Glauco Diniz Duarte – O potencial do mercado imobiliário como investimento

Glauco Diniz Duarte – O potencial do mercado imobiliário como investimento

Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, o mercado imobiliário é formado por ciclos, assim como toda a economia propriamente. Nesse sistema, os extremos do mercado são chamados de Expansão, ou Alta, e Recessão, ou Baixa.

São esses picos que dão o “timing” de uma boa oportunidade para investir em imóveis, ou seja, os melhores investimentos são aqueles adquiridos no período de recessão e vendidos na fase de expansão do mercado, assim o dinheiro investido inicialmente pega uma “carona” na valorização do mercado, e também se valoriza com o passar do tempo.

Quem indica, amigo é

Considerando que as fases de Alta, ou Baixa, são os picos desse ciclo, há também fases intermediárias que fazem com que o mercado funcione de forma sequencial, sem quedas ou altas abruptas.

Essas fases são chamadas de Recuperação, ou valorização, e Excesso de ofertas. São elas que garantem a característica sólida do mercado imobiliário, ou seja, que ele não sofra movimentos bruscos, de valorização ou queda.

Sendo assim, mesmo nos períodos de maior desvalorização, você não corre o risco de perder dinheiro, já que a tendência é que os preços fiquem estagnados, uma grande vantagem em comparação com investimentos em ações, por exemplo, cujo valor pode variar muito, em pequenos intervalos de tempo.

Por dentro de cada fase do ciclo de valorização

Agora que você já sabe quais são fases do ciclo de valorização imobiliária, que tal conhecer um pouco mais sobre cada uma dessas etapas?

Afinal, o comportamento do mercado e a atividade imobiliária são reflexos diretos da fase pela qual o mercado imobiliário passa. Portanto, é preciso entender as ações que identificam cada fase!

Fase de recuperação (valorização)

Pode-se dizer que essa fase é o primeiro passo para o reaquecimento do mercado. Essa etapa se inicia no final da fase de Baixa: depois de um período de estagnação dos preços e da demanda por imóveis, o cenário começa a mudar, entrando num momento de recuperação.

Assim, os imóveis em excesso no mercado começam a ser adquiridos ou ocupados, e indícios de uma crescente na demanda habitacional começam a surgir. Dessa maneira, pouco a pouco as construtoras reagem a esses estímulos e respondem com novos lançamentos imobiliários.

ATENÇÃO: É preciso deixar claro que esse movimento pode durar alguns anos, ou seja, a resposta à demanda por imóveis não é imediata. Isso caracteriza o mercado imobiliário como um mercado inelástico, uma palavra bem complicada, mas de significado prático: o setor imobiliário demora para reagir ao aumento das buscas por imóveis.

Apesar dessa fase representar o início do reaquecimento do setor, nesse estágio ainda é comum o sentimento de desconfiança no mercado. Investidores mais céticos, com menos capital para investir, costumam manter os “pés no chão” nessa fase, avaliando bem as oportunidades e os riscos envolvidos nas transações.

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Fase de expansão (Alta)

Passada a fase da recuperação, quem entra em cena na trama do mercado imobiliário é a fase de expansão, tão aguardada pelos investidores.

Nesse período, que, lembrando, também persiste durante anos, os preços dos imóveis seguem em constante aumento, afinal, nesse momento o mercado está pronto para responder à crescente da demanda.

Além disso, a confiança dos agentes do mercado também encontra-se em alta, as taxas de vacância dos imóveis caem e o número de lançamentos imobiliários segue crescendo. Em resumo, na fase de expansão, o cenário do setor está favorável à atividade do setor. Uma extremidade enérgica que precede a desaceleração do próximo estágio, o excesso de ofertas.

Excesso de oferta

Nessa etapa, a lei da oferta e demanda faz seu papel trazendo consequências para o setor. Há muitos imóveis disponíveis, muito mais do que o mercado consegue absorver e por isso, a conta passa a não mais fechar.

Agora, você se lembra daquela palavra difícil para designar o tempo de resposta do mercado, a inelasticidade?

Aí vem a parte boa dessa característica do setor: assim como ele demora para reagir a demanda, também é mais difícil os imóveis se desvalorizarem rapidamente.

Na prática, o que ocorre é uma estagnação dos preços, ruim para os investidores, que apesar não perderem dinheiro, também não veem ele se valorizar a curto prazo, bom para compradores que, com o excesso de ofertas, tem mais opções para escolher na hora de comprar o imóvel, e ganham mais poder de negociação, frente à tendência de estagnação temporária nos preço.

Fase de Recessão (Baixa)

O período “vacas magras” do mercado imobiliário. Essa fase é caracterizada um momento de estagnação dos preços. A oferta de imóveis segue alta, mas a demanda continua não correspondendo ao número de oportunidades do mercado. Acompanhando o comportamento do setor, a atividade das construtoras e incorporadoras, que já vinha desacelerando desde a fase de Excesso de ofertas, diminui ainda mais.

