Glauco Diniz Duarte – Como incorporar imóveis

Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, o registro de incorporação imobiliária, regulamentado pela lei nº 4.591, de 1964, é um documento que garante que a construção de um imóvel está de acordo com os parâmetros da lei e devidamente validado para venda. Sem esse documento, qualquer transação imobiliária se torna ilegal.

Portanto, as duas partes precisam ter atenção a isso: tanto o consumidor quanto a incorporada. Não se deve realizar nenhuma negociação imobiliária sem o RI, que traz informações importantes do empreendimento.

Mais especificamente, o documento aponta todo tipo de detalhe referente à infraestrutura do empreendimento, descrevendo dimensões e características de todas as áreas, que são importantes na avaliação e aprovação do projeto.

Além disso, o documento também conta com um anexo do memorial descritivo, que detalha os materiais, acabamentos e estruturas que serão aplicados na construção. É comum, por exemplo, ter informações e detalhes das áreas comuns, de lazer, privativas e vagas de garagem.

Emissão do registro de incorporação imobiliária

Então, para a emissão do RI, que é realizada pelo Cartório de Registro de Imóveis, a incorporadora precisa apresentar alguns documentos e especificações.

Por exemplo:

• Comprovação de que a área construída é de propriedade do incorporador;

• Convenção de condomínio, que estipula as regras de convivência e funcionamento do local no qual seu imóvel estará;

• Quadros de áreas da ABNT, que especifica as dimensões internas e externas do imóvel e do condomínio;

• Certidões negativas, que garantem que o incorporador não tem débitos junto às instâncias federais, estaduais e municipais.

Caso haja qualquer irregularidade com os documentos e certidões negativas, a incorporadora não conseguirá o Habite-se depois que a construção estiver pronta. Vale destacar que as exigências podem variar de acordo com cada cartório ou região/estado.

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Os passos para a emissão do registro de incorporação imobiliária

Em resumo, existem 4 estágios que vão do planejamento até a emissão do documento. Veja quais são:

1. Infraestrutura

Desde o esboço do projeto é muito importante ter em mente todas as condições de infraestrutura e municipais para a construção civil na região selecionada. Elaborar um projeto que respeite todos os critérios (ambientais, sonoros, estruturais e afins) é o primeiro passo para garantir uma aprovação lá na frente.

2. Análise da Prefeitura

Nessa etapa, a incorporadora encaminha o projeto finalizado para a avaliação da Prefeitura. Uma vez que todos os critérios sejam atendidos, a secretaria responsável emite o Número de Aprovação do Projeto, que é uma licença que antecede o RI.

Com essa aprovação preliminar, a incorporadora está autorizada a divulgar o produto ao público consumidor, veiculando publicidade física e virtual do apartamento decorado, demonstração das obras em showroom e, com isso, partir para a captação dos clientes.

3. Comprovação de posse do terreno

Na terceira etapa, a incorporadora continua em contato próximo com a Prefeitura. Pois precisa enviar documentos que reforcem a propriedade do terreno. Com isso, a secretaria atesta a idoneidade e transparência da empresa responsável pelo empreendimento imobiliário.

4. Concessão

Por fim, após todas as juntas de documentos, comprovações, plantas, projetos e certidões, o cartório faz uma análise completa do caso, checa a veracidade e coerência das informações. Se tudo estiver correto, a incorporadora recebe o RI.

Atenção: é apenas nessa etapa que o empreendimento se torna comercialmente viável, sendo lançado de maneira oficial ao mercado e, com isso, possibilitando a venda das primeiras unidades.

E se não tiver o registro de incorporação imobiliária?

Como vimos até aqui, trata-se de um documento de suma importância e essencial para qualquer lançamento imobiliário. Quer ver isso na prática? Veja a seguir alguns problemas que a sua incorporadora pode ter se não possuir o RI.

Impossibilidade de vender 

Entenda de uma vez por todas: imóveis sem incorporação não existem, simples assim. Ou seja, aquilo que não é realidade, não pode ser comercializado, certo?

Dessa forma, esse é o primeiro problema de um empreendimento sem o RI. E convenhamos: é um problema que incorporador nenhum gostaria de ter, não é mesmo?

Falta de garantias para compras na planta

Para ter certeza de que a comercialização de um imóvel na planta é legítima, a incorporação é uma exigência. Caso contrário, o comprador poderá sofrer prejuízos, sem ao menos ter a oportunidade de correr atrás de soluções viáveis. Isto é, não há garantia alguma.

Além disso, o registro de incorporação imobiliária é obrigatório para emissão Habite-se. Em outras palavras, mais uma vez, sem a documentação, não pode haver comercialização e, futuramente, também não poderá ser habitado.

Impactos nos investimentos

Sem o RI, a incorporadora também não consegue investimentos, como os de fundos de incorporação, que existem nos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs). Eles estão ligados aos lucros referentes ao imóvel que será construído.

Ou seja, para que toda essa operação de investimento seja viável, o primeiro passo é que exista, de fato, o registro.

Como você sabe, a realização e o sucesso de um empreendimento imobiliário passam por várias etapas. E a sua incorporadora não pode negligenciar nenhuma delas. O registro de incorporação imobiliária é essencial porque assegura a existência do empreendimento.

Uma construção sem o registro de incorporação será irregular e não terá o devido reconhecimento das autoridades e órgãos responsáveis pela engenharia civil de sua cidade. Além disso, sua venda será ilegal, pois não poderá emitir o Habite-se.

Portanto, evite dores de cabeça como atrasos no lançamento ou nas vendas dos imóveis. Dependendo do atraso, pode haver impacto significativo na parte financeira do projeto. Ou seja, prepare-se para solicitar e receber o RI dentro do prazo planejado.

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