Glauco Diniz Duarte – por que registrar escritura de imóvel

Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, quem já tentou comprar ou vender um imóvel no Brasil provavelmente tem uma ideia das inúmeras dificuldades envolvidas nesse processo. A transferência de propriedades imobiliárias exige uma montanha de documentos por escrito e inúmeras idas ao cartório, uma burocracia sem fim que gasta uma enorme quantidade de tempo – e dinheiro, também.

Das muitas dúvidas que surgem na hora de transferir imóveis entre proprietários, boa parte delas se refere à matrícula, escritura e registro do imóvel: como conseguir esses documentos? Por que eles são exigidos e, afinal, qual a diferença entre eles?

O assunto pode parecer complexo e assustar um pouco, mas não se preocupe: neste texto você vai descobrir de maneira simples e fácil tudo que precisa saber sobre matrícula, escritura e registro de imóveis na hora de comprar ou vender uma propriedade. Vamos lá?

Em primeiro lugar, por que esses documentos são tão importantes?

Entender corretamente o que são e qual a diferença entre matrícula, escritura e registro de um imóvel é um passo muito importante, tanto para quem quer comprar sua casa própria quanto para aqueles que desejam vender ou investir em imóveis.

Um erro muito comum, por exemplo, é o imóvel ter uma matrícula irregular, ou até mesmo, não ter escritura alguma. Às vezes isso ocorre apenas por descaso, desinformação ou descuido, mesmo. Mas em outros momentos, a matrícula está irregular porque a venda se deu “por debaixo dos panos”, geralmente visando evitar gastos com impostos e outras taxas de cartório.

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Mas o principal problema em ter um imóvel irregular é que, para vendê-lo depois, o proprietário enfrentará grandes problemas.

Se o imóvel que você quer vender está com a matrícula irregular, será difícil encontrar uma imobiliária que queira vendê-lo – mesmo que, posteriormente, você faça a escritura no cartório.

Vale ressaltar aqui, também, que fazer a escritura de um imóvel irregular é muito mais caro do que de um imóvel regularizado, portanto é um gasto a mais em um processo já muito oneroso.

E ainda que a corretora aceite colocar o imóvel em seu portfólio, os potenciais compradores não poderão contar com financiamento em bancos. A maioria das instituições financeiras evitam financiar imóveis que não estão com a documentação em dia, sem um histórico completo de todas as suas transações e modificações contratuais ou estruturais.

Como se não fossem problemas o suficiente, realizar a regularização de um imóvel sem escritura prévia é ainda mais burocrático e demorado. Em alguns casos, o prazo vai durar mais de 12 meses até completar todo o trâmite. Você pode precisar, até, contratar uma consultoria jurídica, que costuma cobrar em torno de 1% do valor do imóvel pelo serviço, em média.

Portanto, cometer qualquer erro na hora de realizar a papelada envolvendo a regularização judicial do imóvel – ou deixar de fazê-la por completo – pode trazer sérios problemas no futuro para o dono da propriedade. Para o seu bolso, em especial.

Mas afinal, qual é a diferença entre matrícula, escritura e registro de um imóvel?

Agora que você já entende a importância da escritura do imóvel, podemos entrar nos detalhes sobre os documentos exigidos na hora de transferir uma propriedade.

Apesar de parecerem ser sinônimos uns dos outros, a matrícula, escritura e registro do imóvel possuem finalidades e propósitos muito diferentes. Agora, vamos falar o que cada um significa e quais as diferenças entre os três.

Matrícula do imóvel

A matrícula do imóvel é um documento por escrito que comprova juridicamente a existência da propriedade. Todo imóvel precisa ter a sua matrícula individual, que fica armazenada no Cartório de Registro de Imóveis da sua cidade ou região.

Além de contar com todas as características individuais do imóvel, como sua localização e seu inventário, a matrícula inclui também todos os acontecimentos passados acerca da propriedade, tais como: construções, penhoras, alterações na estrutura do imóvel, hipotecas, ações na justiça, vinculações contratuais, financiamentos, dívidas, desapropriações, entre outros.

Podemos resumir, então, que a matrícula é como se fosse, ao mesmo tempo, uma “certidão de nascimento” do imóvel, pois constam nela todas as características únicas da propriedade, bem como um memorial, que reúne todos os principais acontecimentos jurídicos e financeiros do bem.

Escritura do imóvel

A escritura do imóvel, também conhecida como a escritura pública de compra do imóvel, é um documento feito no tabelionato de notas que autoriza a transferência de uma propriedade. 

Precisam estar definidos na escritura do imóvel todas as definições envolvendo o contrato de venda da propriedade, incluindo desde os valores das parcelas e os prazos de pagamento até às multas e suas condicionais.

O processo da escritura envolve diversos gastos, que variam bastante de cidade a cidade. No geral, o comprador é o encarregado de arcar com todos os custos que envolvem a transferência de posse de uma propriedade.

