Glauco Diniz Duarte – Projeções para o mercado de venda de imóvel

Glauco Diniz Duarte – Projeções para o mercado de venda de imóvel

Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, investir ainda é uma palavra que encanta e, ao mesmo tempo, gera receio. Colocar seu dinheiro em algo que pode demorar para trazer o retorno financeiro esperado pode assustar. E quando se fala em investimento em imóveis, a sensação é que o retorno vai demorar muito tempo.

Mas não é bem assim. Claro, os imóveis são bens de menor liquidez, o que significa que pode ser que o tempo para “colher os frutos” do seu investimento seja grande mesmo. Mas isso vai depender de se você é daqueles que enxergam o copo meio cheio ou meio vazio.

Afinal, o que pode ser visto como o “defeito” da compra de imóveis como investimento também é seu maior trunfo, isso porque casas e apartamentos são bens “sólidos” e representam uma segurança de valorização para seus proprietários.

Além disso, contrariando expectativas, o mercado imobiliário tem se mostrado um dos principais agentes de recuperação econômica do Brasil desde a crise do COVID-19. Em 2021, o setor teve um ano extraordinário, com recordes de vendas e lançamentos, 2022 segue se mostrando um ano aquecido para o setor, guardadas as proporções em relação ao seu antecessor.

Por isso, se você está pensando em investir em imóveis, mas ainda está com aquela pulga atrás da orelha se é um bom negócio, nesse conteúdo te damos um panorama com 8 motivos para investir em imóveis, além de te alertar para situações em que pode ser arriscado destinar seu dinheiro para esse tipo de compra. Então, vem com a gente!

1. Segurança do investimento

É como diria aquele velho ditado: “quem compra terra não erra”. Não é à toa que, culturalmente, os imóveis têm um peso simbólico de segurança no investimento.

Isso porque, esse tipo de ativo é físico, palpável e ajuda a constituir o patrimônio daquele que faz essa aquisição. Além disso, outra característica própria da natureza do investimento em imóveis é a valorização, uma vez que, diferentemente de outros ativos, casas e apartamentos tendem a preservar sua valorização mesmo em períodos de crise.

Isso se dá por vários motivos: primeiro, porque os imóveis são bens de primeira necessidade, geralmente as últimas despesas a serem “enxugadas” em um momento de incertezas financeiras. Além disso, o desenvolvimento das regiões e criação de novos pólos imobiliários e escassez de áreas em outros faz com que a roda do setor imobiliário esteja sempre em movimento, trazendo novas oportunidades de valorização, sem necessariamente desvalorizar bairros já desenvolvidos, por exemplo.

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2. Valorização imobiliária

Falando em valorização imobiliária, vamos entender um pouco mais sobre?

O gráfico a seguir mostra o histórico do preço de venda de imóveis em sete capitais brasileiras. Observe que, mesmo em anos de maior recessão econômica, como 2015 e 2016, os imóveis seguem uma tendência de valorização, com pequenos períodos de estagnação ou queda.

O comportamento do valor dos imóveis nessas capitais comprova a natureza sólida do investimento em imóveis. Mas assim como outros ativos, os imóveis podem valorizar mais ou menos, a depender de alguns fatores, entre eles os ciclos de valorização imobiliária, ou seja, como está a saúde do setor de imóveis como um todo, o estágio do imóvel, na planta, pronto ou usado, por exemplo, e outras características próprias desse bem, como localização e plantas.

Ciclo de valorização imobiliária

Assim como a própria economia, o mercado imobiliário possui ciclos. São eles que dão o “timing” de um bom investimento e garantem a estabilidade do setor, que além de períodos de “alta” ou “baixa”, possuem fases intermediárias: a recuperação e o excesso de ofertas.

De maneira geral, o melhor cenário é aquele em que se compra um imóvel na fase de recessão, ou seja, quando os preços estão mais estagnados, e venda em um momento de recuperação ou alta, porque o mercado está mais aquecido e com maior poder de compra.

Para potencializar ainda mais o retorno, o investidor pode tentar achar imóveis com preço abaixo do mercado e com alto potencial de valorização, ou seja, aqueles que acumulam vantagens como: localizações atrativas, plantas de alta demanda e se o negócio for feito enquanto o apartamento ainda estiver em construção, melhor ainda, já que esse é o ponto de maior valorização de um empreendimento ao longo do tempo, como você vai ver a seguir.

Estágio do imóvel

Se você está pensando em comprar um imóvel para investir, vamos direto ao ponto: no quesito potencial valorização imobiliária, os apartamentos na planta são os campeões. Isso porque a valorização de um apartamento na planta varia de 15 a 40% durante o período de construção. Ou seja, comprando logo no lançamento de vendas do imóvel, você pode “pegar uma carona” ao longo da curva de valorização que esse bem vai traçar ao longo da construção.

Fatores de valorização do imóvel

Existem ainda outros fatores externos que colaboram na composição do valor final de um bem imobiliário. Entre elas: a localização, metragem e disposição das plantas, construção de novas facilidades no bairro, ciclofaixas, parques e estações de metrô são alguns dos exemplos de itens que ajudam.

3. Oportunidades de valorização acima da média

Além das opções de imóveis com rentabilidade consolidada, como bairros com histórico de alta demanda por aluguel ou terrenos em regiões de desenvolvimento, ficar de olho em oportunidades “quentes” pode mostrar oportunidades de investimento com ganhos acima da média.

