Glauco Diniz Duarte – Consórcio de imóveis como funciona

Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, um consórcio é uma associação de dois ou mais indivíduos ou entidades em uma atividade em comum. Por isso, o consórcio imobiliário é uma associação de pessoas (físicas ou jurídicas) para aquisição de imóveis de qualquer tipo – na planta ou construídos, casas ou apartamentos, residenciais ou comerciais, etc.

Trata-se de uma modalidade de crédito feita coletivamente por esses consorciados, que criam um fundo gerido por uma instituição financeira credenciada junto ao Banco Central.

Essa instituição emite, via sorteios ou lances mensais (explicados mais adiante), cartas de crédito para os consorciados pagarem à vista pelo bem que querem comprar.

O indivíduo interessado seleciona o consórcio imobiliário de seu interesse (em termos de valores, prazos e taxas), adquire a cota e passa a pagar a mensalidade determinada, efetivamente criando uma poupança compulsória e abastecendo aquele fundo com os outros cotistas.

Os lances e sorteios do consórcio imobiliário

Mensalmente, há uma assembleia daquele consórcio imobiliário e um sorteio contempla cotistas participantes – o que significa que os sorteados do mês vão receber sua carta de crédito naquele período e poder pagar à vista pelo que quiserem.

Os outros consorciados precisam esperar pela sorte no mês seguinte, e assim sucessivamente, até que sejam contemplados ou até que o prazo do consórcio acabe e o valor (que já estará inteiro) seja devolvido.

Mas há uma outra opção para conseguir a carta de crédito mais cedo em um consórcio imobiliário: fazer um lance naquele mês, oferecendo um valor maior e efetivamente antecipando o pagamento de parcelas (geralmente, entre 20%-50% do valor total do consórcio). É como um lance de leilão mesmo, que pode (ou não) sair vencedor.

Caso o lance seja aceito, esse valor será abatido do montante total (chamado de saldo devedor) e a carta de crédito será emitida. Caso não seja aceito, você não paga nada a mais e pode tentar de novo no mês seguinte.

Esse conjunto de características torna o consórcio imobiliário uma opção interessante para pessoas com perfil poupador, que podem dar esses lances e assim obter crédito imobiliário sem pagar os juros do financiamento imobiliário, ou para quem se planeja no longo prazo. 

Importante: para ser contemplado no sorteio ou dar um lance, é preciso estar em dia com as parcelas. Se você for sorteado e estiver inadimplente, não vai conseguir receber – é assim que os cotistas garantem, entre si, que todo mundo vai pagar corretamente.

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Consórcio imobiliário vs. financiamento imobiliário

Entre os principais motivos de diferença entre consórcio imobiliário e financiamento imobiliário estão:

• Permitir que o indivíduo escolha o prazo e as condições do crédito

• Não exigir pagamento de entrada (geralmente 20% do valor do imóvel, que deve ser desembolsado à vista)

• Cobrar taxas de administração (entre 15% e 25%) e não juros nas parcelas

• Deixar o contemplado livre para comprar o imóvel que quiser (enquanto o financiamento exige saber qual é o imóvel em questão)

Aliás, aproveitando: como funciona a taxa de administração dos consórcios imobiliários? Trata-se de uma porcentagem fixa, pré-estabelecida contratualmente pela instituição financeira administradora e que é dividida pelo número de parcelas.

Por exemplo: um consórcio imobiliário de R$ 35.000, 96 meses e com 15% de taxa de administração (ou seja, R$ 5.250) resultaria em parcelas de aproximadamente R$ 420 (R$ 364 do valor parcelado mais R$ 55 da taxa parcelada).

Quais os pré-requisitos para comprar um consórcio imobiliário?

Varia de instituição para instituição, mas o consórcio imobiliário costuma ter um pré-requisito básico: não ter nome “sujo” em termos de crédito, ou seja, não estar negativado.

Como é a utilização do FGTS nos consórcios imobiliários?

Caso você esteja em um consórcio imobiliário para comprar um imóvel residencial, pode usar o saldo do FGTS de 4 formas:

1. Dar um lance naquele mês

2. Pagar parte das parcelas

3. Complementar a carta de crédito

4. Liquidar o saldo devedor (parcial ou totalmente)

Como acontece no financiamento imobiliário, é preciso que o imóvel a ser adquirido siga as regras do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) – que estabelece um valor máximo do imóvel e exige um mínimo de 3 anos de contribuição por parte do trabalhador, entre outras.

Quando o consórcio imobiliário vale a pena?

Como qualquer modalidade de crédito ou qualquer investimento imobiliário, o consórcio imobiliário deve ser avaliado com cautela e comparado com as outras opções do mercado.

A grande vantagem é que, em um consórcio imobiliário, não há taxas de juros aplicadas nas parcelas. Há a taxa de administração, é verdade, mas o valor pago ao final costuma corresponder a, no máximo, 125% do valor do imóvel – porcentagem que pode ser substancialmente maior em um financiamento.

Outro ponto interessante é que o consórcio imobiliário pode ser transferido para outra titularidade. Por exemplo: se você é o consorciado, pode transferir sua cota (contemplada ou não) para outra pessoa.

Por outro lado, uma vez que um consórcio imobiliário é contratado, não há certeza sobre quando o consorciado terá acesso à carta de crédito.

Via sorteio, pode ser em qualquer mês até o final do prazo. E via lance de leilão, é preciso ter uma quantia razoável para fazer a oferta e esperar que seja a vencedora.

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