Glauco Diniz Duarte – O que esperar do mercado imobiliário depois da pandemia

Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, uma coisa parece ser consenso: o mercado imobiliário, que sempre foi visto como um porto seguro dentro dos investimentos, deverá continuar cumprindo esse papel no período pós-pandemia. A visão foi compartilhada por diversos especialistas durante painel do evento Expert XP.

“Vivemos um momento muito conturbado em 2020, mas, da mesma forma que o mercado despencou, ele voltou muito rápido, o que mostra que é um mercado muito resiliente”, afirmou Pedro Carraz, gestor de real estate da XP Asset Management.

Segundo Carraz, mesmo que o mercado possa sofrer oscilações em momentos de desespero dos investidores, seus lastros e fundamentos fazem com que se recupere rapidamente. Eduardo Mufarej, conselheiro da JLP Asset Management, tem uma visão parecida: “Tivemos uma volatilidade descomunal, mas o mercado é muito lastreado, porque estamos falando de ativos de tijolo.”

Até mesmo os setores que mais sofreram durante a fase mais aguda da pandemia já vêm demonstrando melhora, como destaca Alexandre Alfer, sócio e gestor do segmento imobiliário da Capitânia: “Todo mundo questionou shoppings e lajes corporativas, mas já começamos a ver uma recuperação. Logística apresenta recorde de ocupação. E não existe muita barganha de preço de aluguel”. Tudo isso, na visão de Alfer, torna evidente que a situação começou a melhorar e que os ativos não perderam muito.

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Além disso, o momento de disparada na inflação também ressalta a importância do investimento em imóveis. “Nada melhor do que o imóvel para ser um hedge natural contra a inflação. Os imóveis têm por natureza inquilinos que pagam aluguel todo mês, e esse valor é ajustado pela inflação”, explica Carraz.

Para Marcelo Fedak, CEO da BlueMacaw, a pandemia foi mais um baque em um cenário que já vinha sofrendo após a crise econômica de 2014 a 2017. Isso, no entanto, faz com que o mercado brasileiro esteja em uma base muito distante do que poderia estar – e abre oportunidades.

Além disso, a oferta relativamente baixa de imóveis no Brasil também deve ajudar o mercado. “Temos uma questão e oferta controlada e, na medida em que a demanda volta, esses mercados começam a performar melhor”, explica Fedak.

E, dentro do mercado imobiliário, os FIIs se destacam por sua liquidez, gestão profissional e diversificação.

“É praticamente impossível para o investidor individual olhar ativo por ativo. Os mercados americano, europeu e asiático têm muita profundidade, são 17 setores dentro de real estate, muitas companhias listadas … A melhor forma de se expor a isso é através de ativos líquidos, e focando muito em gente que tem gestão especializada e conhece cada um dos ativos”, argumenta Mufarej.

Galpões Logísticos

Um dos segmentos do mercado imobiliário que mais se beneficiou das restrições à mobilidade para combate à disseminação do coronavírus foi o de galpões logísticos, surfando na aceleração das compras online. Com o retorno gradual à normalidade, e a reabertura das lojas físicas, podem surgir dúvidas sobre o potencial do setor daqui para frente.

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A expectativa, porém, é que a tendência de digitalização do consumo siga em crescimento, o que deverá sustentar a demanda por esse tipo de imóvel.

O fato de o aluguel desses ativos ainda ser significativamente depreciado também abre espaço para crescimento do mercado, segundo Fedak.

Carraz acrescenta que grande parte da base instalada, que ainda é pequena, tem baixa qualidade, o que abre espaço para substituição – mais um fator que corrobora com a hipótese de que o setor de logística tem muito espaço para crescer.

Diversificação internacional

Apesar de o Brasil apresentar muitas oportunidades interessantes, especialistas recomendam um olhar para investimentos fora do país.

“Os Estados Unidos já passaram por um processo de recuperação, mesmo que aquém da desejada, mas há duas outras regiões, além do Brasil, que estão passando por momentos distintos: a Europa ainda não começou sua recuperação econômica e apresenta oportunidades importantes, e a Ásia, com a volatilidade que vem da questão geopolítica, também abre oportunidades”, declara Mufarej.

Além da existência de oportunidades interessantes, Mufarej destaca que é praticamente impossível ter exposição a alguns subsetores do mercado, como data centers, torres de celular e saúde, por meio da bolsa de valores brasileira. “O mercado global oferece esse tipo de possibilidade”, diz.

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