Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, na hora de comprar apartamento é preciso muito cuidado com a documentação. Muitas pessoas confundem, por exemplo, registro do imóvel com escritura – o que pode gerar confusões desagradáveis no futuro. Por isso, antes de fechar qualquer negócio, é sempre bom ter a exata noção do que é cada documento e para o que exatamente eles servem. Afinal, a informação correta pode evitar transtornos mais adiante.
O que é a escritura do imóvel e qual sua finalidade
Ao comprar um imóvel na planta ou pronto, diretamente da construtora, a escritura deverá ser feita após o prazo contratual para a baixa da hipoteca.
A escritura é um documento, lavrado pelo tabelião no Cartório de Notas, que formaliza as obrigações de ambas as partes no negócio. Dessa forma, o tabelião deve especificar tudo o que foi decidido entre as partes: valor do imóvel, forma de pagamento e data da celebração do contrato, por exemplo.
Quando o apartamento é comprado à vista e já está livre de hipoteca junto ao banco, a escritura deve ser feita de forma imediata, transferindo as responsabilidades do antigo proprietário para o comprador, como o pagamento de condomínio e IPTU. No entanto, se a compra for financiada, o próprio contrato com o banco já cumpre essa função.
Antes de fazer a escritura do imóvel é preciso pagar o ITBI, o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis. Ele é calculado através de um percentual sobre o valor total do bem, definido pelas prefeituras de cada município. O valor da elaboração do documento, por sua vez, também varia de estado para estado e é fornecido pelo próprio cartório.
A escritura pode ser lavrada em qualquer cartório, não necessariamente próximo à localização do imóvel. Para isso, vendedor e comprador devem apresentar alguns documentos pessoais, inclusive do cônjuge, e do imóvel.
Certidão de nascimento (solteiros) ou de casamento;
Contrato de compra e venda do imóvel;
Declaração da construtora sobre a quitação do imóvel
Documento de identidade;
Profissão;
Endereço;
CPF.
O cartório normalmente já dispõe das certidões atualizadas sobre o imóvel, não necessitando que as partes levem os documentos. Caso haja alguma necessidade pontual, o cartório irá solicitar.
O que é registro do imóvel e qual a sua finalidade
Apesar de a escritura ser obrigatória e de suma importância, é o registro do imóvel, efetivamente, que consolida a transação de compra e venda. Apenas a partir dele a transferência de propriedade passa realmente para o novo titular.
Em outras palavras, é o registro do imóvel que atesta quem é o atual proprietário do bem, e, portanto, o responsável legal por ele e pelas taxas e impostos. Cada registro, elaborado em cartório próprio, tem um número de matrícula. Nela fica detalhado todo o histórico do imóvel, inclusive os proprietários anteriores. Por isso, quem comprar um apartamento, por exemplo, e não fizer o registro do imóvel não é considerado o proprietário legal do bem.
Por outro lado, a falta do documento também aumenta a vulnerabilidade às fraudes, como no caso do imóvel que é vendido simultaneamente a vários compradores por má-fé do vendedor.
Justamente para evitar problemas do gênero, a recomendação é que a matrícula atualizada do imóvel seja solicitada antes de efetuar a compra, quando o imóvel for de terceiros e não da construtora. Dessa forma, é possível identificar qualquer situação que possa impedir o registro do imóvel.
Como fazer o registro do imóvel
O registro do imóvel só pode ser feito no próprio Cartório de Registro de Imóveis, onde todos os registros de imóveis de determinada região ficam armazenados.
O prazo para a confecção do registro de imóvel é de 30 dias a contar da regularização da escritura. Quando o imóvel for financiado, no entanto, em vez da escritura, é feito diretamente com o banco deve ser apresentado no cartório o próprio contrato com o banco. A escritura, propriamente dita, só poderá ser emitida após a quitação do financiamento.
O custo de elaboração do registro do imóvel varia de acordo com o estado, sendo um percentual definido sobre o valor do bem.
Qual a importância desses dois documentos
Ambos os documentos são importantíssimos para a legalização do imóvel e um não substitui o outro, já que têm objetivos diferentes. A grosso modo, portanto, a escritura apenas concede o direito de uso, mas a posse só é reconhecida definitivamente através do registro do imóvel.
Manter ambos os documentos em dia é essencial e evita transtornos imensos, principalmente para o comprador. A falta de escritura pode acarretar em venda múltipla sem que ninguém tenha conhecimento. Além disso, no caso de falecimento do proprietário, o imóvel pode seguir para o inventário ou ser penhorado judicialmente.
Já a falta do registro do imóvel faz com que você não tenha qualquer direito legal sobre o imóvel, uma vez que não é reconhecido como proprietário.
Portanto, longe de ser uma burocracia desnecessária, esses documentos são a sua garantia de um bom negócio e tranquilidade no futuro.
