Glauco Diniz Duarte – O que nunca te falaram sobre fundos imobiliários

Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, o brasileiro gosta de investir em imóveis, mas o investimento direto nesse tipo de ativo pode não ser interessante. Isso porque envolve trabalho, burocracia, altos recursos e risco. Como alternativa, os fundos de investimento imobiliário (FII) surgiram no mercado.

Eles podem tornar mais acessível o investimento em imóveis. Porém, é preciso conhecer muito bem esse veículo de investimento para ter a certeza de que participar deles é uma boa opção. Com as informações necessárias, você pode fazer escolhas conscientes.

Este artigo traz o que você precisa saber para compreender o funcionamento dos fundos imobiliários e tomar suas decisões de investimento. Continue a leitura!

O que são Fundos Imobiliários? 

Fundos imobiliários são fundos de investimento cujo portfólio é composto por ativos desse mercado. Como um fundo de investimento, trata-se de um veículo coletivo que conta com gestão profissional para realizar as escolhas e gerir o portfólio.

Suas cotas são negociadas na bolsa de valores e o investidor as adquire para participar dos rendimentos do fundo. No geral, o FII é uma alternativa do mercado financeiro para quem deseja aproveitar o segmento de imóveis, sem investir diretamente em propriedades físicas.

Como Funciona o Fundo Imobiliário? 

Em relação ao funcionamento dos FIIs, a maior parte das características é comum a outros tipos de fundos de investimento. Como você viu, eles funcionam de maneira coletiva e o investimento está condicionado à aquisição de cotas de participação.

O portfólio é movimentado e gerido por um gestor profissional. Importante ressaltar que gestão e administração não são sinônimas, nem todo fii tem gestão ativa. O funcionamento do fundo imobiliário também pode ser diferente a depender dele e da estratégia que tem como foco.

O Fundo Imobiliário é de Renda Fixa ou Renda Variável? 

Os Fundos Imobiliários (FIIs) são considerados de renda variável — Independentemente do tipo. Veja mais detalhes sobre o que é renda fixa, acesse a diferença entre renda fixa e variável.

Isso se deve, primeiramente, ao fato de a maioria ter cotas negociadas na bolsa de valores. Com isso, o preço das cotas fica sujeito às alterações que podem ocorrer nesse ambiente de negociação. Logo, podem ter valorização ou desvalorização.

Ainda que o fundo preveja a distribuição de dividendos, por exemplo, eles dependem do lucro que o FII obtém a cada período — que pode passar por variações.

Quais são os principais tipos de fundos imobiliários? 

Embora todos os FIIs foquem em ativos do mercado imobiliário, eles se diferenciam conforme o tipo de investimento que realizam. Na prática, são três as principais classificações: fundos de tijolo, fundos de papel e fundos de fundos.

• Os fundos de tijolo em geral investem em empreendimentos físicos. Por exemplo, lajes corporativas, shopping centers, hotéis, galpões industriais, hospitais e instituições de ensino.

• Os fundos de papel, por sua vez, investem em títulos de dívida lastreados no mercado de imóveis.

• Já os fundos de fundos são compostos pelas cotas de outros fundos disponíveis no mercado.

A seguir, você conhecerá melhor essas classificações e suas subdivisões, ao descobrir quais são os cinco principais tipos de fundos imobiliários. Confira!

1. Fundos de tijolo

Os fundos de tijolo de renda são aqueles que compram ou constroem imóveis para gerar renda com aluguel. Eles costumam pagar rendimentos periódicos aos cotistas, referentes aos aluguéis recebidos dos inquilinos.

Os contratos de aluguel dos fundos imobiliários costumam ser de longo prazo. Além disso, normalmente são corrigidos a cada ano por um índice de inflação. Importante ressaltar que não é que os locatários sejam empresas sólidas e de grande porte, tudo vai depender da estratégia do fii.

2. Fundos de desenvolvimento 

Os fundos de tijolo de desenvolvimento investem na construção de imóveis para lucrar com sua venda, enquanto os empreendimentos estão em construção.

3. Fundos de compra e venda 

Os fundos de tijolo voltados para a valorização dos imóveis podem atuar comprando e vendendo imóveis ou reformando empreendimento para posterior venda.