Não há resquícios do otimismo notado na fase de expansão do mercado, afinal, não se pode ter uma previsão concreta de quando a demanda habitacional será crescente de novo.

Já para os investidores com alto capital para investimento, que não dependem do retorno desse investimento a curto e médio prazo, essa é a fase mais propícia para a compra de imóveis: os preços seguem estagnados, há muitas opções disponíveis no mercado e, a longo prazo, a roda da economia imobiliária voltará a subir, valorizando os imóveis comprados na fase de recessão.

Linha do tempo – como foram os últimos anos para o mercado imobiliário?

Para entender por qual ciclo o mercado imobiliário está passando atualmente, não basta apenas analisar o agora, afinal, os ciclos desse setor são longos, podem durar décadas.

Para podermos entender com base em dados reais o histórico do mercado imobiliário brasileiro, utilizaremos informações do Radar Abrainc-Fipe, ferramenta de acompanhamento mensal dos indicadores econômicos do setor.

Esse índice, avalia condições como atividade do setor imobiliário, preço dos imóveis, quantidade de lançamentos imobiliários, condições de financiamento, taxas de juros, entre outros. Ao todo são doze índices considerados, separados em quatro dimensões (Ambiente Macro, Crédito Imobiliário, Demanda e Ambiente setorial) que podem ser observados no Glossário do Radar Abrainc-Fipe.

Esses indicadores são responsáveis por basear a nota geral de ambiente do setor imobiliário calculada mês a mês pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias – Abrainc e Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas – Fipe.

No gráfico abaixo, você pode analisar o histórico das médias anuais de contexto do setor imobiliário segundo esse indicador.

Agora, ficou mais fácil visualizar o comportamento cíclico do mercado imobiliário, né? Se a sua resposta for “ainda não”, pode ficar tranquilo que a gente te explica cada curva desse gráfico!

2004 a metade de 2005 – Recessão: esse período, que concentra notas médias abaixo de 4, se caracteriza pelo cenário de recessão no mercado imobiliário. Estagnação do preço dos imóveis, alto número de unidades desocupadas, maior insegurança do setor e desaceleração no setor de construção civil são indícios dessa fase.

2005 a 2007 – Recuperação: A partir de meados de 2005 o mercado imobiliário brasileiro começa a dar indícios de retomada, com os níveis de confiança subindo gradualmente, o investimento em imóveis lentamente volta a se mostrar uma boa opção de aporte.

2007 a 2012 – Expansão: A partir de 2007, é possível enxergar uma mudança de comportamento do gráfico, que reflete a passagem da fase de recuperação para o estágio de expansão do mercado imobiliário. As notas médias anuais sobem quase constantemente, não fosse pelos anos de 2008 e 2009, com notas na casa do 3, que refletem a tensão que se instaurou no mercado imobiliário com a deflagração da crise do subprime nos Estados Unidos.

Mesmo sofrendo com os impactos desse acontecimento, o setor retomou seu período de valorização em seguida, com 2009 terminando o ano com nota de 5,9, com a confiança no setor subindo constantemente nos anos seguintes.

2012 a 2013 – Excesso de ofertas – Os anos de 2012 e 2013, apesar de representarem otimismo para investidores, precedem uma queda dos indicadores de confiança do setor imobiliário, que do melhor momento da série histórica, julho de 2013, com nota 7,3, chegarão no futuro ao patamar de menos de 3, no pior momento da fase de recessão imobiliária.

O contexto geral é de estabilização de preços dos imóveis e retração no volume de vendas.

2014 a 2016 – Recessão: A “ressaca” do longo período de expansão do mercado imobiliário começou a ser sentida a partir de 2014, aliada a uma crise macroeconômica e política, com o impeachment da ex-presidente Dilma Rousseff.

A quantidade de ofertas disponíveis ainda é alta, mas o mercado não tem potencial de compra, nem demanda suficiente, para absorver esse excedente. Os imóveis deixam de se valorizar e os agentes da economia tentam estabelecer estratégias para enfrentar o período de recessão e segurar o déficit do setor.

2016 a 2017 – Recuperação: Depois da tempestade que se estabeleceu no mercado imobiliário entre 2014 e 2016, em 2017 o setor começa a acionar novamente seus motores para um novo ciclo de valorização. A comparação entre as notas registradas entre 2016 e 2017 é a prova disso.

Em dezembro de 2016, o Radar Abrainc-Fipe registrava 2,9, seu pior momento, já em no mesmo mês do ano seguinte, a marca foi de 4,3.

2017 a 2020 – Expansão: O período de otimismo segue constante até dezembro de 2019, o “pico” mais recente do Radar, com nota de 5,9.

Já a partir de 2020, apesar de impactado pela insegurança trazida pela pandemia, visíveis na nota de junho do indicador, 4,2, o mercado imobiliário demonstra sua resiliência frente ao cenário incerto que estava enfrentando. Logo após o primeiro trimestre de pandemia, os indicadores da construção com a reagir, mantendo o movimento do setor constante, além de acompanhar as novas tendências que surgiram a partir das medidas de isolamento social. Dessa forma, 2020 termina o ano com nota de 5,1, voltando aos níveis médios registrados pré-pandemia.

