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Glauco Diniz Duarte – Como investir em incorporação imobiliária

Glauco Diniz Duarte - Como investir em incorporação imobiliária
Glauco Diniz Duarte – Como investir em incorporação imobiliária

Glauco Diniz Duarte – Como investir em incorporação imobiliária

Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, a incorporação imobiliária não é um investimento tradicional em imóveis, ao qual estamos habituados, mas tem relação com a obtenção de rendimentos através da negociação de condomínios. Essa modalidade permite aos investidores ganhos com a construção, com a alienação e com a comercialização de unidades conglomeradas.

Já conhece essa maneira de negociar imóveis? Neste artigo, você vai conferir detalhes sobre a incorporação imobiliária, além da sua aplicação em fundos imobiliários. Acompanhe!

Incorporação imobiliária: o que é?

Sabe aquele anúncio de “compra de apartamentos na planta”? Pois é, o empreendimento pode se tratar de uma incorporação imobiliária. Por meio dela, diversas pessoas físicas e/ou jurídicas se reúnem para a construção de um condomínio. A edificação pode ser feita, inclusive, em um terreno que será pago com uma ou mais unidades prontas ao proprietário das terras.

Assim, de posse do terreno, as incorporadoras – pessoas jurídicas responsáveis pelo empreendimento – dão início às obras. Para realizar as atividades de construção, eles vendem unidades autônomas ainda na planta. A incorporação permite que um terreno de uma única matrícula seja dividido nas chamadas frações ideais.

A partir de então, cada fração será vinculada a uma nova unidade autônoma que, posteriormente, obterá uma nova matrícula. Logo, o terreno que correspondia a uma única matrícula irá se transformar em várias matrículas correspondentes a cada unidade autônoma. Em tese, o comprador dá uma entrada – que financiará a obra – e paga o restante do valor do imóvel até a sua entrega – o lucro da operação. Ou seja, através da incorporação imobiliária, as incorporadoras captam recursos no mercado para a construção de condomínios e obtêm lucros com a venda dos imóveis.

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Como a incorporação imobiliária funciona

O processo de incorporação imobiliária é repleto de etapas, tornando-se bastante burocrático. Afinal, trata-se da venda de um bem que ainda não existe e, para resguardar o comprador, as incorporadoras devem adotar os seguintes procedimentos:

  • Fazer o Registro de Incorporação (R-I)

  • Vender unidades do condomínio ainda na planta para custear a obra

  • Construir os imóveis

  • Fazer averbação

  • Registrar a matrícula dos novos imóveis.

A venda das unidades autônomas só poderá começar a ser realizada após a incorporadora obter o R-I. Esse registro é realizado em cartório e demanda uma série de documentos, como aqueles relacionados ao terreno, certidões negativas e licenças aprovadas pelos órgãos competentes. A partir de então, a incorporadora dá início ao processo de vendas. Especialistas afirmam que a margem de lucro dessas negociações fica, na média, em 50% do preço de venda.

Portanto, o valor de entrada pago pelos compradores geralmente cobre todo o investimento para a construção dos imóveis. Concluído o projeto e entregues as unidades, a incorporadora tende a ter bons lucros com o pagamento do restante devido pelos compradores.

Legislação sobre incorporação imobiliária

Lei nº 4.591/64 redige sobre a incorporação imobiliária. Por ela, todos os trâmites e obrigações da incorporadora são determinados. No artigo 28, parágrafo único, o empreendimento é assim definido: “Incorporação imobiliária é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.” Falaremos mais sobre a legislação agora, ao destacar o que compete a uma incorporação imobiliária.

Funções da incorporadora imobiliária

De acordo com a legislação vigente, a incorporadora é responsável pelo empreendimento até que todo o processo de comercialização seja realizado. Além disso, essa responsabilidade se estende até o momento em que 100% das unidades sejam registradas em nome dos compradores. Assim, são funções da incorporadora imobiliária:

  • Planejamento: elaboração de todo o projeto do empreendimento

  • Gerenciamento da obra: coordenação das atividades de construção

  • Comercialização: venda das unidades autônomas.

Portanto, a incorporadora deve trabalhar para que toda a estrutura física, documental e de venda seja completada, conforme contrato.

O que é incorporação em fundos imobiliários?