Normalmente, o objetivo é lucrar com as negociações de imóveis. A ideia é comprar as unidades quando o mercado está deprimido para vendê-las na alta, por exemplo. Logo, o rendimento tende a ser bastante variável.

4. Fundos de recebíveis imobiliários 

Esses são os fundos de papel. Eles investem em títulos de renda fixa usados para financiar o mercado imobiliário. É o caso de letras de crédito imobiliário (LCI), certificados de recebíveis imobiliários (CRI) e letras hipotecárias (LH). Os CRIs e LCIs são os mais comuns.

Os CRIs são títulos emitidos por securitizadoras e que conferem ao investidor o direito de receber os pagamentos por um tipo de financiamento imobiliário. Já as LCIs são emitidas por instituições financeiras a fim de captar recursos para conceder crédito imobiliário.

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5. Fundos de fundos 

Os FIIs desse tipo investem em cotas de outros fundos imobiliários, sendo bastante diversificados. Desse modo, eles podem ser vantajosos para os investidores que de escolher os fundos para montar uma carteira, preferindo uma gestão profissional.

Assim, possibilitam o investimento de forma bem diversificada com poucos recursos. Como apresentam maior diversificação, a remuneração também pode ser muito variável. É fundamental analisar a qualidade do gestor antes de investir.

Onde investem os fundos voltados para aluguel? 

Como você viu, um dos tipos de FIIs são aqueles voltados para a aquisição de imóveis para posterior locação. Eles estão entre os FIIs mais procurados no mercado e podem adotar estratégias diferentes, focadas em propriedades específicas.

Na sequência, você saberá em quais tipos de imóveis os fundos imobiliários de renda costumam investir. Veja!

1. Shopping centers 

Um shopping center apresenta grande diversificação de inquilinos. Além disso, o aluguel costuma ser constituído por uma parcela fixa e outra atrelada às receitas dos lojistas, vale ressaltar que o aluguel variável é uma parte muito pequena do aluguel.

2. Lajes corporativas 

As lajes corporativas são imóveis alugados. O grau de diversificação desses FIIs varia, havendo opções que investem em diversos empreendimentos e outros focados em apenas um imóvel. Também pode haver diversificação de locatários ou inquilino único.

3. Galpões logísticos 

Em geral, galpões logísticos são imóveis, mas nada impede que um fundo invista em diversos galpões. Eles podem ser alugados para centros de distribuição de grandes varejistas, indústrias e empresas de logística.

4. Agências bancárias 

Os FIIs que investem em agências bancárias focam na oferta de unidades para instituições do mercado financeiro. Apesar de poderem ter inúmeras agências no portfólio, escolas, universidades e hospitais.

Fundos que investem em ativos ligados à saúde ou educação geralmente, podem ter aluguel atípico e quase nunca está condicionado a receita.

5. Hotéis e flats 

Os FIIs de hotéis e flats investem na aquisição de empreendimentos completos voltados para a estadia temporária ou na forma de condo-hotéis. O aluguel está condicionado às receitas geradas pelas unidades.

6. Imóveis residenciais 

O investimento em empreendimentos residenciais por parte dos FIIs não é tão comum no Brasil, mas pode acontecer. Nesse caso, a carteira tende a ser mais pulverizada. Contudo, é preciso notar que inquilinos pessoas físicas costumam ser mais arriscados que empresas de grande porte.

Qual é o rendimento do fundo imobiliário? 

De modo geral, os fundos imobiliários permitem aos investidores lucrar de duas formas: pelos dividendos pagos pelo fundo aos cotistas e pela valorização das cotas. Assim, para saber quando o FII rende, é preciso entender as duas formas.

Veja como cada alternativa funciona!

Distribuição de proventos isentos de IR 

É comum que um FII realize a distribuição de proventos na forma de dividendos. Na prática, eles são obrigados a fazer a distribuição da maior parte dos lucros líquidos obtidos. Isso ocorre de modo proporcional, então investidores com maior quantidade de cotas recebem montantes maiores.

