Glauco Diniz Duarte – O que é imóvel averbado

Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, comprar ou vender um imóvel exige alguns cuidados com a legislação. Mesmo assim, nem todas as pessoas entendem a importância de cuidar desses aspectos e acabam deixando muita coisa de lado. A averbação do imóvel é uma delas.

Por isso, hoje nós vamos te explicar o que é averbação de imóveis – um importante termo para proprietários de imóveis e para o mercado imobiliário.

O que é a averbação do imóvel?

Apesar de o nome soar como algo complicado, a averbação do imóvel pode ser entendida de uma forma bem simples. Trata-se do ato de modificar o teor de um registro. Ela pode se referir a um imóvel, divórcio, tempo de contribuição etc.

Assim, a averbação do imóvel se refere à formalização de todas as alterações realizadas em seu registro; um histórico de todas as mudanças ocorridas em um imóvel ou na condição dos proprietários devidamente formalizadas em sua matrícula, sendo elas reformas, contratos de locação e até mesmo mudança do estado civil dos proprietários. Por exemplo: se você construir mais cômodos, demolir outros ou fizer qualquer alteração na casa, lote, sala ou apartamento, é necessário inserir essas mudanças na documentação. Qualquer alteração civil dos proprietários – casamento, divórcio, óbito -, cancelamento de hipoteca, baixa do financiamento, entre outras, também exigem uma averbação. Essas mudanças precisam constar na matrícula para que qualquer pessoa tenha acesso ao histórico do imóvel.

Portanto, toda vez que tiver qualquer tipo de mudança em que o procedimento é exigido por lei, é necessário fazer a averbação.

A matrícula

A matrícula (registro) é um documento de identificação do imóvel. Ele reúne informações como descrição, localização, proprietários, área construída, entre outras. Na matrícula estão registradas todas as mudanças que ocorreram no imóvel e em relação a ele, como a data da primeira matrícula, antigos proprietários etc. Importante lembrar que na matrícula também devem haver os atos que transmitem a propriedade.

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Escritura pública

A escritura pública é o que garante a negociação de compra e venda de um imóvel. Isso porque, a propriedade é estabelecida somente quando ela existe e está devidamente registrada na matrícula. Caso contrário é possível que o proprietário possa até perder o imóvel e o dinheiro investido. Esses casos são conhecidos como “contratos de gaveta” e devem ser evitados a todo custo.

Para que serve a averbação?

A averbação é feita para tornar públicas todas as alterações relacionadas ao imóvel e seu registro. Isso traz segurança jurídica, pois, se uma alteração não for averbada, não terá validade jurídica perante a justiça. Podemos listar seus benefícios da seguinte forma:

• Segurança;

• Acesso às informações;

• Proteção de direitos;

• Valorização do imóvel;

• Viabilização do processo de compra e venda.

Quando fazer a averbação de imóveis?

Agora que você já sabe o que é averbação, precisa saber quando ela deve ser feita. Existem 32 casos que estão previstos no art. 167, inc. II da Lei de Registros Públicos. Confira alguns desses casos conforme registrados em lei:

• das convenções antenupciais e do regime de bens diversos do legal, nos registros referentes a imóveis ou a direitos reais pertencentes a qualquer dos cônjuges, inclusive os adquiridos posteriormente ao casamento;

• por cancelamento, da extinção dos ônus e direitos reais;

• da mudança de denominação e de numeração dos prédios, da edificação, da reconstrução, da demolição, do desmembramento e do loteamento de imóveis;

• da alteração do nome por casamento ou por desquite, ou, ainda, de outras circunstâncias que, de qualquer modo, tenham influência no registro ou nas pessoas nele interessadas;

• das cédulas hipotecárias;

• da caução e da cessão fiduciária de direitos relativos a imóveis;

• das sentenças de separação de dote;

• do restabelecimento da sociedade conjugal;

• das sentenças de separação judicial, de divórcio e de nulidade ou anulação de casamento, quando nas respectivas partilhas existirem imóveis ou direitos reais sujeitos a registro;

• do contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência.