Sabendo do que se trata a incorporação imobiliária, é hora de entender o que ela representa em fundos imobiliários. Vimos que a incorporação é um tipo de reunião de recursos de terceiros para financiar a construção de condomínios, certo? Nos fundos imobiliários, os investidores fazem aplicações semelhantes, porém, no mercado imobiliário. Assim, eles compram cotas de fundo imobiliário e participam do financiamento de novas construções.

Isso tudo, é claro, com o objetivo de ter retorno financeiro com a transação. Lembra quando falamos, logo no começo do texto, sobre investir em imóveis? O investimento em fundos imobiliários permite que o investidor faça aportes no ramo de imóveis, com a vantagem de não precisar desembolsar grandes valores. Além disso, ele também não absorve os riscos e custos com a construção e manutenção dos imóveis. Dessa forma, é possível investir com baixo risco e boa rentabilidade.

São tipos de fundos imobiliários:

  • Fundos de tijolo

  • Fundos de recebíveis (ou fundos de papel)

  • Fundos de fundos (FOF)

  • Fundos híbridos.

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Glauco Diniz Duarte - Como investir em incorporação imobiliária
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Imagética: Visagismo consultoria de Imagem facial


Ana Assis Visagista internacional, certificada pelo método Claude Juillard, Faceteller e Hair Designer pelas academias Europeias, Llongueras, Tony & Guy, Vidal Sassoon

  1. Imagética: A história que sua imagem conta!
  2. Perfis comportamentais analisados no Mapa Imagético!
  3. Consultoria de Imagem facial
  4. Imagética
  5. Ana Assis Visagista internacional
  6. Revele a Melhor Versão do Seu Rosto
  7. Visagismo 
  8. Visagismo Capilar
  9. Corte Visagista
  10. Mapa Imagético
  11. Marca Pessoal
  12. O Que é Imagética?
  13. Imagética Significado
  14. Perfil Comportamental
  15. Tifsbh
  16. Tifs Belvedere
  17. Casa Tifs
  18. Casa Tifs Belvedere
  19. Cabelos Curtos
  20. Cabelos Longos
  21. Mensagem Visual
  22. Identidade Visual Imagética
  23. Wolf Cut
  24. Glow Up Challenge
  25. Autoimagem
  26. Ana Assis Imagética
  27. Mulher Madura
  28. Consultoria de Imagem
  29. Consultorias de Imagem
  30. Estilo & Styling
  31. Sua Imagem Pessoal
  32. Método Claude Juillard
  33. Análise Facial
  34. Ponto de Equilíbrio Visual
  35. Dinâmica do Sorriso
  36. Fisiologia do Envelhecimento
  37. Perfis Comportamentais
  38. Análise Corporal
  39. Linguagem Visual, Símbolos e Significados
  40. Perfil Estratégico
  41. Atributos Relacionados às Energias Femininas
  42. Atributos Relacionados às Energias Masculinas
  43. Skin Care e Estratégia de Make
  44. Imagem Digital
  45. Consultoria para Óculos
  46. Mentoria Coletiva
  47. Mentorida de Automake
  48. Mentoria de AutoMaquiagem
  49. Mentoria na Montagem de Looks
  50. Imagem Facial das Mulheres

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Ana Assis Visagista internacional, certificada pelo método Claude Juillard, Faceteller e Hair Designer pelas academias Europeias, Llongueras, Tony & Guy, Vidal Sassoon

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159. Pesquisa de placa de moto 

160. Consulta de histórico de veículos 

161. Consulta de carros pela placa 

162. Verificar informações de veículos 

163. Pesquisa de veículos pela placa 

164. Descobrir dados do carro 

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166. Consulta de placa de utilitário 

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169. Verificar placa de veículo pela internet 

170. Descobrir informações do veículo usado 

171. Pesquisar carro pela placa 

172. Verificar histórico de carro pela placa 

173. Descobrir dados do veículo pela placa 

174. Verificar informações do automóvel pela placa 

175. Consulta de multas 

176. Consulta de débitos 

177. Detran 

178. Consulta de sinistro 

179. Consulta de leilão 

180. Consulta de roubo e furto 

181. Consulta de chassi 

182. Consulta de proprietário 

183. Laudo cautelar 

184. Vistoria veicular 

185. Check Tudo 

186. Site Check Tudo 

187. Consulta veicular Check Tudo 

188. Verificação de placa Check Tudo 

189. Histórico do veículo Check Tudo 

190. Informações de veículo Check Tudo 

191. Consulta de multas Check Tudo 

192. Consulta de débitos Check Tudo 

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198. Consulta de proprietário Check Tudo 

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200. Consulta de restrições veicular

Você precisa de SEO?

