Glauco Diniz Duarte – Quanto pode render o mercado imobiliário

Glauco Diniz Duarte – Quanto pode render o mercado imobiliário

Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, fundos imobiliários são um tipo de fundo de investimento que oferece algumas vantagens em relação às aplicações feitas diretamente em imóveis físicos. Nos últimos anos, eles têm se consolidado cada vez mais entre os investidores brasileiros, seja pela possibilidade que oferecem de viver de renda passiva ou pela acessibilidade característica do produto.

Isso não significa, no entanto, que é possível investir neles de qualquer jeito: o megainvestidor Warren Buffett, bilionário e uma das figuras mais conhecidas do mercado financeiro em todo o mundo, já dizia: “nunca invista em um negócio que você não consegue entender”.

É exatamente por isso que o C6 Bank preparou este post. Com ele, queremos explicar para você não apenas o que são fundos imobiliários, mas também como eles funcionam, suas características, se vale a pena investir neles e como escolher o mais adequado para você.

O que são fundos imobiliários?

Os fundos imobiliários (FIIs) são fundos de investimentos que aplicam em ativos com lastro em imóveis. Nesse tipo de papel, são comprados imóveis com o objetivo de receber aluguéis e ter uma apreciação de capital com a valorização do imóvel.

Originalmente, os fundos imobiliários foram regulamentados no Brasil por meio da Lei n° 8.668, de junho de 1993. Nela, ficaram estabelecidos pontos importantes a respeito desse investimento, como sua constituição – de condomínio fechado –, sua fiscalização – de responsabilidade da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) – e outros aspectos importantes para a estruturação dessa modalidade de fundo.

Apesar de já existirem no país há quase 30 anos, eles começaram a se popularizar ao longo dos últimos dez anos. Isso porque, por muito tempo, investidores brasileiros priorizaram a compra de imóveis físicos como forma de investimento no setor. Os fundos imobiliários, no entanto, são alternativas que exigem muito menos recursos, além de contarem com um caráter diversificado.

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Como esse tipo de fundo funciona na prática?

Fundos imobiliários funcionam de forma semelhante a outras modalidades de fundos de investimentos. Para quem já conhece a estrutura desses produtos, isso é uma ótima notícia.

Na prática isso significa, basicamente, que os aportes são feitos de maneira coletiva, a partir de um patrimônio conjunto dos integrantes do fundo – os chamados cotistas. O responsável pela coordenação dos investimentos é chamado de gestor, e é ele quem decide para onde direcionar o dinheiro dos cotistas, de acordo com uma política predefinida. Há ainda o administrador, responsável por fazer manutenções a fim de manter a carteira em funcionamento.

Com o sucesso da aplicação, os rendimentos e lucros são divididos de forma proporcional entre os cotistas como rendimentos, de acordo com a quantia investida por cada um deles.

No caso dos fundos imobiliários, o mais tradicional é que o gestor use o dinheiro para a aquisição ou construção de imóveis, geralmente com o objetivo de locação ou arrendamento.

Quais são os tipos de fundos imobiliários?

Existem três tipos principais de fundos imobiliários: os de tijolo, os de papel ou os híbridos. Conheça mais sobre cada um deles a seguir:

Fundos de tijolo

Também chamados de fundos de renda, são os fundos que investem em imóveis propriamente ditos. De forma geral, os rendimentos desse tipo de fundo provêm dos aluguéis pagos.

Embora não existam subcategorias bem definidas, é incorreto dizer que todo fundo de tijolo é igual: um gestor pode optar por investir em múltiplos empreendimentos, enquanto outros podem estabelecer uma política de foco em um único imóvel. Há diferenças, ainda, em relação ao estilo dos imóveis – afinal, as necessidades de um hospital são muito diferentes das de um escritório, por exemplo. No mercado, é possível encontrar tanto fundos de tijolo com escolhas mais homogêneas quanto opções que misturam diferentes setores e tipos de construções.

Fundos de papel

Conhecidos também como fundos de recebíveis, essa modalidade foca na compra de títulos ligados ao mercado imobiliário, em detrimento dos imóveis em si.