Além do custo específico relacionado à emissão da escritura, que é pago ao tabelionato, existe também a cobrança do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), pago à prefeitura municipal.

O ITBI costuma ser calculado como uma porcentagem do valor venal, geralmente de 2% a 3%. O valor venal é a estimativa que o Poder Público faz a respeito do preço de determinado bem. Por ser uma estimativa, o valor venal não costuma ser cem por cento representativo de verdadeiro valor de venda do imóvel – na verdade, costuma ser bem inferior.

Em suma, a escritura é o título que formaliza, perante o tabelião, a transação de um imóvel entre o antigo e o novo proprietário, constando nela todas as informações relevantes para esta transferência de posse. A escritura não é gratuita e seu custo pode variar muito de caso a caso, sendo o comprador do imóvel o responsável pelo pagamento na maioria das vezes.

Registro do imóvel

Diferente da matrícula e da escritura, que são documentos por escrito, o registro do imóvel é um ato. Ele tem como objetivo a formalização da transferência de um imóvel entre pessoas, físicas ou jurídicas. Para fazer o registro, você precisa levar a escritura de compra da propriedade até o Cartório de Registro de Imóveis.

De acordo com a legislação brasileira, mesmo com uma escritura pronta e feita corretamente no tabelionato de notas, a transferência do imóvel entre o antigo e o novo proprietário só se dá legalmente quando essa escritura estiver propriamente registrada no Cartório de Imóveis.

Portanto, o registro é a a última etapa a ser realizada antes de se transferir, de fato, a posse do imóvel para o seu novo proprietário. A partir do registro do imóvel são transferidos, também, os deveres tributários, como o Imposto Sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU), além do condomínio (se for aplicável ao caso) e outros deveres onerosos.

Quais documentos preciso para fazer a matrícula, escritura e registro de um imóvel?

A lista de documentos necessários para a transferência do bem imobiliário é extensa. São necessários papéis do comprador, do devedor e do imóvel, com diferenças ainda entre pessoas físicas e jurídicas, bem como entre propriedades rurais e urbanas.

A seguir, você confere uma lista simplificada com os documentos requeridos para fazer a matrícula, escritura e registro do imóvel.

– IPTU ou Imposto Territorial Rural (ITR)

– Matrícula do imóvel, atualizada e completa;

– Certidão de Cadastro no Município, incluindo também o valor venal e a certidão negativa de débitos com a prefeitura (no caso da propriedade rural, o documento exigido é a Certidão ou Certificado de Imóvel Rural, CCIR).

– Certidões negativas de ônus, comprovando a ausência de ações judiciais prévias;

– RG e CPF dos proprietários e compradores;

No caso da compra envolver uma pessoa jurídica, são exigidos também os seguintes documentos:

– Inscrição no CNPJ;

– Certidão Simplificada da Junta Comercial;

– Contrato Social Consolidado;

– Certidão negativa de tributos federais;

– Certidão negativa de contribuições previdenciárias (INSS).

Investir em imóveis não precisa ser tão complicado

É comum escutarmos que o Brasil é um país muito burocrático para fazer negócios. Mas, como você pôde ver, isso é muito mais verdadeiro quando se trata da compra e venda de imóveis. Pior ainda: além de envolver uma burocracia enorme e que consome bastante tempo, é um processo extremamente caro, também!

Tão caro, inclusive, que os corretores costumam aconselhar novos compradores a separar um valor apenas para financiar esse trâmite burocrático, valor esse que pode chegar até 5% ou mais do orçamento total do imóvel. 

Em se tratando de uma compra que costuma passar da casa das centenas de milhares de reais, esses 5% podem tomar proporções imensas!

Mas calma, não precisa se preocupar: se você não está procurando usufruir do bem pessoalmente, como no caso de quem busca a primeira casa própria, mas sim lucrar com a compra e venda de imóveis, saiba que existem maneiras muito mais fáceis (e lucrativas!) de se investir. Uma delas é o crowdfunding imobiliário.

Tendo como base os financiamentos coletivos online, que se popularizaram muito no Brasil nos últimos anos, com o crowdfunding imobiliário você compra apenas uma parte de um imóvel em construção. Sua contribuição se soma à de muitos outros investidores que, juntos, financiam o empreendimento.

Após concluída a obra, cada investidor recebe de volta o seu empréstimo inicial na integralidade mais os juros da operação, com rendimentos muito superiores ao que as rendas fixas podem oferecer.

Comparado à compra e venda tradicional de imóveis, o crowdfunding imobiliário oferece mais rentabilidade e muito menos burocracia. Ah, e o melhor de tudo: você pode começar a investir com apenas 1000 reais, diferente de outros investimentos imobiliários, que exigem uma quantia inicial muito mais alta.

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