Os dividendos podem contar com isenção fiscal. Para isso, o FII deve ter, no mínimo, 50 cotistas e ter cotas negociadas em bolsa. Além disso, o cotista beneficiado pela isenção não pode deter mais de 10% das cotas do fundo.

Os fundos imobiliários de papel e os que investem em imóveis para alugar, muitas vezes, pagam rendimentos periódicos. Eles podem, por exemplo, pagar uma quantia mensal aos cotistas. Logo, geram renda passiva para o investidor.

Valorização das cotas 

A outra forma de lucrar com FII é por meio da valorização das cotas. Na bolsa de valores, assim como as ações, as cotas dos fundos imobiliários sofrem oscilações de preço. Lucrar com esse tipo de estratégia é menos passivo, pois não envolve o recebimento de lucro, mas a venda das cotas.

É possível, portanto, ter ganhos com a valorização das cotas dos FIIs na bolsa — comprando por preços mais baixos e vendendo mais caro. Essa estratégia tem mais risco do que o foco na geração de renda e não há isenção de Imposto de Renda para os ganhos obtidos dessa maneira.

O lucro com a valorização de cotas de FII é tributado em 20%. O IR deve ser recolhido pelo próprio investidor até o último dia útil do mês seguinte ao da venda. Isso ocorre por meio da emissão do Documento de Arrecadação de Receitas Federais (DARF).

Quais são as vantagens dos fundos imobiliários?

Os fundos imobiliários podem ser interessantes para diversas estratégias e perfis de investidor. A seguir, veja quais são os principais benefícios que podem ser obtidos com esse tipo de fundo de investimento!

1. Acesso a grandes empreendimentos imobiliários de qualidade 

Como você viu, é possível participar dos resultados de imóveis de alto padrão e com inquilinos diferenciados.

Em geral, esses empreendimentos só são acessíveis diretamente a grandes investidores, devido à elevada quantia que é necessária para a compra. Portanto, o fundo imobiliário possibilita à pessoa física investir em um imóvel como esse a partir de cotas com preços mais atrativos.

2. Investimento inicial baixo 

A acessibilidade, na verdade, existe no investimento em fundo imobiliário como um todo. Em vez de desembolsar, no mínimo, centenas de milhares de reais na compra direta de um imóvel, os fundos imobiliários permitem fazer uma alocação inicial consideravelmente menor.

A aquisição mínima é de uma cota e, portanto, o valor mínimo, depende apenas do preço de negociação dela. Assim, mesmo investidores iniciantes e com um patrimônio menor podem se expor a imóveis de alto padrão por meio de fundos.

3. Rendimentos isentos de Imposto de Renda 

Como vimos, os rendimentos distribuídos pelos fundos imobiliários a seus cotistas na forma de dividendos são isentos de Imposto de Renda. Essa é uma das principais vantagens dos fundos imobiliários para a pessoa física, pois pode melhorar a rentabilidade final da carteira.

4. Diversificação com poucos recursos 

O investimento em imóveis via FII também permite ao investidor diversificar sua carteira, de uma só vez e com apenas uma operação. Afinal, um único fundo pode já ter uma grande diversidade de imóveis e/ou inquilinos na carteira.

Além disso, o investidor pode compor uma carteira diversificada com fundos variados. Assim, mesmo que decida investir em um FII com apenas um imóvel ou único inquilino, é fácil diversificar o investimento comprando outros fundos.

A diversificação contribui para diminuir o risco da carteira, pois torna possível ter ganhos em diferentes cenários e mercados. Além disso, eventuais perdas com um investimento podem ser amenizadas ou compensadas por ganhos gerados por outro.

5. Boa liquidez 

Fundos imobiliários são fundos fechados, não permitindo resgate de cotas como ocorre, por exemplo, em fundos de renda fixa. Mas isso não significa que o cotista fique preso ao investimento.

Como os FIIs têm, em sua maioria, suas cotas negociadas na bolsa de valores, é possível comprar e vender cotas durante o pregão. O funcionamento é parecido com a negociação de ações. Assim, é possível se desfazer de parte ou da totalidade de suas cotas.