Para gestores desse tipo de fundo, há uma variedade de alternativas de investimento. Entre as mais diretas, é possível citar letras de crédito imobiliário (LCIs), letras hipotecárias (LHs), certificados de recebíveis imobiliários (CRIs), certificados de potencial adicional de construção (CEPACs). No entanto, há também opções como ações de empresas ligadas majoritariamente ao mercado imobiliário ou mesmo cotas de outros fundos imobiliários.

Fundos híbridos

Misturam as duas categorias acima. Em outras palavras, investem tanto em papéis do mercado imobiliário quanto em imóveis de fato.

Classificação da Anbima

Além da divisão por modalidade, existe também uma categorização feita pela Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima). Ela é definida de acordo com a estratégia definida e o tipo de aplicação feita. Conheça cada tipo abaixo:

• Desenvolvimento para renda: mais de dois terços do patrimônio são investidos no desenvolvimento de empreendimentos que estejam em fase de projeto ou em construção. O objetivo, nesse caso, é o lucro via aluguéis ou arrendamento;

• Desenvolvimento para venda: da mesma forma, pelo menos dois terços do patrimônio são investidos em imóveis em projeto ou construção. O que muda é a forma de lucro, que passa a ser via venda do imóvel;

• Renda: nesse caso, no mínimo dois terços do patrimônio são investidos em imóveis já prontos, a fim de angariar dinheiro com aluguel e arrendamento;

• Títulos e valores mobiliários: nome dado aos fundos que investem mais de dois terços de seus recursos em produtos como ações, cotas de sociedades, fundos de participação e outros ativos ligados ao mercado imobiliário;

• Híbridos: não se encaixam em nenhuma das categorias anteriores, misturando características de mais de uma delas.

Quanto rende um fundo imobiliário?

Depende da forma de rendimento. Existem duas maneiras principais de lucrar com fundos imobiliários: valorização das cotas e rendimentos.

A primeira se assemelha a uma negociação de ações, em que o investidor busca lucrar com a oscilação dos preços dos ativos em sua carteira. A premissa nesse caso é simples: comprar a cota do fundo com preço mais baixo e vendê-la quando estiver mais valorizada.

Além de ser mais volátil, no entanto, essa alternativa conta com uma outra desvantagem: a incisão do Imposto de Renda, com alíquota de 20% sobre os ganhos.

Já em relação aos dividendos, explicamos anteriormente que o rendimento se dá pelos lucros obtidos pelo fundo como um todo, e que é então distribuído entre os cotistas de forma proporcional. Vale notar: esses proventos são isentos de Imposto de Renda.

A grande maioria dos fundos remunera seus cotistas de forma mensal – afinal, a maior parte dos aluguéis é paga na mesma periodicidade. O rendimento exato, no entanto, varia de acordo com cada fundo.

Para escolher um fundo é necessário levar em consideração uma série de fatores. Saber o que são fundos imobiliários não é suficiente: cada um deles contará com características próprias que o diferenciarão dentre outros no mercado.

Dividend yield

Inicialmente, é importante analisar o próprio preço das cotas, a fim de entender se você está pagando um preço justo – uma espécie de valuation. Uma boa dica na hora de fazer sua escolha é avaliar o dividend yield (DY) dos fundos disponíveis. O termo inglês, que significa “rendimento do dividendo”, indica a taxa de retorno de um determinado fundo imobiliário. Quanto mais alto o DY, maior o retorno. Para calcular o índice, basta dividir os dividendos pagos nos últimos 12 meses pela cotação das cotas do fundo.

No entanto, o Prof. Liao, head de educação do C6 Bank, faz a advertência: “escolher um fundo imobiliário vai além de conferir o valor das cotas e o quanto ele paga de dividendos”. Há, ainda, mais uma porção de pontos a serem considerados.

Composição da carteira

Um deles é a análise dos investimentos feitos pelo fundo. O seu lucro com FIIs está diretamente atrelado ao desempenho dos ativos selecionados, o que significa que é essencial entender que imóveis ou papéis fazem parte do fundo, bem como qual é o horizonte para cada um deles. A localidade e a quantidade de inquilinos também são pontos centrais, e influenciam diretamente a performance do empreendimento.

Embora lucro passado não signifique rendimento no futuro, é positivo verificar o histórico do fundo no qual você está interessado. Dessa forma, você consegue entender com mais propriedade qual é a postura adotada pelo gestor em diferentes momentos e circunstâncias.

