Glauco Diniz Duarte – Vícios de construção em imóveis

Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, você sabe que comprar um imóvel não é uma meta trivial. Leva tempo, exige esforço, planejamento financeiro e uma boa dose de coragem, especialmente no cenário econômico atual, que não é muito favorável a comprometer o orçamento pessoal com um gasto tão alto e normalmente de longo prazo. Mas já imaginou se, depois de tudo isso, o seu imóvel novo apresentar defeitos de construção?

O que são defeitos de construção?

Os defeitos de construção são falhas na construção de uma casa ou prédio, incluindo desconformidades com projeto, descumprimento de normas técnicas, erros de planejamento, supervisão, inspeção ou observação, entre outros.

Além dos defeitos de construção, também existem os vícios, que são problemas relacionados a quantidade e qualidade. Podem ser classificados em três espécies:

• Problemas com a perfeição da obra

• Problemas com a medida do imóvel

• Problemas com a segurança da obra

Ficar atento aos vícios e defeitos de construção é fundamental. Eles podem trazer várias consequências negativas, incluindo a desvalorização do imóvel, comprometimento estrutural e estético, redução da expectativa de vida do bem e crescimento dos custos da manutenção. Em algumas situações graves, eles até impedem a própria finalidade principal do imóvel: habitação.

Quais são os defeitos de construção mais comuns?

Dentre as queixas mais comuns de defeitos de construção em imóveis, é possível destacar vazamentos, infiltrações, fiações defeituosas, acabamento diferente do contratado, rachaduras, fissuras, trincas, problemas de pintura, revestimento, instalações elétricas ou hidráulicas inadequadas e isolamento acústico ruim.

Portões basculantes que não funcionam, luzes de emergência com defeito ou vagas de garagem com acabamento inadequado também são elementos muito comentados pelos compradores em reclamações.

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Entenda seu direito

Todo imóvel possui uma garantia obrigatória de obras por força de lei. Os defeitos de construção que forem constatados dentro desta garantia devem ser reparados pela construtora. Esse é um direito de quem adquire um imóvel, que começa a surtir efeitos a partir de quando o imóvel é entregue.

E como funciona a garantia? É preciso saber a diferença de vício e defeito de construção. Os primeiros dizem respeito a qualidade e quantidade. Podem ser impróprios ou inadequados para o fim que se destinam, bem assim diferente daquele que deveria ser entregue. Um exemplo de vício de qualidade é um item de qualidade inferior ao mencionado no memorial descritivo.A quantidade, no caso do imóvel, pode ter relação com a metragem.

Eles devem ser reclamados sempre em 90 dias, a partir da constatação, conforme o Código de Defesa do Consumidor. Porém, se aplicado o Código Civil, esse prazo pode ser aumentado para um ano. É muito importante que os problemas sejam formalmente informados ao construtor/incorporador, para que esse prazo não corra até a resposta definitiva.

Em 30 dias, o vício deverá ser consertado. Se isso não ocorrer, o consumidor pode exigir, alternativamente, a substituição do produto, a restituição ou abatimento proporcional do preço.

Os consumidores devem prestar muita atenção em relação os vícios aparentes, aqueles que se apresentam logo no início, constatados na vistoria, por exemplo. Por exemplo, uma porta quebrada. O prazo é o mesmo, 90 dias.

Um detalhe interessante, pouco falado, é que o CDC utiliza o critério da vida útil, que é o tempo de expectativa de utilização do item, sendo determinado por normas específicas da ABNT. Exemplificativamente, um vaso sanitário deve durar entre 20 e 30 anos, cabendo ao incorporador/construtor informar previamente ao consumidor. Para que isso seja garantido, é necessário que o usuário realize integralmente as ações de manutenção.

São considerados defeitos de construção os problemas capazes de oferecer risco à segurança aos consumidores. Rachaduras e infiltrações são casos comuns. Nesta situação, o prazo para pedir indenização é de 5 anos, iniciando-se a partir da identificação do dano.

O prazo da garantia começa a correr a partir da entrega do imóvel, sendo que o proprietário deve reclamar com a construtora formalmente dentro desse prazo para fazer valer seus direitos e obter a reparação pelos danos causados pelo defeito.

Meu imóvel apresenta defeito! O que fazer?

Identifique e faça provas dos defeitos

Os defeitos de construção podem ser aparentes ou não, conforme vimos anteriormente. Se você tiver condições de identificar os problemas, documente tudo. Tire fotos e, se necessário, grave vídeos.

Certa vez, advoguei em um caso, que meu cliente não conseguiu contratar um uma TV por assinatura porque a tubulação estava entupida. A prova utilizada e aceita pelo juiz foi da tentativa frustrada do instalador de passar o cabo.

Agora, se o defeito é não aparente, a detecção deverá será feita por profissional habilitado. É preciso chamar um assistente técnico (engenheiro ou arquiteto) para descobrir a origem do problema e fazer um laudo descrevendo o que está acontecendo e como pode ser resolvido. De preferência, esse laudo deverá contemplar o custo total da reparação.