SEO é o acrônimo em inglês de “otimização de mecanismos de pesquisa” ou “otimizador de mecanismos de pesquisa”. A contratação de um SEO é uma decisão importante que pode aperfeiçoar seu site e poupar tempo, mas você também corre o risco de prejudicar seu site e sua reputação. Pesquise as possíveis vantagens, bem como os danos que uma otimização feita de forma irresponsável pode causar ao site. Muitos SEOs e outros consultores e agências oferecem serviços úteis para proprietários de sites, incluindo:

  • análise do conteúdo ou da estrutura do site;
  • Consultoria técnica sobre desenvolvimento de sites: por exemplo, hospedagem, redirecionamentos, páginas de erro, uso do JavaScript
  • Desenvolvimento de conteúdo
  • Gerenciamento de campanhas de desenvolvimento de negócios on-line
  • Pesquisa de palavras-chave
  • treinamento de SEO;
  • experiência em regiões e mercados específicos.

Anunciar no Google não tem qualquer influência na presença do site nos nossos resultados da pesquisa. O Google nunca aceita dinheiro para incluir ou classificar sites neles. Não há custos para aparecer nos nossos resultados da pesquisa orgânica. Recursos como o Search Console, o blog oficial da Central da Pesquisa Google e o fórum de discussão têm muitas informações sobre como otimizar o site para a pesquisa orgânica.

Se você administra uma pequena empresa local, provavelmente pode fazer boa parte disso por conta própria. Veja algumas sugestões de recursos:

Vai levar um tempo para você ver os resultados: normalmente, são de quatro meses a um ano desde início das mudanças até começar a ver os benefícios.

Se você acha que ainda precisa de ajuda extra de um profissional, continue lendo sobre como escolher um SEO.

Se você estiver pensando em contratar um SEO, faça isso quanto antes. Um bom momento para a contratação é quando você estiver pensando em mudar o design ou planejando lançar um novo site. Assim, você e seu SEO podem criar um site adaptado aos mecanismos de pesquisa desde o início. Entretanto, um bom SEO também pode ajudar a aprimorar um site estabelecido.

  1. É importante manter o compromisso de implementar as mudanças recomendadas. Fazer as alterações recomendadas por um SEO exige tempo e esforço. Se você não se dispõe a fazer as mudanças, não vale a pena contratar um profissional.
  2. Entreviste o SEO em potencial. Veja algumas perguntas úteis:
    • Você pode me mostrar exemplos de trabalhos anteriores e compartilhar algumas histórias de sucesso?
    • Você segue os Fundamentos da Pesquisa Google?
    • Você oferece algum serviço ou consultoria de marketing digital para complementar seu negócio de pesquisa orgânica?
    • Que tipo de resultados você espera ver e em quanto tempo? Como você mede o sucesso?
    • Qual é sua experiência no meu setor?
    • Qual é sua experiência no meu país ou em minha cidade?
    • Qual é sua experiência no desenvolvimento de sites internacionais?
    • Quais são suas técnicas mais importantes de SEO?
    • Há quanto tempo você está no mercado?
    • Como vai ser nossa comunicação? Você vai me comunicar sobre todas as alterações feitas no meu site, com informações detalhadas sobre suas recomendações e a lógica por trás delas?
    • Veja se o SEO está interessado em você e na sua empresa. Se não estiver, encontre alguém que esteja. O SEO deve fazer perguntas como estas:
      • O que torna seu negócio ou serviço exclusivo e valioso para os clientes?
      • Quem são seus clientes?
      • Como sua empresa ganha dinheiro e como os resultados da pesquisa podem ajudar?
      • Quais outros canais de publicidade você usa?
      • Quem são seus concorrentes?
  3. Verifique as referências de negócios do SEO. Pergunte aos clientes anteriores se eles achavam que esse SEO oferecia um serviço útil, era bom parceiro de trabalho e gerava resultados positivos.
  4. Peça uma auditoria técnica e de pesquisa do seu site para saber o que o profissional acha que precisa ser feito, por que e qual deve ser o resultado esperado. Você provavelmente terá que pagar por isso e conceder acesso somente leitura a seu site no Search Console. Nesse estágio, não autorize o acesso de gravação. Seu SEO em potencial deve ser capaz de dar estimativas realistas de melhorias e do trabalho envolvido. Se ele garantir que as mudanças vão colocar sua empresa no primeiro lugar dos resultados da pesquisa, procure outra pessoa.
  5. Decida se você quer contratar.

