Glauco Diniz Duarte – O que é Incorporação na Construção Civil

Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, incorporação imobiliária é um conceito que envolve pontos jurídicos importantes.

Basicamente, a incorporação imobiliária se trata de toda atividade desenvolvida com o objetivo de promover e também efetivar a construção total ou parcial de edificações ou conjuntos de edificações.

Através do parágrafo único da Lei do Condomínio e Incorporações, o conceito garante que construções de edificações de unidades autônomas sejam realizadas.

Para compreender o que é incorporação imobiliária, você precisa saber que é desenvolvida pelos incorporadores, nos quais idealizam e promovem a edificação.

Pontos de atenção

Destacamos ainda que a incorporadora deve impreterivelmente registrar, através de contrato, as especificações da obra. Estamos falando de alguns pontos importantes como:

• Área total do empreendimento

• Área interna

• Área externa

• Área por unidade

• Número de unidades

Em uma incorporação, uma pessoa física ou jurídica se responsabiliza por construir um prédio ou condomínio com unidades para moradias e áreas comuns.

Esses apartamentos podem ser negociados na fase de construção ou então ainda mesmo na planta.

Além disso, entre as definições sobre o que é incorporação imobiliária. podemos definir como um documento que garante ao cliente conhecimentos técnicos sobre o empreendimento e referente a idoneidade da empresa.

Para esse caso, as condições legais da construção e as características dos imóveis são apresentadas.

Através da incorporação, uma pessoa só pode negociar as propriedades, conhecidas também como unidades autônomas, após o registro em cartório definido como incorporação imobiliária.

Mas falar sobre o que é incorporação imobiliária, é compreender que todos os termos devem ser compreendidos para uma melhor interpretação das particularidades desse tipo de conceito.

E as definições que mais geram dúvidas são sobre incorporadora, incorporação e construtora.

Para começar, incorporação se trata do instituto jurídico que executa e promove as construções constituídas por unidades autônomas.

Trata-se da formalização dos detalhes do novo empreendimento no Cartório de imóveis.

Já a incorporadora é responsável por tornar os projetos viáveis, estudando opções de terreno e ainda verificando aspectos físicos da construção.

Essa empresa é a responsável pela negociação com o consumidor na hora de comprar uma unidade autônoma.

E para finalizar, a construtora é responsável pela execução da obra de acordo com o projeto.

É comum que construtoras também assumam o papel de incorporadoras. A construtora possui diversas obrigações, entre elas trabalhar segundo as normas do setor, focar na segurança no trabalho e pagamentos da mão de obra utilizada.

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Qual a documentação necessária para realizar a incorporação imobiliária?

Para realizar uma incorporação imobiliária de sucesso, alguns documentos devem ser apresentados no Cartório de Registro de Imóveis. São estes:

• Caso seja pessoa jurídica, cópia autenticada do ato constitutivo;

• Cópia autenticada do Título Aquisitivo do imóvel;

• Caso seja pessoa física, documentos de identificação pessoal do proprietário do empreendimento;

• Certidão expedida pelos ofícios de protestos, pelos distribuidores forenses cíveis e pela Justiça Federal em nome da incorporadora;

• Certidão Negativa de Impostos;

• Alvará para construção;

• Certidão de filiação vintenária de propriedade, relativa ao terreno destinado à incorporação;

• Cálculo das áreas de edificação;

• Projeto de arquitetura já aprovado;

• Declaração sobre o prazo de carência;

• Declaração sobre o pagamento do preço do terreno condominial;

• Declaração sobre o instrumento público de mandato;

• Histórico dos títulos de filiação;

• Declaração sobre as frações ideais de terreno;

• Avaliação do custo global da obra;

• Certidão Negativa de Débito (CND) em nome da incorporadora;

• Atestado de idoneidade financeira expedido em nome da incorporadora;

• Quadro das frações ideais de terreno das unidades autônomas;

• Declaração sobre o estacionamento coletivo;

• Minuta da futura convenção de condomínio;

• Memorial descritivo das especificações da obra;

• Declaração sobre o estacionamento coletivo.

Geralmente esse processo demora algum tempo, ainda mais que envolve vários documentos que devem ser reunidos e apresentados de uma só vez no cartório.

Preste bastante a atenção a todos esses itens, pois um erro pode acabar atrapalhando prazos e fazer demorar ainda mais a finalização desse processo.

E se você pensa que acabou por aí se engana. Ainda é necessário fazer o registro da incorporação imobiliária. Confira abaixo o procedimento para realizar esse tipo de procedimento.

Qual o procedimento para registro da incorporação?

Após descobrir a documentação necessária para realizar o que é incorporação imobiliária, chegou a hora de registrar em cartório.

Geralmente, as construtoras ou incorporadoras negociam os terrenos e utilizam as unidades autônomas como pagamento.

Através desse valor adquirido nas negociações, é possível financiar e tornar a construção viável.

Realização dos procedimentos para incorporação

Já o procedimento de incorporação é mais complicado, pois envolve mais informações e detalhes. Você deve realizar:

• Estudo do terreno;

• Aprovação do projeto;

• Análise da viabilidade econômica e comercial do projeto;

• Desenvolvimento de estudos específicos sobre o empreendimento;

• Promoção do lançamento do projeto;

• Alienação das unidades autônomas;

• Desenvolvimento do memorial de incorporação, de acordo com as plantas das unidades;

• Aquisição do terreno e certidão de matrícula atualizada;

• Registro da incorporação, com os documentos exigidos pelo cartório;

• Averbação de construção e registro da instituição do condomínio (depois de concluídas as obras).

Assim como na realização da incorporação imobiliária, o registro demora um tempo até ser concluído.