2021 e 2022: entenda o movimento do mercado imobiliário nos últimos anos

O ano de 2021 foi de otimismo para o mercado imobiliário brasileiro, com indicadores favoráveis em lançamentos e unidades vendidas, além de um recorde histórico no montante destinado ao financiamento imobiliário no país: foram destinados mais de R$ 205 bilhões para o SBPE.

Outro propulsor da construção civil em 2021, foi a transformação da relação morador-residência durante a crise do COVID-19: com o isolamento social, a casa se tornou o centro das nossas vidas durante a pandemia, ou seja, passamos a dar mais valor aos nossos lares, e assim, o comportamento de compra também mudou. Aspectos como espaços para home office, plantas maiores, posição solar e conforto no apartamento passaram a fazer parte da análise de quem busca um novo imóvel.

Por outro lado, ainda em 2021 o vilão da inflação que por consequência, motivou o aumento da Selic e dos juros do financiamento imobiliários, ativaram o sinal de alerta para futuros compradores.

Mas e em 2022, o otimismo persiste?

Mesmo diante do temor que o cenário macroeconômico de inflação aliado ao contexto da corrida eleitoral possam representar, 2022 vem mantendo ritmada a atividade do setor imobiliário, com resultados competitivos em relação ao ano antecessor.

Até maio de 2022, o número de novos imóveis vendidos no Brasil cresceu 26,6% quando comparado ao mesmo período de 2021. No que diz respeito ao crédito imobiliário, apesar do número de imóveis financiados ter registrado uma retração, o montante em bilhões concedidos para o financiamento imobiliário em 2022 segue competitivo, com R$ 69 bilhões até maio, frente a R$ 77 bilhões no mesmo período de 2021.

Alguns dos fatores que impulsionam o desempenho do setor em 2022 são:

• Demanda acumulada por moradia: com um período de recessão na memória recente, entre 2014 e 2016, o sonho da casa própria, ou do upgrade no imóvel, teve que ser adiado por milhares de famílias.

• Redução do desemprego e alteração nas condições do programa Casa Verde Amarela: com a retomada das atividades após os piores momentos da pandemia, importantes indicadores de demanda, como a massa salarial e empregabilidade, tiveram resultados positivos em 2022. Além disso, alterações nas faixas do programa Casa Verde Amarela impulsionaram a aquisição de moradias com esse recurso.

• Valorização imobiliária: a segurança do investimento, aliada à tendência de valorização constante e criação de novos pólos de desenvolvimento imobiliário, têm atraído investidores interessados em oportunidades como a rentabilidade com aluguel de imóveis.

Perfil de investidor X Ciclos econômicos do mercado imobiliário

Uma dúvida recorrente entre investidores é: como devo atuar em cada ciclo do mercado?

A resposta para essa questão está no próprio perfil do investidor. Em geral, pode-se dividir esse grupo em duas classificações: o investidor que busca construir patrimônio e o investidor à procura de rentabilidade.

Investidor a procura de rentabilidade: todo mundo quer ver seu dinheiro se valorizando, claro, mas esse perfil de investidor em específico, atua diretamente buscando retorno sobre o investimento feito nos seus imóveis.

Para ele, não é interessante comprar um imóvel por um valor e esperar um tempo indeterminado, até que o ciclo retome a sua fase de valorização, para ver o retorno sobre seu investimento, mesmo que ele tenha alto capital de giro para isso.

Portanto, o comportamento desse investidor é estratégico, buscando ciclos de baixa ou recuperação para investir, aproveitando a crescente da “maré” da valorização imobiliária. Assim, ao menor sinal de saturação do mercado, ele estará disposto a se desfazer do imóvel, utilizando o “timing” do mercado para maximizar seus rendimentos.

Investidor em busca de patrimônio: já o investidor que busca estabelecer um patrimônio com a compra de um imóvel, apesar de também considerar os rendimentos provenientes da aquisição desse bem, está a procura de investimentos de “longo prazo”, ou seja, o imóvel passará a fazer parte do patrimônio desse investidor, e cedo ou tarde, se valorizará com o movimento dos ciclos do mercado.

Para esse perfil, mais vale a oportunidade certa do que propriamente o momento da compra, afinal, ele não tem tanta “pressa” em colher os frutos do seu investimento, se comparado com um investidor de rentabilidade.

No contexto atual do mercado imobiliário, com indicadores que apontam uma retomada de crescimento do setor, é um bom momento de compra para os dois perfis. Afinal, quem investe exclusivamente buscando o rendimento poderá pegar uma “carona” no aumento da valorização imobiliária, e  para aqueles que procuram construir patrimônio com a compra de imóveis, há boas oportunidades surgindo, preços competitivos e facilidades no crédito imobiliário.

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