Glauco Diniz Duarte – Qual diferença entre construtora e incorporadora

Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, o mercado imobiliário é muito amplo e, na hora de adquirir um imóvel — seja ele novo ou na planta —, saber com quem conversar para obter uma assistência em determinadas circunstâncias pode gerar algumas dúvidas. Uma delas é quem procurar para ajudá-lo em cada situação. E você, sabe qual é a real diferença entre construtora e incorporadora e qual buscar em determinado caso?

Embora muitas pessoas acreditem que ambos os tipos de empresa realizem a mesma função, esse é um pensamento equivocado. Na verdade, existem vários fatores que as diferenciam e que são fundamentais para que você saiba se direcionar caso esteja interessado em adquirir um imóvel.

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O que é uma incorporadora?

Antes de saber o que um empreendimento desse tipo faz, é muito importante compreender o conceito de incorporação. No meio imobiliário, o termo significa registrar a documentação de um projeto de construção que atenda às necessidades para as quais o empreendimento será erguido — seja apenas para fins residenciais ou misto (incluindo comerciais). Ele, ainda, abrange mais algumas especificações, como a avaliação de custo da obra, por exemplo.

A empresa que é incorporadora, portanto, é responsável por todos esses processos de formalização dos imóveis, registrando oficialmente no cartório cada item que foi definido do empreendimento, como: a forma que será construído, o número de unidades que serão edificadas e se serão autônomas, as áreas, vagas de garagem, quantidade de quartos em cada residência etc.

Ela é, também, responsável pela realização dos projetos de arquitetura, comercialização de cada imóvel, bem como da contratação da construtora. Sendo assim, quando você estiver procurando por uma residência, independentemente se será nova ou ainda se ainda estará na planta, o ideal é recorrer à incorporadora imobiliária.

Elas também contam com uma variedade de outras empresas que contribuem para garantir o melhor atendimento para o cliente, sendo, portanto, empreendedoras. São escritórios de arquitetura e engenharia para a elaboração dos projetos arquitetônicos, elétricos, hidráulicos, de telefonia, de fundação etc., consultores de planejamento imobiliário, financiadoras, publicidade, entre muitas outras.

O que é uma construtora?

Não menos importante, a construtora é, entre as diversas empresas contratadas pela incorporadora, responsável para executar todos os projetos relacionados à elaboração das edificações. Ou seja, ela é encarregada de iniciar as obras, bem como outros serviços. Veja alguns exemplos:

• contratar todos os profissionais necessários para cada tipo de atividade (levantamento de alvenaria, instalação hidráulica, impermeabilização etc.);

• cumprir o memorial descritivo e os prazos e normas vigentes;

• entrar em contato com os fornecedores de materiais e equipamentos.

Sendo assim, a responsabilidade e os riscos das etapas de construção são inteiramente da construtora, como os acidentes de trabalho, os retrabalhos devido à falta de contratação de colaboradores experientes, pagamentos de impostos de mão de obra etc. Em resumo, ela é responsável por tudo que diz respeito à obra em si, desde o início até a entrega do empreendimento em completo funcionamento.

No entanto, nada impede que as empresas que são construtoras sejam suas próprias incorporadoras. É possível encontrar diversas organizações desse tipo, mas, para que isso seja possível, todas as atividades devem estar devidamente descritas no contrato social da organização.

Por que entender a diferença entre incorporadora e construtora?

Como dissemos logo no início do post, saber identificar a quem recorrer em determinada situação durante a aquisição de um imóvel é muito importante, pois é isso que garantirá que tudo saia dentro dos conformes e para que não reste nenhuma dúvida pendente.

Sendo assim, para que você não perca tempo buscando auxílio de quem não pode te ajudar, é essencial estar à par dessa distinção — uma vez que as atividades que são exercidas pelas incorporadoras são, visivelmente, diferentes das de uma construtora.

Veja, então, algumas situações comuns que sem encaixam nas responsabilidades da incorporadora:

• entrega atrasada do imóvel em caso de aquisição na planta;

• dúvidas sobre meios de pagamento do imóvel;

• perguntas em relação aos contratos para aquisição do empreendimento;

• esclarecimento sobre a construtora responsável pela execução da obra;

• venda ou aluguel dos imóveis.

Já a construtora deve ser procurada no caso de ocorrer algum destes problemas, por exemplo:

• rachaduras serem encontradas no imóvel;

• falhas estruturais que possam envolver a segurança dos moradores;

• acabamentos mal feitos.

Conhecer o relacionamento entre a incorporadora e a construtora também é importante, uma vez que é o trabalho de ambas as empresas que garante a qualidade do produto final. Sendo assim, pesquise bastante as organizações envolvidas no empreendimento no qual você tem interesse em adquirir e verifique se o relacionamento entre ambas é favorável.

A incorporadora é a empresa que mais corre riscos com o empreendimento e, por isso, sua margem de lucro é bem maior que a das construtoras. Além disso, os seus ciclos operacionais e de caixa são mais curtos, afinal, nada mais justo, já que ela é responsável pelas questões enquanto negócio imobiliário.

Afinal, qual a diferença entre incorporadora e imobiliária?

Apesar de o tema ser voltado para as incorporadoras e construtoras, é muito importante, também, compreender a diferença do papel das imobiliárias. Isso porque elas têm uma função fundamental na divulgação e venda (ou aluguel) dos imóveis.

Embora a divulgação dos imóveis, como já foi mencionado, seja um papel das incorporadoras, assim como as construtoras, elas contratam a imobiliária para realizar as funções de venda, compra e aluguel dos empreendimentos, recebendo uma espécie de comissão ao conseguir fechar um negócio.

No entanto, é importante salientar que as imobiliárias também podem ser contratadas pelos próprios donos do imóvel, independentemente se o desejo for alugar ou vender a residência ou empreendimento em questão.

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