Para isso, você só precisa vendê-la na bolsa para outro interessado, via mesa de operações ou home broker da sua corretora. Esse mecanismo faz com que FIIs sejam mais líquidos do que o investimento direto em imóveis.

Afinal, é mais fácil e rápido se desfazer das cotas de um fundo imobiliário do que vender um imóvel. E, no processo, o cotista ainda pode lucrar com a valorização das suas cotas.

6. Possibilidade de proteção contra a inflação 

O investimento em fundos imobiliários, assim como o investimento direto em imóveis, pode oferecer proteção contra a inflação. Isso porque os valores dos aluguéis são corrigidos por um índice de preços.

Em casos como esses, o patrimônio do investidor pode crescer acima da perda do poder de compra. Porém, convém lembrar que na renda variável não existem garantias quanto aos resultados. Então um fundo que não seja de aluguel ou que tenha vacância elevada pode render abaixo da inflação.

7. Gestão profissional 

Entre as vantagens dos fundos imobiliários, destaca-se ainda a gestão profissional. Os FIIs contam com gestores qualificados para tomar todas as decisões, definindo a alocação de acordo com o tipo de fundo e sua estratégia.

Escolher quais imóveis comprar ou vender e quais inquilinos aceitar não são tarefas triviais. Por isso, pode ser vantajoso ter um profissional responsável pela atividade. Também há a vantagem de ele se responsabilizar pela burocracia dos imóveis.

Em fundos de tijolos com gestão ativa, os gestores se ocupam da escolha dos imóveis que farão parte da carteira, dos inquilinos que os ocuparão, de eventuais renegociações e reajustes de aluguel, além de decidirem se é o caso de vender um empreendimento ou comprar novos, por exemplo.

8. Menos burocracia e mais praticidade 

Como você pode ver, toda a burocracia do investimento é resolvida por profissionais nos fundos imobiliários. O investidor não precisa se preocupar com a manutenção dos imóveis, com inquilinos problemáticos ou com o trabalho do processo de compra e venda.

Essa é uma dinâmica que oferece mais praticidade. O investidor pode ter rendimentos sem dedicar tempo a obrigações ligadas às propriedades.

Quais são os riscos dos fundos imobiliários? 

Como todo investimento, os fundos imobiliários também têm riscos. Ao compreendê-los, você pode avaliar melhor os fatores e identificar se o FII faz sentido para sua estratégia.

A seguir, veja alguns dos principais riscos dos fundos imobiliários!

1. Risco de alta da taxa básica de juros (Selic) 

Fundos imobiliários se beneficiam da queda da Selic. Isso acontece porque os juros mais baixos favorecem o mercado imobiliário. Eles barateiam o crédito, estimulam a economia e o bom desempenho das empresas brasileiras.

Além disso, quando a Selic está baixa, a remuneração dos fundos imobiliários tende a superar mais facilmente a rentabilidade das aplicações conservadoras, que são atreladas às taxas de juros.

Por outro lado, juros em alta ou muito elevados têm o efeito oposto: desestimulam a economia, encarecem o crédito e tornam as aplicações de renda fixa conservadora mais atrativas. Assim, esse cenário configura um risco adicional para os FIIs.

2. Risco de mercado 

As cotas dos fundos imobiliários podem se valorizar ou se desvalorizar, como você viu. Logo, o investidor pode ter perdas, caso venda suas cotas por um preço menor que o preço de compra.

A flutuação dos preços das cotas dos fundos imobiliários respeita a lei da oferta e da demanda. Portanto, um fundo tende a se valorizar quando a perspectiva é de queda na taxa básica de juros e/ou quando há boas expectativas para o seu desempenho.

Perspectivas de alta nos juros e problemas com os imóveis ou os inquilinos da carteira, por sua vez, tendem a desvalorizá-los. Esse cenário gera o chamado risco de mercado.

3. Risco de vacância 

Esse é um risco específico dos fundos que alugam seus imóveis. Ele envolve a chance de o FII ficar com imóveis vagos, o que impacta negativamente na remuneração.

Além disso, uma taxa de vacância alta pode dar mais poder de barganha aos inquilinos, que podem forçar os aluguéis para baixo. Para avaliar o risco, a vacância é medida pela relação entre área vaga e área locável.

