Glauco Diniz Duarte – Tipos de incorporação imobiliária

Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, muitas pessoas consideram o mercado imobiliário o melhor segmento para se realizar investimentos. A incorporação imobiliária pode ser uma dessas opções na hora de aplicar seu dinheiro. Esse tipo de negociação permite planejar um empreendimento imobiliário e desenvolver todas as etapas para realizá-lo da melhor forma.

A incorporação imobiliária oferece diversas vantagens ao consumidor, entre elas, a segurança ao adquirir um novo patrimônio e a certeza de que o projeto está sendo executado conforme a legislação vigente. Por isso, para quem deseja comprar um imóvel no futuro, é interessante conhecer as possibilidades dessa negociação.

Ficou interessado no assunto? Neste post, vamos falar um pouco mais sobre o que é e como funciona esse tipo de investimento. Acompanhe!

O que é incorporação imobiliária?

A operação conhecida como incorporação imobiliária é regulamentada pela Lei nº 4.591/64 e prevê a construção de uma ou mais edificações com unidades autônomas que podem ser comercializadas ainda na planta, ou seja, em construção. A incorporação de um imóvel a um terreno também acontece quando uma empresa realiza uma obra dentro do terreno que pertence a outra pessoa.

Esse tipo de procedimento é bastante complexo e burocrático, devido às questões relacionadas com as atividades do incorporador, além da longa lista de documentos que precisa ser apresentada no Cartório de Registro de Imóveis. Como a incorporação imobiliária demanda tempo para formalizar, é preciso ficar atento e separar corretamente toda essa documentação, evitando alongar ainda mais esse prazo.

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Incorporação imobiliária x construtora

Existem três personagens principais no processo de incorporação imobiliária: o proprietário do terreno, a construtora e a incorporadora. Essa última trabalha em conjunto das outras duas e faz a venda das unidades. Além disso, a incorporadora tem o papel de pesquisar a avaliar a viabilidade econômica de um projeto e firmar parceria com as construtoras. Por isso, é comum as incorporadoras contratarem construtoras para a execução das suas obras.

Nesses casos, a finalidade pela qual o imóvel está em construção não importa, podendo ser comercializadas tanto unidades residenciais quanto comerciais. O responsável pela entrega legal dos imóveis é o incorporador imobiliário. É ele quem entrega a obra finalizada mediante regras, prazos e valores acertados previamente.

Já a construtora é a responsável pela construção civil dos empreendimentos, desde a contratação de mão de obra até a execução das atividades. É ela que fica incumbida de elaborar os projetos, comprar os materiais necessários e entregar, na data prevista, o empreendimento finalizado. A construtora é responsável pela obra, mas não responde legalmente pelo projeto como um todo.

Sendo assim, a incorporadora trabalha na articulação de comercialização dos imóveis, na viabilização dos projetos, no estudo e análise do terreno, além de verificar alguns aspectos físicos do empreendimento. Já a construtora é a parte responsável por todo o desenvolvimento da obra.

O que deve ser observado na incorporação imobiliária?

Na hora de avaliar a incorporação imobiliária, alguns pontos precisam ser observados para que todos possam trabalhar com segurança jurídica. Embora o processo seja tranquilo, o desenvolvimento pode ser complexo.

O primeiro ponto é avaliar a viabilidade econômica, ambiental e comercial da construção. Nesse momento, é preciso pesquisar sobre o mercado imobiliário, já que esses estudos vão oferecer suporte para o planejamento financeiro e comercial da incorporação imobiliária. Com os dados em mãos, é possível saber se o negócio é rentável ou não. Porém, outros detalhes também são essenciais:

• conheça o espaço físico onde o empreendimento será construído;

• estude o projeto a fundo e entenda o que está no planejamento;

• verifique a aprovação do projeto em questão;

• organize todos os documentos necessários conforme a lei;

• confira se todas as promessas e propostas foram cumpridas.

Além disso, a incorporadora é obrigada a registrar, em contrato, as especificações da obra, como a área total do empreendimento, área interna e externa, área por unidade e o número de unidades. Os apartamentos podem ser negociados ainda na fase de construção ou até mesmo na planta. Esse documento assegura ao consumidor conhecimentos técnicos sobre o empreendimento e referentes à integridade da empresa. Por isso, as condições legais da obra e as características dos imóveis devem ser apresentadas.

A incorporação imobiliária oferece segurança ao proprietário e confiabilidade para a empresa. Lembrando que esse documento também deve ficar atrelado às outras documentações da propriedade, inclusive a convenção do condomínio. Conforme a lei, essa é uma atividade que tem o objetivo de realizar e promover a construção para alienação parcial ou total do bem.

Quais são as três figuras principais da incorporação imobiliária?

Como mencionado anteriormente, é possível haver três partes envolvidas em uma incorporação imobiliária. O proprietário do terreno também pode ser dono da incorporadora. Ele mesmo constrói o imóvel ou contrata uma construtora, além de financiar ou obter financiamento da obra. O dono é responsável pelo bom desenvolvimento e qualidade da obra.