Notifique a construtora

O primeiro passo que o proprietário deve tomar ao notar um vício ou defeito em seu imóvel é notificar o construtor ou incorporador.

O comunicado deve se dar, preferencialmente, por meio escrito, físico ou digital (e-mail). Para ter mais segurança, você pode ser auxiliado um advogado com conhecimento na matéria para que a construtora seja acionada por meio de notificação extrajudicial. O importante é que fique comprovado que a construtora recebeu a comunicação, pois isso poderá ser uma importante prova em processo judicial.

Uma situação comum é a ineficiência da construtora para resolver determinado problema. Ou seja, a construtora efetua o conserto, mas o defeito voltar a aparecer. Isso acontece porque provavelmente a técnica utilizada pode não ser adequada. Se esse é o seu caso, aconselho procure um engenheiro especialista em qualidade construtiva para elaborar um parecer que identifique a melhor solução.

Se a construtora não resolver o problema, é caso de processo judicial.

Se a construtora se negar ou de fato não conseguir resolver os defeitos de construção, saiba que a situação pode ser revertida por meio de uma ação judicial.

Procure um advogado especialista para analisar se, realmente, há violação de direitos. Tenha em mente que uma ação mal proposta pode resultar na condenação do autor em custas e honorários para o advogado da parte contrária. Em outras palavras, se você entrar com a ação quando não há um direito violado, pode acabar ficando com todo o ônus financeiro.

Normalmente, nessas ações, o advogado pede a reparação dos defeitos e indenizações dos prejuízos causados. Como a maioria dos casos exige que sejam produzidas provas periciais, a resolução pode demorar anos, se não for realizado um acordo.

Tenho direito a dano moral?

Sempre que eu menciono “danos morais”, a curiosidade dos leitores aumenta. Porém, é importante que você entenda uma coisa: nem todo conflito de consumidor garante direito a indenização por danos morais.

O dano moral está sempre ligado a ofensa à dignidade humana. É preciso analisar o caso concreto para determinar se ocorreu, ou não, essa ofensa.

Uma descrição mais completa dos Tribunais para o dano moral é que ele ocorre quando há dor, vexame, sofrimento ou humilhação que foge à normalidade e, assim, interfere intensamente no comportamento psicológico do indivíduo, chegando a causar aflição, angústia e desequilíbrio do seu bem-estar.

Vejamos alguns exemplos em que cabe reclamar o dano moral:

• Descaso com o consumidor. Você notificou a construtora e ela nada fez.

• Os defeitos causam transtornos ou prejuízos à sua saúde ou higiene.

• O imóvel contém defeitos que comprometem sua habitação.

Para saber se você tem direito a dano moral, portanto, é preciso contar com um advogado. Ele vai analisar seu caso concreto e avaliar se o requisito da ofensa à dignidade humana está presente.

O que os Tribunais estão decidindo sobre defeitos de construção?

A teoria, você já viu. Agora, que tal ver o que acontece na prática? Vou destacar exemplos que mostram quais têm sido as decisões dos Tribunais quando existe defeitos de construção. Fique atento, porque eu separei alguns casos que foram favoráveis ao comprador e outros que foram favoráveis à construtora ou incorporadora.

O STJ posicionou-se afirmando que o prazo prescricional para obter indenização do construtor pelos defeitos de construção é de 10 anos, apoiando-se no Código Civil de 2002 (AgRg no AREsp 661548 RJ 2015/0029077-0 STJ).

Outra decisão importante do STJ foi em um caso no qual o imóvel apresentava infiltrações e o comprador pediu indenização por danos morais. O STJ entendeu que os defeitos de construção causaram um “lamentável dissabor” (isto é, aborrecimento) para o comprador do imóvel, mas não justificavam a reparação, porque não tornaram o imóvel impróprio para o uso. Nesse caso, então, a indenização por danos morais foi negada (REsp 1234549 SP 2011/0013420-1 STJ)

O TJ-SP julgou um recurso em que declarou que o prazo de garantia da obra de 5 anos, previsto no Código Civil, não é obstáculo para a ação de indenização pelos defeitos de construção, desde que essa ação seja movida dentro do prazo de prescrição (TJ-SP 0213525-47.2009.8.26.0100 SP).

Outro caso interessante é de um julgamento de recurso do TJ-RS, em que o comprador do imóvel reteve uma parte do valor que devia ao construtor, depois de observar defeitos de construção. O Tribunal decidiu que a comprovação dos defeitos garantia o direito de reter aquele valor, já que, para fazer os reparos, o comprador teria que gastar tanto quanto estava devendo ao construtor (TJ-RS Recurso Cível 71007482573 RS).

Para finalizar, também merece destaque um outro julgamento do TJ-RS, em que o comprador alegava que havia defeitos de construção no imóvel e que precisou fazer reparos por conta própria, e pedia danos materiais e morais. Contudo, o julgamento foi desfavorável a esse comprador, porque ele não conseguiu fazer prova dos defeitos ou dos reparos.

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