4. Risco de crédito 

Fundos que alugam seus imóveis também correm risco de inadimplência, referente à inadimplência dos inquilinos. Ficar sem receber os aluguéis devidos pode impactar negativamente nos rendimentos do fundo e motivar renegociações desvantajosas para o FII ou mesmo o despejo do locatário.

Os FIIs que apresentam risco de crédito são os fundos de papel. Eles se referem à possibilidade de calote em relação aos devedores de títulos. Um risco baixo depende da saúde financeira do devedor e das garantias da aplicação.

5. Risco de desvalorização dos imóveis 

Esse risco é mais significativo para os fundos de compra e venda, que pretendem ganhar justamente com a valorização dos imóveis da carteira.

Fatores como superoferta, economia deprimida ou preços que já subiram demais podem forçar os preços dos imóveis para baixo. Problemas específicos com um imóvel também podem desvalorizá-lo e levar a prejuízos.

6. Risco de concentração 

No geral, quanto mais diversificado um fundo, mais pulverizado é o seu risco. Ou seja, quanto mais imóveis na carteira e/ou quanto mais inquilinos, menor é o risco. Por outro lado, FIIs que investem em um único imóvel ou inquilino tendem a ser mais arriscados, por conta da concentração.

O investimento em fundo imobiliário vale a pena? 

Após considerar as vantagens e os riscos, você tem a chance de definir se o investimento no fundo imobiliário vale a pena. A resposta, entretanto, depende do seu perfil de investidor e dos seus objetivos financeiros.

Considerando sua tolerância ao risco, você pode ser um investidor conservador, moderado ou arrojado. Como os FIIs são de renda variável, tendem a fazer mais sentido para investidores moderados ou arrojados, por exemplo.

Também é preciso ter objetivos voltados para o longo prazo. Isso ajuda a diluir os riscos atrelados à volatilidade e tende a favorecer a maturação do investimento.

Em comparação ao investimento direto em imóveis, o fundo imobiliário pode ser interessante por ser mais acessível e ter mais liquidez. No entanto, é preciso avaliar sua carteira de investimentos para confirmar que a escolha faz sentido para a sua estratégia.

Quais são as formas de se tornar cotista de fundos imobiliários? 

Agora que você já sabe o que é um fundo imobiliário, é válido compreender as formas de investir nesse veículo. Para se tornar cotista, é preciso adquirir cotas durante uma oferta pública ou comprá-las de outro investidor na bolsa de valores.

Essas formas diferentes de entrar e sair do investimento também fazem com que os fundos imobiliários não tenham exatamente um valor mínimo de aporte inicial, como os fundos abertos. O investimento inicial mínimo pode variar bastante.

Depois que as cotas começam a ser negociadas na bolsa, seus preços passam a depender da demanda dos investidores. Considerando que existem duas formas principais de investir, veja como cada uma funciona e entenda como proceder!

1. Oferta pública 

Uma oferta pública é a emissão das cotas, sujeita a uma série de regras estabelecidas pelos órgãos reguladores. Os FIIs, assim como outros investimento negociados em bolsa, são oferecidos aos investidores em geral por meio de ofertas públicas.

A oferta pública mais conhecida é a oferta pública inicial (IPO, na sigla em inglês), que é a primeira emissão de cotas na bolsa. As ofertas públicas de cotas de FII geralmente ocorrem quando o fundo é constituído, mas ele pode promover novas emissões de cotas no futuro.

Antes de iniciar suas atividades e fazer o IPO, o FII apresenta sua estratégia de investimento ao mercado, bem como o preço da cota para negociação inicial.

Os investidores interessados têm, então, um prazo para decidir quanto querem investir e reservar suas cotas. Quando elas forem emitidas, os investidores que reservaram e que disseram estar dispostos a pagarem um preço maior que o de lançamento recebem sua parte ao concluir a compra.

2. Negociação de cotas na bolsa 

Fora dos períodos de oferta pública, a única maneira de entrar e sair do investimento é por meio da compra e venda de cotas entre investidores na bolsa de valores.

