Glauco Diniz Duarte – Como investir no mercado imobiliário

Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, é comum ouvirmos que o mercado imobiliário é um bom investimento. Mas, infelizmente, na maior parte das vezes, esse argumento parte da compra de um apartamento ou terreno, o que pode ser muito mais complicado e burocrático.

O mercado imobiliário é, de fato, muito vantajoso e pode ser uma excelente alternativa de investimento, mas não é necessário adquirir uma unidade: você pode investir de diversas outras maneiras, através de fundos imobiliários, investimento coletivo e LCI, por exemplo.

Para te ajudar a entender melhor quais são as alternativas para investir no mercado imobiliário sem comprar um imóvel, criamos esse conteúdo.

Quer aprender mais sobre o tema? Continue a leitura!

Quais são os benefícios de investir no mercado imobiliário?

O mercado imobiliário sempre foi considerado uma aplicação rentável, além de muito segura, uma vez que está atrelada a ativos reais.

Existem alguns mitos a respeito do mercado imobiliário que precisam ser quebrados. Por exemplo, o tamanho do investimento. Muitos acreditam que é necessário ter altos valores para poder começar a investir em empreendimentos. No entanto, essa não é a realidade: é necessário que você tenha uma quantia mínima, de fato, mas que é menor do que acreditamos.

Quais são os investimentos no mercado imobiliário?

Existem várias possibilidades de investimentos no mercado imobiliário que você precisa conhecer. Cada uma delas, a sua maneira, é capaz de trazer resultados interessantes para sua carteira, e para escolher a melhor alternativa, é fundamental que você as conheça e entenda suas particularidades.

1. Fundos imobiliários

Os fundos imobiliários são uma alternativa de investimento, onde cotas podem ser compradas por qualquer investidor. No entanto, é preciso entender que, mesmo que você realmente seja o titular das cotas, não é possível exercer direitos reais sobre os imóveis e empreendimentos que estão usufruindo desse investimento. As obrigações legais ou contratuais do empreendimento não são de responsabilidade do investidor, mesmo que ele possua cotas em seu nome.

Os fundos irão aplicar os recursos investidos pelos cotistas em determinados empreendimentos imobiliários, e esses empreendimentos podem variar entre edifícios comerciais, shopping centers, galpões logísticos, etc.

A aplicação em fundos imobiliários é semelhante ao investimento em ações. Os fundos imobiliários também tem suas cotas negociadas na bolsa de valores brasileira. Dessa forma, é possível comprar cotas durante a chamada as ofertas públicas, ou através da negociação com outros investidores do chamado mercado secundário.

Os fundos podem ser adquiridos através das plataformas das corretoras de valores que irão disponibilizar diversos produtos e opções de investimento para os seus clientes.

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Benefícios dos fundos de investimentos imobiliários

Um dos benefícios mais marcantes do fundo de investimento imobiliário é a valorização das cotas. Com esse investimento, você pode ganhar dinheiro vendendo as cotas por um preço maior do que quando as comprou.

Uma outra vantagem da compra de cotas de um fundo de investimento imobiliário é receber mensalmente os rendimentos, como aluguéis de imóveis. No caso dos fundos imobiliários, cerca de 95% do lucro líquido é distribuído para os cotistas.

Como se já não bastasse tantas vantagens, as aplicações em fundos imobiliários costumam ser práticas e rápidas, em um processo de compra e venda muito semelhante ao mercado de ações. Além disso, o mercado imobiliário é muito acessível, permitindo então que pequenos investidores também usufruam de todos os seus benefícios.

Como é a liquidez do fundo de investimento imobiliário?

Além de todas as vantagens citadas anteriormente, a liquidez do fundo de investimento imobiliário é um grande atrativo. Ao contrário da compra de imóveis, cujo processo costuma ser demorado e burocrático, a compra de fundos garantir facilidade e praticidade para os investidores, desde a negociação até a venda efetiva.

Quais são os riscos dos fundos imobiliários?

Imprevistos e situações adversas podem acontecer em qualquer tipo de investimento, e os fundos imobiliários não ficam fora dessa. A queda dos preços dos imóveis ou a redução da taxa de ocupação de empreendimentos podem alterar negativamente os resultados dos investidores, e é por isso que você precisa acompanhar o mercado em que está investindo.

Além disso, no caso do investimento no mercado imobiliário, atrasos nas obras podem significar também atraso na distribuição de rendimentos aos cotistas que ali investiram.

