Glauco Diniz Duarte – Como funciona uma construtora e incorporadora
Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, quando se fala em imóveis novos e lançamentos na planta, é muito comum que se ouça também sobre a incorporadora e a construtora. Erroneamente, esses termos aparecem com frequência como se fossem a mesma coisa, confundindo funções e atuações.
Qual é a diferença de atuação entre esses dois empreendimentos? Saiba quais são as principais diferenças entre uma incorporadora e uma construtora:
O que é a incorporadora imobiliária?
A incorporadora imobiliária é o empreendimento responsável por organizar toda a construção de um edifício em um determinado terreno. Ela recebe esse nome porque o prédio é “incorporado” ao terreno, fazendo com que se transforme em uma só unidade.
A função de uma incorporadora vem desde o planejamento do empreendimento até a venda das unidades. Quando um novo prédio é lançado, por exemplo, é a incorporadora a responsável por prospectar clientes e fechar negócios.
Quais são as funções de uma incorporadora?
Planejar o empreendimento
Baseada em dados do mercado e do público-alvo em geral, a incorporadora determina como será o próximo empreendimento a ser lançado, onde ele será lançado e quais suas características principais. Um prédio de alto padrão, por exemplo, exige uma localização privilegiada e uma infraestrutura diferenciada.
Com isso, a incorporadora sai em busca de um terreno que possa atender a essas condições especificadas. A incorporadora também é responsável por toda a parte legal de viabilidade do empreendimento. É ela quem verifica se a construção pode ser feita em determinado terreno, por exemplo, e que também garante toda a documentação para a segurança do futuro projeto.
Administrar a realização das obras
Uma vez que está tudo definido, a incorporadora é responsável por administrar como serão realizadas as obras. É ela que define o orçamento a ser cumprido pela empresa que construirá o prédio.
A incorporadora deve garantir que os prazos sejam cumpridos, que os materiais corretos sejam utilizados e que o projeto seja executado. Nesse momento, a função é mais de supervisão a respeito do trabalho realizado.
Vender ou alienar as unidades
É comum que as incorporadoras vendam as unidades do prédio antes que ele seja construído (processo conhecido como venda de imóvel na planta). Assim, a incorporadora deve divulgar o empreendimento, alocar equipe, recursos de vendas e atrair clientes.
Ao assinar um contrato de venda, a incorporadora se compromete a realizar a entrega do imóvel dentro das condições estabelecidas. Sendo feita de maneira anterior à construção do prédio, essa venda também estabelece um determinado pagamento mensal por parte dos compradores, de modo que a obra possa ser financiada.
O que é a construtora?
Já a construtora é responsável por colocar em prática o projeto estabelecido pela incorporadora imobiliária. Isso significa que é a construtora que “coloca a mão na massa” e que constrói o edifício em si.
A função dessa construtora consiste em obedecer ao projeto realizado pela incorporadora e atender aos níveis e padrões de qualidade exigidos. Para isso, a atuação desse tipo de negócio inclui questões como:
Contratação e gestão de mão de obra
A construtora é integralmente responsável por contratar mão de obra responsável por executar a construção em questão. A construtora tem total liberdade para designar a equipe que achar mais conveniente e também para definir quais são os parâmetros de contratação de profissionais.
Quanto aos tributos, a construtora é a única obrigada ao pagamento de obrigações trabalhistas e também é ela quem deve garantir a segurança dos trabalhadores segundo as normas regulamentadoras de segurança.
Execução do projeto
Esse negócio também deve tirar o projeto da planta e trazê-lo para o terreno da incorporadora. A construtora deve se preocupar com questões como a construção das fundações do prédio e das unidades em si.
A construtora é quem atesta a segurança da construção e, para isso, é exigido legalmente que ela ofereça uma garantia de uso do empreendimento em questão. Durante o tempo da garantia, qualquer problema oriundo de uma falha estrutural, por exemplo, é de total responsabilidade da construtora.
A empresa também precisa realizar questões menores, como o acabamento de cada unidade de modo que elas estejam prontas para serem habitadas quando as chaves forem entregues.
Outro fator importante na atuação da construtora é que ela deve atender às especificações da incorporadora, como níveis de qualidade, orçamento máximo ou prazo de entrega. Isso serve para que a incorporadora possa transmitir a segurança necessária para clientes, fechando o ciclo de vendas de maneira adequada.
Uma atividade que seja executada fora do padrão estabelecido pela incorporadora exige retrabalhos de modo a garantir o atendimento ao contrato estabelecido entre as partes.
Incorporadora x construtora: uma pode substituir a outra?
Os termos “incorporadora” e “construtora” são frequentemente utilizados como sinônimos, mas a verdade é que elas não podem ser substituídas. Isso significa que as empresas devem atuar juntas, mas não de maneira competitiva.
Uma construtora, por exemplo, pagará impostos relativos ao ganho de capital por ser contratada para construir o empreendimento. Além disso, ela detém responsabilidade técnica sobre o produto final e é, na verdade, como se fosse uma contratada da incorporadora.
Já a incorporadora vai ter que pagar tributos referentes ao ganho de capital gerado pela venda ou alienação das unidades. Além disso, a responsabilidade da incorporadora é total e direta com o cliente e, no caso de descumprimento de contrato, ela é a acionada pelo cliente – e não a construtora.
Com isso, para que um imóvel na planta seja vendido, é preciso que incorporadora e construtora trabalhem juntas de modo que o resultado final seja a possibilidade de compra oferecida ao cliente.
Incorporadora e construtora são, na verdade, dois tipos de negócios diferentes, mas que agem em parceria paga que seja possível a construção de novos empreendimentos que serão vendidos aos clientes. Enquanto a incorporadora é a responsável por planejar o projeto e vender suas unidades, é a construtora a responsável por dar vida ao negócio e tirá-lo do papel.
