Glauco Diniz Duarte – Como funciona o financiamento de imóveis na planta

Glauco Diniz Duarte – Como funciona o financiamento de imóveis na planta

Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, a compra da casa própria é um marco na vida de qualquer pessoa. Tendo um bem imóvel é possível desfrutar de conforto e segurança, mas também é preciso arcar com a aquisição por anos, até mesmo décadas. Embora a realização do sonho da casa própria dependa majoritariamente de dinheiro, a palavra chave para que a experiência da compra seja positiva é organização, especialmente se a compra for de um imóvel ainda na planta.

Os stands de venda de lançamentos imobiliários costumam ser muito convidativos. No centro do ambiente, fica exposta a maquete do projeto, dando cara ao desejo de consumo dos candidatos à compra de uma das unidades do empreendimento.  Mas o que mais mexe com a expectativa e anseio pela compra é o decorado. Estar dentro do imóvel, com as dimensões exatas da construção mexem ainda mais com as emoções do candidato à compra. E, envolvidos pela atmosfera da venda, os compradores acabam não analisando os valores com a devida atenção. Mais à frente, geralmente no momento da entrega das chaves, isso pode acarretar na desistência do negócio. Mas daremos dicas para que isso não aconteça!

Afinal, como funciona a compra do imóvel na planta? Comprar um imóvel na planta é comprar a promessa de que construirão um imóvel com o dinheiro que você e os demais compradores estão dando. Em linhas gerais, quando se compra um imóvel na planta, você está financiando parte da construção do empreendimento. Por isso, é importante que o interessado na compra pesquise a fundo sobre a construtora e incorporadora responsáveis pelo imóvel. Procon, Proteste, Ibedec e Reclame Aqui podem demonstrar o feedback de outros compradores e como a empresa contornou as insatisfações apresentadas. Uma ação preventiva fundamental é a verificação dos seguintes documentos: alvará de execução emitido pela prefeitura do município e certidão de matrícula do terreno

No momento em que se decide fechar negócio com a incorporadora, é necessário estar preparado para negociar os valores e a forma de pagamento (cheque, boleto ou nota promissória). Em uma próxima visita, já com a devida documentação em mãos, o interessado na compra preenche uma ficha cadastral e a incorporadora realiza uma pré-análise de crédito para checar se o indivíduo possui condições de efetuar o pagamento e seu perfil financeiro se enquadra no valor pleiteado.

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A atitude que faz toda a diferença para quem quer comprar um imóvel – Lidar diretamente com os sonhos das pessoas, faz com que as incorporadoras não encontrem muita resistência no momento de apresentar a viabilidade da conquista da casa própria. O comprador quer acreditar que é possível e o corretor o conduz brilhantemente nessa crença. “É importante que as pessoas saibam que o corretor está ali para representar os interesses da incorporadora. Portanto, o comprador deve estar focado às questões contratuais e não na experiência da compra. Isso evita que ele seja induzido ao erro e se comprometa com uma dívida que não conseguirá honrar.

Quem está às vias de adquirir um imóvel deve ter muita organização, consciência de seu orçamento mensal e pleno entendimento dos custos de uma compra desse porte. “Não é o corretor que vai alertar o interessado na compra sobre os riscos de adotar uma nova dívida. O comprador deve estar plenamente ciente de sua saúde financeira e analisar se é capaz de arcar com os valores apresentados, com as devidas correções aplicadas e, principalmente, se ele estará apto a conseguir um financiamento imobiliário com uma instituição financeira”, alerta Albano.

E quais documentos atestam a compra do imóvel na planta? Após a pré-análise de crédito ter sido realizada, o comprador assina o Compromisso Particular de Compra e Venda (documento que torna o comprador titular de direitos aquisitivos do imóvel, tendo assegurado por lei o direito real de exigir a transmissão do imóvel após o recebimento do preço ajustado) e recebe o Memorial Descritivo do imóvel, item indispensável para que se tenha controle sobre o que foi prometido pela construtora ainda no stand de vendas. Tais documentos atestam tudo o que foi acordado: metragem, valores, forma de pagamento, multa por atraso de pagamento, prazo de entrega da obra, multa pelo atraso da entrega, qual o banco financiador da obra e as condições para conseguir financiamento imobiliário com o mesmo, entre outras informações importantes.

Durante a construção, há correção das parcelas com base no INCC (Índice Nacional da Construção Civil). A cada mês o INCC incide sobre todo o saldo devedor do comprador. Isso faz com que, ao término da obra, a dívida do comprador possa estar superior ao valor inicial. Por isso, é importante que o comprador monte uma planilha de custos já prevendo os ajustes no valor das parcelas e da quantia a ser financiada ou quitada quando o imóvel estiver pronto.

Ao término das obras, que levam de 18 a 36 meses, e o devido pagamento das parcelas, a incorporadora entra em contato com os compradores das unidades e os informa sobre a liberação do Habite-se (documento expedido pelo poder público municipal que atesta que a obra está em conformidade com o projeto aprovado, autorizando a utilização do imóvel).

É fundamental que o comprador se programe para começar a busca pelo financiamento imobiliário cerca de 3 meses antes da saída do Habite-se. A data prevista para a conclusão da obra está presente no contrato, então é importante que se esteja atento a isso. Comumente, o banco financiador da obra é indicado por trazer uma série de facilidades no processo de obtenção do empréstimo.

O que muda com a saída do Habite-se? Com a certidão do Habite-se expedida, a incorporadora troca o índice de correção do contrato. Se antes a correção era feita pelo INCC, agora passa a ser realizada pelo IGP-M (Índice Geral de Preços de Mercado). O IGP-M é o indicador de movimentos dos preços, usado como referência para correção de prelos e valores contratuais. Embora esse seja o cenário mais comum, há incorporadoras que utilizem outros índices, tais como: IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), Cub (Custo Unitário Básico de Construção) e Selic (Sistema Especial de Liquidação e de Custódia).

Parcela de Conclusão de Obra – Embora seja mais conhecida como Parcela das Chaves, essa tarifa nem sempre está relacionada à entrega das chaves. “E a que se refere a Parcela das Chaves se ela não representa a entrega das chaves do imóvel?”. Essa é uma pergunta muito importante e é fundamental que o comprador esteja ciente da resposta. Já no Compromisso Particular de Compra e Venda, fica explicitado que, apenas com a quitação de débito com a incorporadora, o comprador possuirá o direito de exigir a transmissão do imóvel em seu nome. Ou seja, ele só se torna efetivamente o proprietário do imóvel e recebe as chaves quando toda a dívida for quitada. Para tanto, é necessário que pague todas as parcelas mensais, as parcelas anuais e a chamada Parcela das Chaves: tarifa já prevista em contrato com data de pagamento relacionada ao término das obras.

Sem o pagamento desta parcela, a situação do comprador fica irregular, portanto ele não conseguirá a matrícula individualizada, nem financiamento bancário.

“Mesmo que haja atraso na entrega do imóvel, eu sou obrigado a pagar a Parcela das Chaves?”. Tudo vai depender do que estiver no contrato. É comum que as incorporadoras exijam o pagamento mesmo que a obra não tenha sido concluída, nesse caso o comprador não conseguirá incluir essa parcela no financiamento, tampouco utilizar o FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) para essa finalidade. Como há a real possibilidade de atraso na entrega do imóvel, é imprescindível que o comprador se organize financeiramente para que disponha da quantia da Parcela das Chaves sem precisar recorrer ao financiamento ou retirada do FGTS.

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