• da notificação para parcelamento, edificação ou utilização compulsórios de imóvel urbano;

• da extinção da concessão de uso especial para fins de moradia;

• da extinção do direito de superfície do imóvel urbano;

• da extinção da legitimação de posse;

• da extinção da concessão de uso especial para fins de moradia;

• da extinção da concessão de direito real de uso.

É importante lembrar que, além do art. 167, inc. II da Lei de Registros Públicos que indica os casos que devem ser averbados, o art. 246 da Lei de Registros Públicos determina que “serão averbados na matrícula as sub rogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro”.

Um bom exemplo para entender a averbação do imóvel é quando pensamos em um proprietário que se case em comunhão total de bens. Desse modo, todos os bens atuais e futuros de ambos os cônjuges são considerados do casal. Isso pede pela averbação do imóvel porque as propriedades são consideradas bens.

Como fazer a averbação do imóvel e quais sãos os documentos necessários?

Para fazer a averbação, você deve ir ao mesmo cartório de registro de imóveis do seu bem. É necessário apresentar a documentação solicitada, que varia de acordo com o tipo de averbação que precisa ser feita. Por exemplo, se a averbação for referente a uma demolição, precisará do alvará; se for um casamento, a certidão; e, no caso de uma construção, você precisará levar a certidão de valor venal, a certidão negativa de débitos com a Receita Federal e o INSS e o Habite-se (documento emitido pela Prefeitura quando a obra é finalizada).

A dica é: assim que for constatada a necessidade de averbação, vá até o cartório de registro para solicitar a matrícula e já se informar sobre a documentação necessária.

Embora o ato de averbar consista em registrar essas alterações na matrícula, averbação e registro são ações distintas. Digamos que no segmento imobiliário e construção civil o registro e a averbação fazem parte de uma mesma categoria e complementam um ao outro. Enquanto o registro comprova a propriedade do imóvel, ou seja, mostra quem é o dono, a averbação irá listar todas as ocorrências que o modifiquem, alterando ou excluindo uma determinada informação do registro, inclusive a transferência de um legítimo proprietário.

Quanto custa a averbação de imóveis?

O custo da averbação varia de acordo com o tipo de averbação que será feita no registro do imóvel. Ainda, existem dois tipos de averbação: com valor declarado e sem valor declarado.

Averbação com valor declarado: o custo será proporcional ao valor do imóvel. Esses valores podem variar de acordo com a cidade e até mesmo do tipo de registro a ser feito. Aplica-se em casos de construção ou demolição do imóvel, compra e venda etc.

Averbação sem valor declarado: possui um valor fixo e é destinada à situações como mudanças no estado civil, óbito, questões relacionadas à herança e outras.

Quanto tempo leva para averbar um imóvel?

Se a documentação estiver toda em dia e não houver nenhuma outra exigência, pode-se considerar uma média de 30 dias a contar da data do protocolo do título.

Por que a averbação do imóvel é importante?

A averbação do imóvel é uma ação obrigatória e de extrema importância. Porém, é bastante comum encontrarmos casos com problemas na documentação. Para se ter uma ideia, não é possível realizar a compra e venda de um imóvel se ele não estiver com a averbação em dia. Caso uma modificação não seja averbada perante a justiça, ela não terá validade jurídica. Mesmo porque, se houver alguma dúvida a seu respeito (antigos donos, dívida de IPTU, quitação, reais medidas e outras) a matrícula e consequentemente as averbações serão consultadas. Ou seja, manter a documentação do seu imóvel em dia é uma maneira de garantir a segurança e a valorização não só do seu bem como também do que está pensando em adquirir.

Assim, a averbação do imóvel garante a segurança, permite acesso à informações atualizadas, protege o direito de locador e locatário, além de manter a valorização da propriedade. Ademais, a averbação também viabiliza o processo de compra e venda, seja por meio de um financiamento ou consórcio.

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