Liquidez

Outro ponto relevante é a liquidez. Os fundos imobiliários possibilitam a venda das cotas a qualquer momento, de dinâmica semelhante às ações, o que traz muito mais rapidez para as transações. Em comparação com os investimentos feitos diretamente em imóveis, esse ponto é um destaque ainda maior, pois nesses casos as negociações podem consumir muito mais tempo, às vezes chegando a anos de duração.

Adicionalmente, as cotas funcionam como ações: são pequenas partes de um todo. Isso significa que você pode vender parte das suas sem deixar de investir totalmente naquele empreendimento.

Taxas e custos

Além disso, há os custos: taxas como a de administração, paga pelo trabalho de manutenção do fundo, e a de performance, presente em alguns desses fundos, recolhida quando há performance acima de seu benchmark, que podem impactar seus ganhos.

O que um gestor de fundos imobiliários faz?

O gestor é o responsável por direcionar os recursos monetários de qualquer fundo de investimento, de acordo com uma estratégia predefinida. No caso de um gestor de fundos imobiliários, a diferença é o destino dado ao patrimônio: ao invés de produtos de renda fixa ou ações na Bolsa, por exemplo, esse gestor foca em outros aspectos – o imóvel a ser adquirido, papéis ligados ao mercado imobiliário que serão inseridos na carteira, etc.

Essa modalidade de fundo também apresenta uma especificidade para os gestores: o relacionamento com os intermediários que são contratados para fazer operações como o contato com os inquilinos, por exemplo.

Vale a pena investir em fundos imobiliários em 2022?

Se você busca diversificação e tem uma tolerância razoavelmente maior a riscos, vale.

Não estamos dizendo que você nunca deve comprar um imóvel diretamente. Financeiramente falando, no entanto, os fundos imobiliários tendem a ser uma opção mais interessante, por três motivos principais: o primeiro é a acessibilidade – afinal, imóveis são muito mais caros do que cotas de fundos. O segundo, a possibilidade de ter rendimentos mais expressivos do que com produtos de renda fixa, mas com menos risco do que investindo em ações, por exemplo. O terceiro, a maior liquidez apresentada por eles.

Além disso, os fundos imobiliários também contam com uma série de outras vantagens, como:

• Forma de diversificar os investimentos aplicando em um único produto;

• Possibilidade de investir e reinvestir em grandes empreendimentos;

• Acesso ao trabalho de um gestor profissional e especializado;

• Rendimentos isentos de IR;

• Periodicidade de rendimentos bem definida, na média.

No entanto, o principal fator a ser levado em conta antes de decidir se vale a pena investir em fundos imobiliários é o seu perfil de investidor. Mesmo que essa modalidade de fundo conte com diversas vantagens, ainda se trata de um ativo de renda variável, o que significa que seus rendimentos são naturalmente imprevisíveis e mais voláteis do que no ramo de renda fixa, por exemplo. Por conta disso, é indicado que apenas investidores de perfil moderado ou arrojado apliquem em FIIs.

Como investir em fundos imobiliários com o C6 Bank?

Pensou, analisou e decidiu que quer investir em fundos imobiliários? Então vem com a gente: na nossa plataforma de investimentos, C6 Invest, você encontra uma série de opções sob medida para você. Para acessar nosso catálogo de FIIs, basta seguir o passo a passo abaixo:

1. Na página inicial do aplicativo do C6 Bank, toque em “C6 Invest”;

2. Na seção “Self-service”, selecione “Renda variável”;

3. Você será apresentado a todo o catálogo de ativos de renda variável oferecido pelo C6 Bank, incluindo ações, BDRs, ETFs e contratos futuros, além dos fundos imobiliários. Para ver somente os FIIs, toque em “Categoria” e, na sequência, selecione “Fundos Imobiliários (FIIs)”;

4. Na sequência, basta escolher o fundo desejada e fazer seu aporte. Pronto!

Esse texto termina por aqui. Esperamos ter conseguido tirar suas dúvidas a respeito de o que são fundos imobiliários, como eles funcionam, seus tipos, como escolher o mais adequado ao seu perfil, entre outros tópicos.