Glauco Diniz Duarte – Construção e venda de imóveis

Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, um terreno bem localizado e com tamanho adequado para construção pode render um dinheiro interessante se vendido para uma construtora ou incorporadora. Porém, antes disso, é preciso considerar o zoneamento, perfil de urbanização e se o local tem potencial adequado para despertar o interesse dessas empresas.

Principais critérios de venda

A venda de um patrimônio é um trâmite um pouco complexo, visto que a transação deve ser embasada nas regras que regulam a construção civil. Ao adquirir a sua propriedade, a construtora em questão avalia inúmeros fatores (o histórico do local é um deles). Além disso, bens de um único dono têm vendas mais rápidas do que aquelas com muitas transferências de documentação. Inclusive, esse quesito é tão importante que, por vezes, a ausência de um inventário ou de qualquer outro documento pode dificultar o andamento do processo e até mesmo inviabilizar a transação.

No entanto, não é somente esse ponto que tem influência sobre a venda. Além da documentação, os outros critérios são:

• Viabilidade do imóvel: aspectos ambientais, legais e técnicos;

• Valor: estabelecido em conformidade com indicativo do mercado;

• Localização: proximidade a hospitais, escolas, comércio, pontos de transportes públicos, entre outros;

• Topografia: áreas que estão em locais planos têm mais valor;

• Possibilidade de construção: determinadas áreas possuem leis sobre projetos arquitetônicos;

• Infraestrutura: energia elétrica, saneamento básico, segurança, acessibilidade, rede de dados e pavimentação.

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Vantagens da negociação

Primeiramente, é necessário avaliar algumas variáveis para compreender os benefícios atrelados à venda de um bem para a construtora. Caso esses aspectos sejam devidamente verificados, podem até mesmo acelerar o andamento da negociação e auxiliam o dono a estabelecer um valor satisfatório para o patrimônio, segundo as projeções impostas pelo mercado.

“As incorporadoras, em função do conhecimento acumulado, conseguem montar (e demonstrar) as diversas possibilidades de efetuar a transação, muitas vezes orientando os proprietários a alternativas que sequer haviam pensado”, conta o diretor de incorporações da Tibério, Mário Tibério.

Levando-se em consideração a conjuntura econômica do Brasil atual, em que a pandemia tem influenciado todos os tipos de transações, Antonio França, presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), cita os seguintes benefícios como os principais da venda de uma propriedade para a incorporadora:

• Ter uma quantia para iniciar uma atividade em outro local ou mesmo participar do empreendimento imobiliário que será erguido por meio de permuta financeira; 

• Obter vantagem a partir da valorização proporcionada pelo empreendimento em si, caso opte por trocar uma casa por um apartamento, por exemplo;

• Incorporadoras trabalham com diversas formas de pagamento, como à vista ou parcelado, passando pela permuta simples, até a permuta financeira.

“A vantagem de negociar com uma incorporadora é o leque de opções de pagamento. A permuta, por exemplo, pode representar um ganho maior para o vendedor. Ele pode trocar um imóvel de R$ 100 mil por um que na planta vale R$ 110 mil, o que representa um ganho direto com potencial de aumento ao longo da construção”, afirma.

Sobre o leque de opções de pagamento, o presidente da Abrainc ressalta a permuta financeira, que é quando o vendedor passa a ser um investidor do empreendimento. “Neste caso, ele vira um sócio seguro. Digamos que seu imóvel esteja avaliado R$ 100 mil em valor de mercado e a incorporadora combine de pagar R$ 150 mil ao longo da implantação do empreendimento. Isso significa que você vai receber fatiado, ou seja, a cada parte da obra vendida um pagamento é executado”, explica.

“O ajuste desse método é feito entre as partes para definir percentuais de recebimento, eventual ágio, se houver valorização do empreendimento ao longo da comercialização, etc.” Por fim, em relação à documentação do imóvel, a construtora pode arcar com os custos no primeiro momento. No entanto, estes tendem a ser abatidos no preço final. “Tudo isso é incluído na negociação”, conclui.

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