É permitido que a construtora também desempenhe o papel da incorporadora, mas cada uma tem uma tarefa diferente. A primeira é responsável por executar a obra, ou seja, é a construtora que fará erguimento da obra. Já o incorporador imobiliário, trata-se de uma pessoa jurídica ou física, e é função dela entregar a obra no prazo e determinações prévias.

Já a incorporadora pode ser o proprietário do terreno, cessionário do lugar, promitente-cessionário ou aquele que faz a contratação das obras para construir imóveis. Além disso, a incorporadora divulga o empreendimento e acompanha de perto para que o prazo seja cumprido.

Como funciona a tributação de uma incorporação imobiliária?

Um dos principais objetivos da incorporação imobiliária é proporcionar segurança para todas as partes envolvidas no processo, principalmente quando se trata das características dos imóveis, condições técnicas do projeto e idoneidade do incorporador. Em geral, as incorporadoras identificam e negociam os terrenos, oferecendo unidades autônomas como pagamento e vendendo as outras.

Portanto, a incorporação imobiliária é, por lei, uma atividade exercida com a finalidade de promover a construção, a fim de alienar parcial ou totalmente as unidades autônomas de edificações, ou conjunto de empreendimentos. Assim, as incorporadoras negociam os terrenos com os proprietários e colocam como pagamento pelo uso do espaço as unidades autônomas.

Quais as documentações exigidas nesse processo?

O processo de incorporação imobiliária é longo e cheio de burocracia. Na hora de realizar esse procedimento, vários documentos são necessários e devem ser apresentados no Cartório de Registro de Imóveis para formalizar a transação, sendo eles:

• cópia autenticada do Título Aquisitivo do imóvel;

• pessoa física: documentos de identificação pessoal do proprietário do terreno;

• escritura do terreno ou título de propriedade;

• certidões negativas: Justiça do Trabalho, Receita Federal e Justiça Eleitoral;

• certidão negativa de tributos municipais;

• certidão negativa da Secretaria Estadual e da Justiça Estadual;

• CND – Certidão Negativa de Débito;

• certidão negativa de protesto de títulos;

• certidão negativa de ônus e ações do registro de imóveis;

• histórico dos títulos de propriedade do imóvel;

• projeto arquitetônico aprovado pelas autoridades competentes;

• tabelas detalhando as especificidades da obra;

• alvará de construção;

• relatório com as descrições técnicas da garagem;

• declaração sobre o período, de 180 dias, de carência do empreendimento;

• detalhamento das frações ideais do terreno de cada unidade autônoma;

• avaliação do custo global da obra;

• cálculo das áreas de edificação;

• atestado de idoneidade financeira;

• avaliação do custo global da obra.

O processo de incorporação imobiliária pode demorar um pouco a ser concluído, visto que envolve a apresentação de vários documentos junto ao Cartório. Por isso, é importante ficar atento para toda a documentação necessária, evitando atrasos e prolongar a finalização do procedimento.

Além disso, todas as certidões do incorporador devem ser tiradas na cidade domicílio até 90 dias antes de dar entrada no processo. Em casos onde o proprietário do terreno não é o incorporador, faz-se necessário que ele conceda poderes ao incorporador para dar andamento à transação.

Quanto tempo demora o processo após a entrega dos documentos?

Depois da entrega dos documentos necessários no Cartório de Móveis, obtém-se o Memorial de Incorporação, que tem o objetivo de comprovar a idoneidade da obra. Só após esse processo torna-se possível realizar a negociação do imóvel. Efetivada a inscrição imobiliária, o incorporador terá o prazo de 60 dias a partir do termo final de carência.

Como escolher o melhor serviço de incorporação imobiliária?

Atualmente, existem no mercado diversas opções de propostas de incorporação imobiliária. Por isso, é preciso ficar atento para analisar as possibilidades e escolher a que mais se encaixa às suas condições e demandas. Faça uma ampla pesquisa sobre a incorporadora ou a construtora que prestará o serviço, buscando na internet os projetos já realizados pela empresa e seus resultados.

Saber sobre a reputação e confiabilidade da incorporadora também é essencial. Sendo assim, descubra como ela se relaciona com as pessoas que adquirem seus projetos. Outro ponto importante é verificar a região onde o empreendimento será construído. Avalie a existência de comércio essencial no bairro, como farmácias e supermercados, e converse com vizinhos sobre questões de segurança e barulho. Esses pequenos cuidados são capazes de evitar transtornos futuros e muita dor de cabeça.

Portanto, através da incorporação imobiliária é possível adquirir imóveis ainda na planta, valorizando ainda mais seu investimento. Fique atente-se a todos os detalhes, separe com antecedência a documentação e conte com profissionais capacitados para orientação e desenvolvimento do processo. Invista de forma segura e aproveite todos os benefícios de comprar um imóvel dessa maneira.

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