Antes mesmo de chegar a este ponto, você deve observar que os itens que precisam ser apresentados demoraram um tempo para serem desenvolvidos.

Onde buscar ajuda?

Caso tenha dúvidas sobre alguns desses itens, um profissional deve ser acionado para auxiliá-lo nesse processo.

Um advogado imobiliário é o profissional que você deve procurar para te ajudar nessas questões.

Seja na reunião dos documentos ou até mesmo no andamento do processo, é importante e essencial que um advogado esteja a par para observar pontos significativos na sua negociação.

Após todos esses passos, você ainda deve estar confuso sobre o que realmente acontece em uma incorporação imobiliária.

A seguir você vai compreender melhor esse processo e tudo o que envolve a incorporação imobiliária.

Como funciona a incorporação imobiliária? 

Quando falamos em incorporação imobiliária devemos pensar que o objetivo fundamental desse conceito é viabilizar a obra do projeto.

Porém, na maioria dos casos quem idealiza o empreendimento não possui o valor necessário para investir nessa iniciativa.

Com isso, surge o incorporador, que passa a comercializar o empreendimento por trâmites legais para que os futuros donos daquele local sejam investidores do negócio.

Isso significa que o valor pago antes da obra ser construída é revertido para o desenvolvimento do projeto.

Nesse caso, a venda é realizada com o projeto ainda no papel ou durante a fase de construção.

Mas oferecer esse tipo de empreendimento pode ser um desafio para muitas pessoas.

Afinal de contas, os clientes estão comprando um imóvel que ainda não existe.

Por isso vamos apresentar algumas vantagens para quem deseja comprar um imóvel ainda no papel.

Vantagens dos clientes ao comprar um imóvel ainda na planta

Muitas pessoas ainda não conseguem confiar em comprar imóveis na planta.

Seja por desconhecer o processo ou então pela falta de confiança nesse modelo de compra de imóvel.

Mas investir em incorporação imobiliária é o modo de melhor proteger o seu investimento.

Isso porque a pessoa tem a garantia de que a partir do momento em que o documento é registrado em cartório, as condições técnicas da construção serão respeitadas.

Significa que o projeto está sendo edificado de acordo com a lei e que conforme acordado entre as partes os itens serão entregues.

Além disso, esse investimento na casa própria está cada vez mais se popularizando por conta das constantes demandas de edificações em conjunto.

Ao contrário do que se pensa, casas estão dando lugar a prédios e condomínios.

E mais pessoas estão se interessando por esse tipo de residência.

Isso porque grande parte desses prédios está localizada em centros urbanos, ou seja, oferece praticidade e comodidade para quem precisa trabalhar e se locomover.

Outro motivo para investir nisso é que a segurança e privacidade dos prédios estão chamando ainda mais a atenção das pessoas.

Famílias conseguem observar que, além de tudo isso, ainda possuem opções de lazer no próprio local onde moram.

Querem se sentir seguras e ainda oferecer essa sensação para seus filhos, que poderão brincar com toda a tranquilidade.

Mas o essencial em qualquer estratégia é manter uma comunicação clara e objetiva com esse cliente.

Isso porque são diversos detalhes que nem sempre serão compreendidos por ele quando resolver investir em incorporação imobiliária.

Por exemplo, em caso de o pagamento das parcelas não ser efetivado, o condômino tem o direito de reter o imóvel até que o assunto se estabeleça.

Além disso, qualquer mudança no projeto só pode ser realizada após acordo entre o contratante e o cliente.

São detalhes simples, mas que no meio de tantas informações podem passar despercebidos.

O importante é alinhar tudo isso de forma que facilite o entendimento do cliente.

Essa preocupação pode ser um grande diferencial no atendimento e ser um ponto positivo para que essa pessoa feche o negócio com você.

Como escolher a melhor incorporação imobiliária?

Há diversas propostas de incorporações imobiliárias disponíveis no mercado.

Como, entre todas elas, podemos encontrar a melhor opção?

Qual será o melhor negócio que podemos obter?

Todas essas dúvidas podem acabar prejudicando a sua capacidade de tomar uma melhor decisão sobre o assunto.

Na verdade, existem vários pontos que você deve analisar antes de investir em incorporação imobiliária.

Por exemplo, procure saber mais sobre a incorporadora ou construtora que oferece esse empreendimento.

Pesquise na internet o site, os projetos já realizados, e os resultados dos mesmos.

Isso já te dá uma base se a empresa é confiável ou não.

Confiabilidade da incorporadora

Por falar nisso, você também pode pesquisar sobre a confiabilidade da incorporadora na internet.

Existem sites que mostram a reputação das empresas diante dos clientes.

Isso é importante para saber como é o relacionamento delas com as pessoas que compram seus projetos.

Analise a localização do empreendimento

Outra forma de escolher a melhor incorporação é analisar a região na qual será construído o empreendimento.

Observe o comércio, barulho, segurança e diversos outros pontos que podem fazer da sua moradia um sonho ou um pesadelo.

Ainda que possam surgir obras ao longo do tempo, é possível observar se no geral a região te agrada.

Observe também como é o projeto no papel.

Caso ainda não esteja sendo construído, veja os detalhes apontados na planta.

Assim você sabe todos os detalhes e não tem surpresas quando recebe a chave do apartamento.

Outro ponto que deve ser analisado é a área em comum.

Quais opções de lazer estão inclusas nesse empreendimento?

Fique a par de cada detalhe e informação presente na planta da incorporação imobiliária.

E caso tenha qualquer dúvida, pergunte. Afinal de contas, se trata do local onde você vai morar com a sua família.

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