagamento que resta para a quitação. Em paralelo, o banco do novo comprador assume a dívida do valor da diferença.

E se houver parcelas em atraso por parte do vendedor? Como prosseguir?

Existem casos em que acontece a inadimplência por parte do vendedor comprometendo a quitação das parcelas de financiamento do imóvel junto ao banco. Esse cenário pode constranger e comprometer a integridade do corretor de imóveis. Para evitar esse tipo de situação, é importante deixar claro ao vendedor que o mais importante é não deixar o imóvel ir a leilão. Se isso acontecer, ele perderá o patrimônio.

O vendedor precisa encontrar alternativas para quitar as parcelas em atraso ou negociar rapidamente uma venda para evitar perder seu patrimônio. A venda com parcelas em atraso é possível e até pode trazer vantagens para o vendedor, que evita perder o seu patrimônio e ainda recebe um valor de venda, quanto para o comprador, que terá maior poder de negociação nesses casos.

O que é saldo devedor?

O saldo devedor é o valor exato que o vendedor deve à instituição financeira. Então, se você fez um financiamento de R$ 300 mil, esse é o seu valor devedor. Desta forma, se a sua parcela é de R$ 1,2 mil, mas parte desse valor o banco utilizou para pagar os juros e taxas acrescentadas, podemos dizer que o valor de R$ 600 foi utilizado para amortizar a dívida.

Assim, após o pagamento da primeira prestação, o saldo devedor passa a ser:

R$ 300.000,00 – R$ 600,00 = R$ 299.400,00

Esse procedimento ocorre no pagamento de cada prestação. Quando o pagamento para quitação for feito, o saldo devedor é o valor restante que você irá pagar.

A compra e venda de um imóvel financiado, exige cuidados!

Antes de começar toda a negociação é preciso documentar o que será feito. Existe o documento chamado promessa de compra e venda. Nele, ambas as partes terão os seus direitos descritos e guardados para consultas futuras. Além disso, é muito importante que o vendedor esteja com a documentação do imóvel em dia!

É essencial que o vendedor não deixe o seu imóvel ir a leilão, pois ele sairá no prejuízo. Se os planejamentos não deram certo: venda o imóvel. Acumular dívidas pode ser perigoso.

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