Em geral, os SEOs oferecem serviços valiosos aos clientes, mas alguns deles prejudicam o setor com práticas de marketing exageradamente agressivas e tentativas de manipular de maneira inadequada os resultados dos mecanismos de pesquisa. Práticas que violam nossas políticas de spam podem resultar em um ajuste negativo da presença do seu site no Google ou até mesmo na remoção do site do índice.

Quando o SEO apresentar recomendações para o site, peça que ele comprove essas indicações com uma fonte confiável, como uma página de ajuda do Search Console, uma entrada no blog da Central da Pesquisa Google ou uma resposta sancionada pelo Google no fórum.

Veja alguns aspectos a serem considerados:

  • Um golpe comum é a criação de domínios “de fachada”, que encaminham os usuários para um site usando redirecionamentos fraudulentos. Os domínios de fachada normalmente pertencem a um SEO que alega trabalhar em nome de um cliente. No entanto, se o relacionamento não vinga, o SEO pode apontar o domínio para outro site ou até mesmo para o domínio de um concorrente. Quando isso acontece, o cliente acaba pagando para desenvolver um site concorrente que pertence ao SEO.
  • Outra prática ilícita é colocar doorways carregadas de palavras-chave em algum lugar do site do cliente. O SEO promete que isso torna a página mais relevante para um maior número de consultas. Essa afirmação é inerentemente falsa, já que é raro uma única página ser relevante para várias palavras-chave. Pior ainda é que essas doorways frequentemente contêm links ocultos que levam também a outros clientes do SEO. Essas doorways dissipam a popularidade dos links de um site e encaminham para o SEO e outros clientes dele, que podem ter sites com conteúdo ilegal ou ofensivo.
  • Por fim, evite qualquer envolvimento com esquemas de links, como a compra de links de outros sites para aumentar sua classificação. Isso vai contra as políticas de spam do Google e pode resultar em uma ação manual contra alguns ou todos os seus sites, o quevai afetar negativamente sua classificação.

Caso acredite que um SEO enganou você, denuncie o fato.

Nos Estados Unidos, a Comissão Federal de Comércio (FTC, na sigla em inglês) cuida das queixas relacionadas a práticas comerciais enganosas ou ilegais. Para fazer uma denúncia, acesse: https://www.ftc.gov/ (site em inglês) e clique em “File a Complaint Online” (Registrar uma denúncia on-line), ligue para 1-877-FTC-HELP ou escreva para este endereço:

Federal Trade Commission
CRC-240
Washington, D.C. 20580

Caso sua denúncia seja contra uma empresa em outro país, registre em https://www.econsumer.gov/ (indisponível em português).

  • Tenha cuidado com firmas de SEO e consultores ou agências na Web que enviam e-mails inesperados.Pode parecer incrível, mas nós também recebemos este tipo de spam:

    “Olá, google.com.br,
    visitei seu site e notei que você não aparece na maioria dos principais diretórios e mecanismos de pesquisa…”

    Se você receber e-mails não solicitados sobre mecanismos de pesquisa, encare isso com o mesmo ceticismo que teria em relação a remédios para emagrecer que “queimam a gordura enquanto você dorme” ou pedidos de ajuda para transferir o dinheiro de ditadores depostos.