Assim, basta acompanhar os preços das cotas, suas valorizações e desvalorizações para decidir quando investir. Quem deseja conhecer o desempenho geral do mercado pode acompanhar o Índice de Fundos Imobiliários (IFIX) — que mede o desempenho médio dos FII mais negociados da bolsa.

Tanto no IPO quanto na negociação do mercado secundário, a compra de cotas é feita no ambiente da bolsa. Isso exige ter uma conta em uma corretora de valores para acessar o home broker ou mesa de operações.

Como analisar e escolher um fundo imobiliário? 

Se você decidir investir em fundos imobiliários, é fundamental saber como analisá-los antes de fazer a compra de qualquer cota. Nesse momento, é recomendado fazer uma análise fundamentalista — de modo parecido ao que acontece com a análise de ações.

É interessante usar os chamados indicadores fundamentalistas, que revelam informações específicas sobre o desempenho. Se a sua opção for obter renda passiva ou mesmo viver de renda, é válido avaliar quais são os FIIs que fazem um bom pagamento de dividendos, por exemplo.

Nesse caso, o dividend yield (DY) pode ajudar. Ele é dado pelo total de dividendos pagos por cota no período sobre o preço de negociação da cota. Assim, é possível comparar o histórico de fundos do mesmo tipo para saber quais têm DY maior.

Também é possível analisar a taxa de capitalização. Ela consiste em dividir o retorno obtido com o FII em um período pelo valor dos imóveis. De modo semelhante, existem outros indicadores e múltiplos para considerar — avaliar diversos pontos ajuda a ter uma visão mais completa.

Ainda, é interessante considerar outras questões, como a qualidade da gestão ou o histórico de retorno. Embora o desempenho passado não garanta o retorno futuro, pode servir como base para a análise de fundos imobiliários.

Para facilitar o processo, conte com a Genial Analisa. Com ela, você poderá conhecer diversos tipos de carteira recomendada de fundos imobiliários e cada uma é criada por analistas altamente qualificados.

Assim, você pode ter análises completas e informações que são essenciais para compor o seu portfólio com os melhores fundos imobiliários.

Como comprar fundos imobiliários? 

Depois de identificar quais fundos imobiliários devem fazer parte da sua carteira, é preciso realizar as operações para efetuar o investimento. Tudo começa com a abertura de conta em uma corretora de valores.

Na Genial Investimentos, você tem acesso a uma estrutura completa e de qualidade, com home broker, plataforma de investimentos e mesa de operações. Também tem o apoio de um time preparado para oferecer suporte e pode aproveitar a expertise de uma assessoria de investimentos.

Tudo isso é possível ao abrir sua conta de forma rápida e gratuita. Com a conta criada, você deverá acessar o home broker e encontrar os tickers (ou códigos) correspondentes às cotas do fundo de interesse.

Confira as informações de preço e, se tudo estiver conforme o esperado, emita a ordem para comprar o fundo imobiliário. Após a liquidação em poucos dias, as cotas do FII passarão a fazer parte da sua carteira.

Como declarar fundos imobiliários no Imposto de Renda? 

Como a maior parte dos FIIs é negociada na bolsa de valores, comprar as cotas de um fundo imobiliário costuma implicar na necessidade de fazer a declaração de ajuste anual do Imposto de Renda.

Para declarar o investimento, é preciso ir até a ficha “Bens e Direitos” e selecionar a “opção 07 – Fundos“, referente aos FIIs. Nos campos correspondentes, declare o CNPJ e o nome do fundo, a gestora responsável, o total de cotas e o seu saldo de investimento.

Na hora de informar os ganhos não tributados, como dividendos, siga para a ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis“. Selecione o “código 26 – Outros“. Indique os valores recebidos, as informações do FII e da administradora.

Caso você obtenha lucro com a venda das cotas, é preciso incluir todos os valores dos DARFs gerados ao longo do ano. Por isso, é recomendado manter controle sobre as guias emitidas e pagas, pois será necessário apresentar os dados com precisão.

Os prejuízos podem ser compensados para reduzir o imposto a pagar sobre possíveis ganhos. E se você tiver mais de um FII na carteira, é necessário realizar o processo para cada um dos fundos, individualmente.

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