Glauco Diniz Duarte – A incorporação societária e o registro de imóveis

Glauco Diniz Duarte – A incorporação societária e o registro de imóveis

Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, ao procurar e negociar um imóvel, o valor tende a ser o principal elemento analisado pela maioria dos compradores. Mas, você sabia que existe uma parte que precisa ser conferida com um pouco mais de cautela antes de finalizar a compra de qualquer apartamento?

O RI, sigla para Registro de Incorporação do Imóvel, garante segurança na hora de comprar qualquer imóvel. Por meio dele, você tem a certeza de que tudo referente a sua futura propriedade está de acordo com as leis municipais e também que o projeto da construção daquele empreendimento foi aprovado segundo as normas técnicas.

Mas você sabe como funciona o RI (registro de incorporação)? Ou tem uma ideia de quais as etapas para a liberação do Registro de incorporação de um empreendimento?

Continue acompanhando e descubra.

O que é um Registro de Incorporação?

O RI – registro de incorporação de um empreendimento –  é um documento que certifica que se a construção de um prédio atende todos os critérios exigidos pelas normas técnicas da prefeitura e pelo plano diretor de sua cidade. O Registro de Incorporação do Imóvel é retirado pela incorporadora no Cartório de Registros de Imóveis mediante apresentação de uma lista de documentos que comprovam a legalidade dos projetos e também a segurança daquele empreendimento.

É bom ressaltar que sem o Registro de Incorporação, não será possível fazer a venda de unidades no prédio. Esse documento é a garantia legal de que o empreendimento pode vender apartamentos. Ou seja, mesmo que haja o lançamento de um empreendimento em sua cidade, sem que haja o R.I daquele prédio, os corretores ou os consultores de plantão não poderão finalizar a sua compra, já que pela lei, ela ainda não está aprovada. Caso o apartamento que você deseja adquirir, por qualquer motivo, não apresente tal registro, a comercialização deste imóvel torna-se ilegal automaticamente. Por isso é tão importante solicitar o documento antes de iniciar algum acordo.

O que precisa ser especificado no Registro de incorporação de um empreendimento?

De forma geral, você deve verificar todos os detalhes que dizem respeito à infraestrutura do apartamento e do empreendimento onde ele está localizado. O documento possui um anexo com informações como os tipos de materiais usados na obra, acabamentos e estruturas aplicadas na construção.

Outro detalhamento presente no documento refere-se aos diferentes tipos de áreas presentes na construção Por exemplo, o RI deve especificar todas as áreas comuns do prédio – como a piscina, o parque, a área de lazer das crianças e a área de festa – assim como as privativas, por exemplo sua garagem, seu escaninho.

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Como funciona um registro de incorporação?

O Registro de Incorporação é realizado pela incorporadora em um Cartório de Registro de Imóveis, com base em determinados documentos e especificações, como:

• Posse do terreno

A posse do terreno é um documento que atesta que a área a ser construída é, de fato, propriedade da incorporadora. Ela é feita através de um registro público e do comprovante de compra / venda da área a ser construída.

• Certidões negativas

As certidões negativas, obtidas em cartório pela incorporadora, irão assegurar que a incorporadora não possui débitos junto às instituições municipais, estaduais e federais. Caso haja qualquer inconstância com as certidões, a incorporadora fica incapaz de conseguir o Habite-se, também conhecido como Auto de Conclusão de Obra, disponibilizado pela prefeitura, o qual autoriza a habitação do imóvel quando finalizado.

Quais as etapas para a construtora conseguir o R.I de um empreendimento?

Para adquirir o R.I de uma construção, o projeto passa por algumas etapas necessárias para sua aprovação. Entre as etapas, podemos destacar:

O planejamento da infraestrutura do empreendimento;

É fundamental que a incorporadora apresente um projeto que esteja de acordo com todas as condições e normas municipais referentes aos padrões de construção da cidade onde o prédio ficará localizado. Este projeto precisa atender aos critérios ambientais, estruturais, sonoros e afins, assegurando que tanto os moradores quando os vizinhos terão conforto e segurança.

Análise do município e da região

A incorporadora precisa também direcionar o projeto à prefeitura, onde será devidamente analisado por técnicos, que poderão refazer os cálculos, questionar irregularidades e certificar de que, cada detalhe do projeto, está de acordo com o plano de construção e de segurança do município. O órgão estipula um prazo para avaliar este pedido, o qual retornará aprovado ou negado. Com tudo de acordo, o Número da Aprovação do Projeto é emitido pela secretaria responsável. Este documento é uma licença anterior ao RI.

Caso reprovado, a construtora precisa realizar os ajustes necessários solicitados pela prefeitura e apresentar, em um segundo momento, o projeto para uma nova análise.

Comprovação de regularidade do terreno

Um momento simples, porém de extrema importância para a liberação do Registro de incorporação de um empreendimento, é a comprovação de posse do terreno pela construtora. Nesta etapa, a incorporadora envia documentos que ajudam a atestar a propriedade do terreno onde serão realizadas as construções. É por meio destes documentos que a secretaria irá comprovar, no caso de uma auditoria ou denúncia,   que a empresa responsável pela construção tem a posse total do terreno.

A concessão do RI

Na última fase, todos os documentos, comprovações, plantas e certidões, após aprovados pela prefeitura, serão autenticados pelo cartório. O órgão disponibiliza o certificado de autenticidade das informações e, após este processo, o RI é emitido e entregue à incorporadora.

O imóvel se torna comercialmente disponível somente a partir deste momento, possibilitando, a partir de agora, a venda da propriedade em questão.

Quais são as garantias oferecidas pelo Registro de Incorporação?

O RI é uma das condições para que o Habite-se – emitido ao final da construção do empreendimento – seja efetivado. Além disso, o R.I também clarifica ao comprador se a propriedade de seu interesse foi construída seguindo todas as normas exigidas por lei em questão de segurança, conforto, sustentabilidade e viabilidade e também estipula o prazo de desenvolvimento da obra e a data de entrega.

As construções sem o registro de incorporação não são regulares, pois não possuem as aprovações necessárias de secretarias e outros órgãos encarregados da engenharia civil da sua região. Dessa forma, ao adquirir uma unidade ou se interessar a conhecer um empreendimento, questione ao corretor, aos responsáveis técnicos ou a equipe de vendas sobre as liberações, diretrizes e sobre o processo de liberação do R.I, afinal, quanto mais segurança ao adquirir uma unidade, mais fácil será a relação para os processos futuros na entrega do imóvel.

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