Ademais, um outro detalhe importante é o risco de liquidez. O resgate por parte dos cotistas só poderá acontecer em duas situações específicas: em caso de liquidação do fundo imobiliário, definida pela assembleia geral de cotistas, ou ao final do vencimento, no caso de fundos que possuem um prazo determinado de funcionamento.

Tendo isso em mente, podemos afirmar que a única forma de se desfazer de uma aplicação do fundo imobiliário é vender ela para outro investidor. O risco desta ação é justamente encontrar pessoas que estarão dispostas a comprar sua participação neste fundo, tornando o processo de liquidez um pouco mais demorado.

2. LCI

De forma simples, o LCI é um empréstimo realizado a uma instituição a fim de financiar um imóvel. O investidor estará usando o seu valor investido para auxiliar na construção de novos imóveis. As Letras de Crédito Imobiliário são, de forma geral, títulos de créditos imobiliários, que são garantidos aos investidores através de alienação fiduciária do imóvel ou de hipoteca.

O retorno proveniente desse investimento é garantido através de um contrato firmado entre investidor empresa, onde fica definido o pagamento de juros durante um determinado período. Desta forma podemos entender que o LCI é um investimento de renda fixa, podendo ser uma excelente alternativa para pessoas que pretendem investir de forma tradicional.

Quais são as vantagens do LCI?

Dentre as diversas vantagens deste investimento, estão: o fato de ser uma renda fixa, e a isenção do imposto de renda para pessoas físicas.

Quais são os riscos do LCI?

Todos os investimentos trazem riscos. Por isso, é importante que você avalie cada um deles e veja qual está disposto a correr. O risco de investimento em LCI é consideravelmente baixo. Caso haja algum problema, as instituições bancárias devem ser procuradas para que você recupere seu dinheiro.

Para garantir essa segurança, você precisa contar com o FGC, Fundo Garantidor de Crédito, onde o investidor poder-se proteger valores de até R$250.000,00.

Qual o valor mínimo de investimento?

Por possuir a isenção do imposto de renda, por exemplo, o LCI possui um valor de aplicação mínima superior ao esperado: algumas aplicações na Caixa Econômica Federal, por exemplo, possuem aporte de entrada de R$50.000,00.

Quais são os prazos de resgate?

Um detalhe importante que precisa ser considerado é o prazo de resgate. Alguns LCIs possuem um prazo mínimo para serem resgatados. A Caixa Econômica Federal, por exemplo, possui alguns investimentos cujo prazo é de 60 dias. Desta forma, se a sua intenção é um investimento de liquidez rápida, o LCI pode não ser uma boa alternativa.

3. CRI

O CRI, Certificados de Recebíveis Imobiliários, são os chamados títulos de crédito nominativos, transferíveis escriturais.

Esse modelo de investimento está previsto pela Lei 9514/97, que trabalha o Sistema de Financiamento Imobiliário.

De acordo com a Lei, o CRI é uma emissão exclusiva das companhias securitizadoras de recebíveis imobiliários. Essas companhias não são instituições financeiras, formadas por sociedades de ações, para a aquisição e securitização dos créditos, emissão e colocação desses valores no mercado financeiro.

A securitização citada anteriormente significa transformar os direitos creditórios em títulos negociáveis de mercado. Dessa forma, a CRI nada mais é do que a securitização de direitos creditórios provenientes dos financiamentos imobiliários.

4. Equity Crowdfunding Imobiliário

O investimento coletivo, ou equity crowdfunding, no setor imobiliário também é uma excelente alternativa.

Nesse modelo de investimento, várias pessoas comprar um cotas de um empreendimento que está para ser construído, por exemplo.

O projeto é levado adiante graças ao investimento de diversas pessoas que acreditaram naquele empreendimento, garantindo a sua construção e posteriormente, que ele cumpre sua função social.

Algumas pessoas preferem este modelo de investimento coletivo, por mais que ainda seja uma novidade no mercado, devido ao seu aspecto social e transparente. Isso quer dizer que, dentre tantas oportunidades de investimento, alguns investidores optam por aquelas com as quais se identificam e conseguem ver um valor real para sociedade.

Para fazer um investimento coletivo imobiliário, é preciso contar com uma empresa especializada que irá fazer a conexão entre investidores e empreendedores, permitindo assim que os primeiros escolham os melhores projetos para apoiarem e, a partir daí, crescer sua carteira de investimentos.

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