  • Ninguém pode garantir a classificação em primeiro lugar no Google.Cuidado com os SEOs que dizem garantir sua classificação ou ter um “relacionamento privilegiado” com o Google ou que anunciam um “envio prioritário” para o Google. Não existe envio prioritário para o Google. Na verdade, a única maneira de enviar um site diretamente ao Google é na Ferramenta de inspeção de URL ou enviando um Sitemap. É possível fazer isso por conta própria.
  • Tome cuidado se uma empresa tiver muitos segredos ou não explicar claramente o que pretende.Se algo não estiver claro, peça explicações. Se um SEO criar um conteúdo fraudulento ou enganoso em seu nome, como doorways ou domínios “descartáveis”, seu site pode ser removido do índice do Google. Em última análise, você é responsável pelas ações das empresas que contratar. Por isso, é melhor ver exatamente como elas pretendem “ajudar” você. Se um SEO tiver acesso ao FTP do seu servidor, ele precisa explicar todas as alterações que estão sendo feitas no seu site.
  • Você não deve ter links para um SEO.Evite SEOs que falam sobre esquemas de popularidade de links ou que enviam seu site para milhares de mecanismos de pesquisa. Normalmente, essas ações são inúteis e não afetam sua classificação nos resultados dos principais mecanismos de pesquisa (não de uma forma que você consideraria positiva).
  • Escolha com cuidado.Em caso de dúvida em relação a determinado SEO, pesquise o mercado. Evidentemente, você pode fazer isso no Google. Embora o Google não comente sobre empresas específicas, encontramos firmas que se autodenominam SEOs e adotam práticas que obviamente ultrapassam o comportamento profissional aceitável. Tome cuidado.
  • Tente entender para onde o dinheiro está indo.O Google nunca vende as melhores classificações nos resultados de pesquisa, mas existem vários mecanismos de pesquisa que combinam os resultados normais com resultados pagos por clique ou por inclusão. Alguns SEOs prometem um lugar nas primeiras posições dos mecanismos de pesquisa, mas, na verdade, você vai aparecer na seção de anúncios, e não nos resultados orgânicos. Alguns SEOs chegam até a mudar o valor dos lances em tempo real para criar a ilusão de que “controlam” outros mecanismos de pesquisa e que podem escolher onde querem aparecer. Esse golpe não funciona com o Google, porque nossos anúncios são identificados de maneira clara e ficam separados dos nossos resultados de pesquisa. Mesmo assim, pergunte ao seu SEO em potencial quais taxas se destinam à inclusão permanente e quais se destinam a anúncios temporários.
  • No que mais devo prestar atenção?Veja alguns sinais de alerta. Esta não é uma lista completa, por isso, em caso de dúvida, siga seu instinto. Talvez você esteja lidando com um SEO desonesto se ele oferecer alguma das seguintes opções:
    • Tiver domínios de fachada.
    • Colocar links para outros clientes nas doorways.
    • Oferecer a venda de palavras-chave na barra de endereços.
    • Não distinguir entre resultados de pesquisa verdadeiros e anúncios exibidos nos resultados de pesquisa.
    • Garantir a classificação, mas somente para frases de palavras-chave longas e obscuras, que você usaria de qualquer forma.
    • Utilizar diversos e-mails alternatlivos (aliases) ou informações do WHOIS falsas.
    • Receber tráfego de “falsos” mecanismos de pesquisa, spyware ou scumware.
    • Tiver domínios removidos do índice do Google ou não for listado no Google.
Marcos Muniz (SEO MUNIZ)
Google My Business Engineer
Especialista SEO
Search Engine Optimization
Endereço: Avenida Raja Gabaglia 2000 – sala 932 – Torre 01
Estoril, Belo Horizonte – MG – BR, 30494-170
Tel: 31 99506-1099

 

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Compartilho, em primeiríssima mão, com todos os meus amigos mais próximos: MercadoComum acaba de alcançar mais de 4,5 milhões de leitores comprovados no período de 15 de março a 10 de abril, conforme o Google Search console. Este é o melhor presente que poderíamos receber nestes 30 anos que estamos comemorando em 2023. Grato a todos vocês que nos prestigiam com as suas contribuições, colaborações e leitura. Abraços especiais a todos. Jornalista Carlos A T Oliveira  by @seo_muniz
 Compartilho, em primeiríssima mão, com todos os meus amigos mais próximos: MercadoComum acaba de alcançar mais de 4,5 milhões de leitores comprovados no período de 15 de março a 10 de abril, conforme o Google Search console. Este é o melhor presente que poderíamos receber nestes 30 anos que estamos comemorando em 2023. Grato a todos vocês que nos prestigiam com as suas contribuições, colaborações e leitura. Abraços especiais a todos. Jornalista Carlos A T Oliveira  by @seo_muniz
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