Entre elas:

• Lançamentos imobiliários: quanto mais recente o lançamento, mais chances ele tem de apresentar diferenciais únicos ou novas tecnologias, o que faz diferença quando se trata de investimento, principalmente no caso do investimento em imóveis para alugar;

• Regiões com algum diferencial ainda inexplorado ou com planos de expansão, como praias, centros comerciais, obras públicas planejadas;

• Imóveis que estão depreciados de forma excessiva por situações como a falta de uma reforma simples;

• Bens que estão com finalidade de uso incoerente com a demanda do mercado, como casas antigas que poderiam ser substituídas por prédios comerciais.

4. Não precisa ser um especialista para começar a investir

No parágrafo anterior, falamos de como encontrar oportunidades acima da média no mercado imobiliário, mas uma das grandes vantagens desse setor é que entender a fundo não é um pré-requisito para começar a investir.

Diferentemente de outros ativos, a relação complexidade X risco é menor, se comparada a outros ativos, como ações. Claro, quanto mais você conhecer e entender, maior a segurança de retorno, mas é possível dar os primeiros passos com pouco entendimento.

5. Diversificação de portfólio

Uma dica valiosa para quem quer se aventurar no mundo dos investimentos é: nunca coloque todos os seus ovos na mesma cesta.

O setor imobiliário é uma ótima aposta para quem quer diversificar sua carteira de investimentos. Enquanto outros mercados são mais voláteis, o setor imobiliário é mais sólido e por ter seus ciclos mais consolidados e definidos, os riscos são menores. Além disso, os tipos de investimento no mercado imobiliário são muito diversos, agradando diferentes perfis de investidores.

6. Rendimento com aluguel

Uma outra vantagem no investimento de imóveis é a possibilidade de ganhar no curto e longo prazo, através do rendimento com aluguel. Ou seja, alugando o apartamento, você retira todo o mês a rentabilidade com aluguel, e a longo prazo, o imóvel ainda acumula a valorização imobiliária ao longo dos anos.

Alugar o imóvel para investimento é um dos principais objetivos de quem compra um empreendimento, uma vez que o rendimento com esse tipo de ativo costuma surpreender os investidores.
Para fazer um bom negócio com aluguel, é necessário ficar atento a alguns fatores na hora da compra. A demanda por aluguel na região, o perfil de imóvel procurado e o preço cobrado na área são algumas informações importantes para se considerar.

Agora, se você já está convencido a buscar um apartamento motivado a rentabilizá-lo com inquilinos, uma boa dica é saber como calcular o aluguel do seu apartamento, para ter uma ideia melhor do potencial de ganhos do imóvel. Para isso, também é importante ter uma ideia do valor médio cobrado pelo aluguel dos apartamentos nesse perfil na região.

7. Déficit habitacional

O déficit habitacional brasileiro é um dos fatores que ajuda a dar solidez ao mercado imobiliário, afinal todo mundo precisa de um lugar para morar, certo? Na prática, isso significa que, mesmo com momentos de alta e baixa, a demanda por imóveis sempre vai existir.

8. Mercado imobiliário aquecido em 2022

Os últimos dois anos foram de muitas inseguranças, mas é importante pontuar que o mercado imobiliário vem sendo um destaque na recuperação econômica do Brasil.

Apesar da alta na taxa Selic, que bateu 13,25% em Junho de 2022, o total de imóveis vendidos no primeiro trimestre de 2022 foi de quase 40 mil, superando em 6,2% o mesmo período de 2021, segundo a Abrainc.

O número de lançamentos também mostra esse aquecimento. Entre o primeiro trimestre de 2021 e o primeiro trimestre de 2022, houve um crescimento de 2,2% nos lançamentos imobiliários.

Por que investir em imóveis em 2022?

A alta da taxa Selic e da inflação são fatores que podem gerar desconfiança naqueles que estão pensando em comprar um imóvel. Mas, no final do dia, o cenário não é um pesadelo. Como dissemos, o volume de vendas e lançamentos segue elevado, mostrando que os investidores continuam vendo o mercado imobiliário como um porto seguro para seu patrimônio.

Além disso, se você tiver pelo menos parte do dinheiro destinado a compra do imóvel em mãos, não esqueça de considerar que os imóveis seguem se valorizando nesse período de alta de Selic, ou seja, é preciso colocar na balança a suposta economia que você vai ter optando por esperar as condições melhorarem em relação a quanto o imóvel que você está interessado vai aumentar de preço nesse período.

Fique atento para escapar da falsa sensação de economia (e ainda esperar para ter o imóvel dos sonhos)!

Por que não investir em imóveis?

Se esse investir em um imóvel significa arriscar sua reserva financeira ou se comprometer com parcelas muito apertadas no seu orçamento, definitivamente não é o momento de fazer um investimento.

Da mesma forma que existem bons momentos para se investir, é preciso ser realista e encarar que alguns pré-requisitos precisam ser preenchidos para embarcar na jornada de comprar uma casa ou apartamento. Afinal, a decisão de investir nem sempre está ligada às condições do mercado, mas também ao momento pessoal e financeiro que cada um está vivendo.

Portanto, a nossa principal dica é: analise seu perfil e confirme se essa é a melhor hora para dar esse passo. Tenha cuidado com propagandas sensacionalistas de que este é o melhor momento para investir e que nunca mais existirá uma oportunidade como essa. Ao invés disso, trace metas e planeje-se financeiramente para fazer a melhor escolha quando chegar a hora certa!

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