Glauco Diniz Duarte – Como funciona o mercado imobiliário

Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, o mercado imobiliário é a negociação de terrenos ou qualquer construção sobre esses terrenos das mais diversas formas. Essa negociação pode ser feita tanto diretamente, quando um vendedor cede sua propriedade para um comprador, como por meio de fundos imobiliários, crédito imobiliário e outras formas de negócio que envolvam bens imóveis.

Sendo assim, com grandes possibilidades de rendimento em médio e longo prazo, o investimento imobiliário oferece chances de estabilidade financeira.

Entretanto, é preciso considerar que se pode investir nesse setor tanto com a compra de imóveis para aluguel quanto comprando cotas de fundos imobiliários.

De fato, a maioria dos brasileiros acredite que a compra de imóveis para aluguel é sempre um ótimo investimento.

No entanto, ao colocar os números na calculadora, é possível perceber que nem sempre vale a pena investir no mercado imobiliário, e que existem outras possibilidades.

Como funciona o Mercado Imobiliário?

Antes de mais nada, é preciso entender como o setor imobiliário funciona, independente da forma de investimento a ser escolhida.

Portanto, é preciso entender que imóveis podem ser novos, usados ou mesmo na planta, a depender da preferência do comprador.

Sendo assim, os imóveis usados podem ser maiores do que os construídos mais recentemente e já vêm prontos para serem utilizar.

No entanto, pode haver casos em que há a necessidade de fazer algum tipo de reforma, independente do imóvel ser comercial ou residencial. Isso deve ser algo a se pensar quando se investe no mercado imobiliário.

Por outro lado, os imóveis na planta, modalidade comum em construções residenciais, costumam ser mais baratos, por serem vendidos antes mesmo da conclusão da construção.

Por fim, os imóveis comerciais apresentam uma possibilidade de lucro maior, uma vez que empresas tendem a pagar mais pelo espaço, já que a localização é um ponto fundamental para o bom andamento do empreendimento.

Entretanto, o grande desafio é a inadimplência à qual o proprietário se sujeita se o negócio não der certo, independente do motivo do fracasso, como no caso de crises econômicas.

Sendo assim, caso o investidor deseje ganhar dinheiro com o aluguel de imóveis, é preciso estar protegido legalmente através do contrato de aluguel.

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Quais as principais formas de investir no Mercado Imobiliário?

A fim de investir no investir nesse setor, pode-se escolher entre três opções:

• Imóveis residenciais;

• Imóveis comerciais;

• Fundos imobiliários;

• Letras de Crédito Imobiliário (LCI);

• Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI);

1. Imóveis residenciais

Primeiramente, os imóveis residenciais são as clássicas construções que são feitas para serem vendidas a quem deseja sair do aluguel, quem precisa de um espaço maior ou deseja mudar para um local diferente.

2. Imóveis comerciais

No entanto, os imóveis comerciais são as construções voltadas para o estabelecimento de lojas e de atividades de natureza comercial.

3. Fundos Imobiliários

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) surgem quando alguns investidores foram um grupo com o objetivo de unir e aplicar seus recursos em negócios de base imobiliária.

Portanto, isso inclui o desenvolvimento de empreendimentos imobiliários, imóveis prontos, edifícios comerciais, hotéis, instituições de ensino, shopping centers e hospitais.

Além disso, o fundo pode vender cotas e a renda gerada com estas transações também podem ser utilizadas para a aquisição de títulos e ações ligadas ao setor imobiliário.

4. Letra de Crédito Imobiliário (LCI)

Por outro lado, é possível investir no mercado imobiliário através da renda fixa. A Letra de Crédito Imobiliário (LCI) é um investimento em renda fixa lastrado na carteira de empréstimos do setor imobiliário.

De fato, existe um benefício fiscal nesse tipo de investimento: o investimento em LCI é isento de Imposto de Renda e IOF.

5. Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI)

Por fim, o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) é uma modalidade de investimento da renda fixa, onde se investe em títulos de crédito lastreados em créditos imobiliários.

Além disso, o investimento em CRI possui uma vantagem interessante: essa classe de ativos também é isenta de IOF e Imposto de Renda.

Vale a pena investir no Mercado Imobiliário?

Por fim, é preciso saber que, antes de investir algum dinheiro no mercado de imóveis, é importante conhecer o meio no que está se investindo.

Sem dúvida, em 2007, os Estados Unidos enfrentaram o grave problema da bolha imobiliária que deixou centenas de americanos endividados por atrasarem ou deixarem de pagar a hipoteca da casa própria.

Além disso, em 2014, houve diversos boatos e rumores de que o Brasil passaria pelo mesmo problema após a Copa do Mundo daquele ano, o que nunca aconteceu.

De fato, o mercado imobiliário hoje, assim como antigamente, pode ser uma boa opção apenas se o investidor souber o tipo de operação que está fazendo.

Entretanto, nos últimos anos a Irlanda tem sofrido com a falta de imóveis disponíveis para acomodar os imigrantes que se mudaram para a ilha esmeralda após diversas empresas – em especial de tecnologia – abrirem filiais suas em cidades como Dublin e Cork.

Portanto, isso fez com que estes locais recebessem grandes investimentos para a construção de novos prédios residenciais e não falta demanda para as suas unidades.

Sendo assim, estes exemplos mostram que tanto a margem de lucro desse empreendimento  quanto a sua segurança variam de acordo com o cenário econômico do lugar a se investir.

Por fim, é importante ressaltar a importância de uma análise correta do cenário econômico e das possibilidades que esta aplicação pode trazer, o fator risco pode ser controlado.

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